特別報告 | 深度解讀澳大利亞2016年人口普查房產市場數據

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6月底公布的2016年人口普查數據為我們了解澳大利亞房市提供了一些有價值的信息。《澳洲財經見聞》今天為您編譯整理了這份由Macrobusiness發布的特別報告，報告中對關鍵匯總數據進行了研究，從各個角度對澳大利亞房市變化進行了評價。希望能為諸位讀者的投資決策帶來一些有價值信息，起到一定的參考作用。

住房自有率：

下文中的圖表為1961年人口普查至2016年人口普查有關住房自有率的點狀圖。

首先，第一張圖為澳大利亞各年齡階段住房自有率的整體分布圖。

如上圖所示，整體住房自有率從1961的72%逐步下滑至2016年的67%。

但是，不同年齡分組之間存在顯著差異。下圖為年紀較輕年齡組的住房自有率。

如圖所示，3個年紀較輕年齡組的住房自有率均呈顯著下滑，其中以25歲至34歲年齡組下滑幅度最大。

相反，澳大利亞年紀較長年齡組的住房自有率大致保持穩定，其中65歲以上年齡組住房自有率呈現上升狀態。

以下數據為自1961年以來55年內各年齡組住房自有率變化值：

15至24歲：1961年為34％，2016年為23％（下降11％）；

25至34歲：1961年為60％，2016年為45％（減少15％）；

35至44歲：1961年為72％，2016年為62％（下降10％）；

45至54歲：1961年為75％，2016年為72％（下降3％）；

55至64歲：1961年78％至2016年78％（無變化）；

65歲以上：1961年為81％，2016年為82％（增長1％）。

綜上所述，就住房自有率而言，年齡較長人群佔有明顯優勢。兩個年齡最大的分組在過去55年的住房自有率呈現穩定或增長。相比之下，年齡較輕的分組住房自有率出現顯著下滑。

除整體住房自有率下滑以外，普查期間一直持有住房的家庭比例從1996年的41％下降到2016年人口普查的31％。

下文圖表闡釋了自2001年人口普查以來澳大利亞首府城市的整體住房自有率變化：

2001年至2016年間，除了珀斯（持平）和達爾文（增加）以外，其他所有首府城市住房自有率均呈下滑狀態。

此外，一直持有住房的家庭比例下滑幅度更大，並且所有首府城市該比例均呈明顯下滑。

住房自有率下滑的同時家庭租房率開始出現上升。據統計，澳大利亞家庭租房率從1999年的27%上升至2016年的31%。

租房率呈全面增長狀態。自2001年以來，幾乎所有行政區租房率均出現上升：

同樣，自2001年以來，在所有行政區和澳大利亞全國範圍內，群租戶（定義：至少兩個無關人員組成且年滿15歲）比例也有所增加。

2016年人口普查結果表明，澳大利亞的住房存量逐漸由獨棟屋向連體房（即半獨立和聯排別墅）以及單元房和公寓發生轉變:

這種轉變趨勢以澳大利亞東部首府城市尤為突出：

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最新的人口普查結果也表明，澳大利亞的整體住房供應未能滿足人口增長需求。

下文圖表為2001年、2006年、2011年和2012年人口普查中澳大利亞人口變化相對住房變化：

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如圖所示，過去十年澳大利亞人口顯著增加，但是住房存量未能出現同等比例上升。兩者差距主要表現為人口增長率與新增住房率之間的比值從2001年至2006年人口普查的1.7飆升至2011年和2016年人口普查的2.4：

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下圖為上3次人口普查中人口增長與新增住房之間的比率。結果表明澳大利亞全國範圍而言，悉尼的這一比率最大。

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下文圖表顯示在過去3次人口與普查中，澳大利亞全國範圍內平均每戶人數均保持穩定，但是包括悉尼和墨爾本在內的絕大部分首府城市的平均每戶人數出現顯著增加：

住房可負擔性

2016年人口普查結果表明，澳大利亞住房可負擔性呈現明顯的地域差異。

如下圖所示，按揭貸款利率出現大幅下滑，接近歷史低點：

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房貸利率大幅下滑導致月供與家庭收入的比值出現大幅減少：

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如上圖所示，租金成本占家庭收入的比例有所上升。相反，2016年人口普查結果表明，房貸供款中位數占家庭收入中位數的比例降至15年內的最低水平。

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下文圖表匯總了各首府城市房貸供款占家庭收入比例情況。其中，悉尼的房貸供款和租金成本均創下澳大利亞的「雙高」：

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然而，2016年人口普查結果表明，悉尼的房貸供款與租金成本之間的差異最小；珀斯的房貸供款與租金成本之間的差異最大。

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2011至2016年間，澳大利亞全國面臨「住房壓力（定義：房貸供款或租金支出占家庭收入的比例超過30%）」的家庭比例中，持有房貸的家庭比例顯著下滑，（房貸利率處於歷史低位功不可沒）而租房居住的家庭比例持續攀升（表明供應緊張）。

（點擊圖片可放大查看）

下圖為澳大利亞各首府城市的住房成本壓力情況。其中霍巴特面臨房貸供款壓力的家庭比例最高，而悉尼面臨租金支付壓力的家庭比例最高：

整體而言，租房人相對房貸供款人的情況要更遭。現有房貸供款人可從低利率中受益。澳大利亞年輕群體住房自有率持續下滑表明澳大利亞住房可負擔性持續惡化。另外，隨著移民不斷增加導致澳大利亞住房供應進一步承壓，預計將導致房市可負擔性進一步惡化。

本文作者：Anna陽映紅

圖片製作：Chloe Liu

參考來源：Macrobusiness，ABS

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