【地產觀察】耐人尋味，9.5蘇州土拍眾生相

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昨天，9月5日蘇州土拍共拍出10塊地，其中8宗住宅（含住宅）地塊拍出109.94億。

再其中，6宗地塊需現房銷售。

幾乎所有的地產媒體，都在不遺餘力地去恭喜和報道昨天的「盛況」。

喧囂過後，我們仔細冷靜一下，來分析狂歡后的土拍眾生相。

1

前段時間地王們，似乎此番很冷靜。

儘管這次還是有四五十家（含多家馬甲）房企參拍，但我們似乎沒有看到魯能、天房、國瑞、東原、泰禾、仁恆、綠都、北辰等等等等熟悉房企的身影。

原因我分析有二。

其一今年拿地指標已經完成（沒錢），手裡的地足夠開發，沒必要去蹭熱點；

其二，已經在上一波被套了啊…

從這一點來看，本次土拍，開始有了對市場和趨勢的不同看法。

看多的依舊熱捧，看空的悄悄離場，換個戰場。

也就是說，未來地產（住宅）市場，開始變得撲朔迷離，起碼不是一年前一邊倒的看好。

拍地有風險，入市需謹慎。

2

缺地的房企依舊很執著，近乎搏命。

比如這次拿地的九龍倉，金地，還有掛了多個馬甲卻鎩羽而歸的中海，前兩位之所以能拿到地，除了人品大爆發以外，掛著的馬甲也發揮了不小作用。

我依稀記得好像本次土拍公告里明確表示不允許掛馬甲報名參拍的啊。

好吧，反正上次土拍就有犯規的，當時我就在文章里提過，留下了伏筆和懸念，所以只要政府不認真查，以後馬甲會越來越多。

為你點歌No.102 | 土拍后的蘇州樓市，且行且珍惜

包括跟了蘇州土拍兩年的葛洲壩，一直陪跑的吳中地產、大連友誼合升、雅戈爾，還有前階段屢有斬獲的碧桂園、金輝、正榮、弘陽、新城等等，這些房企對蘇州還是很看好，起碼沒有放棄。

這就跟第一點裡提到的房企形成了鮮明的對比。

還有，據說有的好不容易拿了一塊地的公司，拿地后群情振奮，終於不用去找工作了，有人喜極而泣。

3

之前說好的默契呢？不按規矩出牌。

這次土拍還是不太冷靜，不夠沉著，尤其是熱門地塊（單價低），大家還是紛紛八仙過海各顯神通。

之所以說不按規矩出牌，是因為有六塊地最終還是進入了一次報價，要現房銷售。

也就是說，沒談攏，大家不夠團結，默契不夠。

土拍前夜，對於很多房企投資部來說，是不眠之夜。

大家形成了長期牢固或者短期鬆散的拿地聯盟，這個夜晚都聚在一起研究和討論，說好要抱團，要冷靜。

遇到幾塊熱門地塊短時間就衝破限價的情況，只能說明房企們抱團的雖多，但架不住量大，還是最終形成了不同圈子的多個小團體。

4

兩個非現房銷售項目，很可能是協商后的產物。

路勁33億拿下23號太湖度假區地塊，我判斷就是幾家聯合拿地的結果。

九龍倉此次連奪三塊地，運氣好到爆，我判斷不一定單純是運氣的問題，尤其是25號黃橋地塊，15932元的單價，比隔壁東原還便宜。

要說這不是聯合拿地商議好的結果，打死我都不信。

之前我說過未來聯合拿地可能是未來常態，從今天的表現來看，不是常態的問題了，而是必然。

為了有更多機會拿到地，除了多批馬甲以外，增加合縱連橫的合作開發商，也是多拿地的基礎，如今張家港某項目已經出現了七家共同拿地操盤，上次常熟某房企拿地，其實背後有四家。

