大家顧問解讀武漢「精裝修限價令」：對頂豪市場形成小阻礙

5月10日（今天）上午九時，武漢市房管局召開全市房地產市場專項整治行動工作推進會，全市房管系統及主要開發商代表參會。

與此同時，近段時間以來武漢房地產市場上出現的「捆綁精裝修」現象，或也將得到規範治理。據知情人士透露，在此次專項整治會上，樓盤精裝修限價措施的具體方案也已基本出爐。

具體政策如下：

1、製作全裝修樣板房，各設備型號、維修責任、材料明碼標價，一房一價表標註全裝修價格內容。

3、價格指導區間6個，不服從的暫緩發放預售證：

1）售價低於1萬的，全裝修不高於2000；

2）售價1萬-1.5萬的，全裝修不高於2500；

3）售價1.5萬-2萬的，全裝修不高於3000；

4）售價2萬-2.5萬的，全裝修不高於3500；

5）售價2.5萬-3萬的，全裝修不高於4000；

6）售價3萬以上的，全裝修不高於5000。

大家顧問董事長 尹香武

1.會造成新房供應緊張

如果限備案價及限精裝修價的「雙限」政策嚴格執行，部分項目的入市步伐可能會放緩，而新房和二手房價差的再加大，又會加劇新房的去化速度。還有就是目前房地產企業普遍現金過多，而土地、房產較少，現裝修價銷售的政策很可能導致房企持有的比例繼續增加。多重因素作用下，新房供應可能會更加緊張。

2.對武漢頂級豪宅形成小阻礙

售價3萬以上的項目，按照經驗，需要有相當於售價10%的裝修標準，才能夠體現相應的檔次。五千元的裝修標準，只能支持5萬元的頂級豪宅。如果武漢要繼續升級，留住掌控資本的人，出現8萬元/㎡的頂級豪宅就是必然的現象，按照10%的標準，就是起碼需要8000元/㎡的裝修標準，比目前的控制標準高出了三千元。如果不能滿足這種要求開發商就缺乏做精裝豪宅的動力，可能會轉向其他。比如優質地段會持有。如此一來，武漢頂級豪宅市場的形成會有小小阻礙，也會對武漢的城市空間升級帶來一些阻力。在完全限價的政策下，由於土地價格越來越高、能拿到的土地就越來越少，房企的惜售心態是可以想見的，同時限了裝修價以後，或許會出現裝飾用品的搭售情況，房企以此彌補自己的溢價預期。

大家顧問執行董事 高虹

1.政策「一刀切」會阻礙市場創新衝動

在當前，有個別藉助精裝修的不合理溢價現象，這種鑽空子以及民怨讓政府調控壓力空前，很理解政府出台政策的處境，而這個政策帶有「一刀切」的性質，一定程度上會對市場帶來誤傷，特別是對於發展潛力很大而價格並未達到3萬以上，比如光谷區域，會限制部分發展商的品質追求和創新衝動。

2.影響內環頂豪項目的精裝修意願

對於內環的城市頂豪項目，精裝成品房已經是產品品質的一部分，在規劃設計階段就已經同步完成裝修施工設計，據了解，這類項目精裝成本在4000+，如果沒有一定的溢價驅動，因為後續還得承擔管控責任與維修風險，發展商會選擇放棄豪裝，或者降低裝修配置，而這種降低配置並不是上上之選，因為很多公司是全國性的有統一的產品標準，事實上是非常矛盾的。

3.對二環、三環項目影響不大

對於二三環，售價2萬以下的項目，給的裝修空間已經足夠，精裝修交房是大概率現象，影響不大。但是微利下，很考驗甲方的決策能力，包括採購/管控成本，不同區域的價格敏感點與競爭關係，同時還需要兼顧客戶滿意度。這個政策下，甲方對專業公司的市場判斷上會有相對大的依賴空間。

大家顧問總經理 祝青

1.精裝修項目要積極應變

對於已呈現精裝修開盤的項目，要做好對購房者的溝通。

而對於沒有開始銷售的精裝修項目，則要重新考慮精裝修成本和策略。

2.期待更良性的精裝修標準評估措施出台

當前的政策實際上是不利於武漢市剛剛起步的豪宅市場，限制了武漢品牌房企的對項目品質的追求。期待後續政府出台豪宅項目的精裝修評估標準等這類良性政策的介入，給到品質房企更好的發展空間，推動武漢樓市向上發展。

3.更多開發商會轉向拿商用地

在當前住宅土地市場拿地成本高，而且限備案價、限精裝修價格的雙限的新形勢下，可能會逼迫房企轉而拿綜合體、純商用地，對房企資金、運營、創新等方面的能力要求也會更高。部分房企會迎來戰略的轉型和升級，相應對營銷機構順應市場變化及持續創新力也有了更高要求。

小結

整體而言，新政更大的影響在於武漢高端3萬以上豪宅項目，而對於2萬以下的二、三環內項目則影響不大，2-3萬項目要個別決策，審時度勢。

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