以後獨家想拿地？這你也信，我只能呵呵了。

5

別忘了說一說每拍必拿地的禹洲地產。

這是個很神奇的開發商，從去年到今年，每拍必中，居然連下五城，真的是厲害了。

別的不說，只有一個字，大寫的服！

我判斷是，禹洲肯定是算出了冥冥中的某種規律，在一次報價的階段，會有不小的幾率能夠取到中間值，這絕對不僅僅是運氣！

當然，也許這個世界上真的有玄學存在。

起碼，禹洲地產就是蘇州土拍屆的玄學大師。

傳說中的某博士，看來身價要翻十倍了。

6

房企再聰明，也精不過ZF。

你不是要聯合拿地，拿便宜的地么？

別做夢，我有限價，銷售備案價限價！

地價加一萬，就是你的售價，高了我不批！

這才是高，無論你幾家聯合拿地，我就堅持限價，你的利潤已經被我算死了。

你再聰明，能力再強，也比不上我制定規則。

我帶你玩，你才能玩。

我不讓你玩，你可能都不知道有沒有機會玩。

比如這次有幾塊地，旁邊前幾波摘的地，比這次價格還要高！

（路勁對標北辰、華升=九龍倉對標東原）

我好慘，你好厲害。

7

剛需早就告別蘇州。

這次土拍價就看出來，可能未來連蘇州的鄉鎮，都不適合剛需一族。

已經不是什麼地王不地王了，而是每一塊新拍的地都增加了你的絕望。

這一輪，不過是絕了你剛需的念頭，連回頭看一眼的機會都不給。

鄉鎮都拍出近萬的地價，未來售價就是20000+！

別看現在被套的這些地王們日子不好過，但你等兩年再看呢。

兩年很短，而一輩子很長。

假如現在蘇州還有一字頭的房源，別猶豫了，趕緊買！

比如即將開售、號稱「城市北門戶，世界雙湖灣」的禹洲招商拾鯉花園。

8

曾經偏遠的鄉鎮，如今成了香餑餑。

蘇州再也沒有偏遠的地方，因為再遠都有房企去搶著拍啊。

以前的鄉鎮可能都不在很多房企的考慮範圍，但現在，能拍到就不錯，哪裡管花了多少錢，要不要現房銷售。

為了不離開蘇州，多少地產人忍著噁心去鄉鎮做項目？

當然，對於蘇州的地產媒體和供應商們來說，也意味著上山下鄉不再是一個笑話，而是個無比現實的問題。

這點我在這之前的文章里也寫過。

為你點歌No.96 | 地產人，你的工作從來沒有活少、錢多、離家近！

不過對於傳統地產媒體來說，你的受眾群體輻射範圍可能還沒到這，也會影響到你接下來的業務。

開發商這條大腿，媒體們還能抱多久？

9

投資部已成地產行業第一部門。

原來根本就沒有的虛擬投資部，如今已經一躍而為整個地產屆最火，身價最高的專業。

拼能力、拼實力之外，還要碰運氣，賭概率。

更可怕的是，你主張拿了這塊地，是要跟投的啊！

朋友圈已經有投資口問我借錢了。

也就是說，一旦你賭對了，你會發財。

假如你賭錯了，很難翻回來。

其他部門，都比不上投資賺錢。

高風險，高回報。

10

最後表揚一下蘇州的媒體們。

本輪又是直播遍地，總結稿出得很快，而且數據翔實，內容豐富，確鑿可信。

文字角度各不相同，卻都有相當的可讀性。

說明大家都在進步啊。

為了趕土拍這個熱點，各家的小編都是拼了。

這也是大家最喜聞樂見的，百花齊放，靠內容來生存。

所以我才憋到半夜，等各家都寫完了，再做這個有些另類的土拍總結。

也希望能夠通過這個最不一樣的總結稿，來描繪一下這個土拍下的芸芸眾生下。

最後恭喜昨天拿到地的房企們。

別忘了9月28日園區的土拍大戰哦。

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