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房價下降?不可能!不過鄭州買房有了撿漏的機會,你造嗎?

房價下降?不可能!不過鄭州買房有了撿漏的機會,你造嗎?

最近的幾條消息,對開發商來說,簡直是屋漏偏逢連夜雨,真心不是啥好事!也更堅挺了原來的一個觀點:鄭州下半年房價要回調,普通買房人在本輪周期之內,有撿漏的機會。但有些人會說,調控高壓之下,再等等是不是更好?房地產是政策性市場,消息不對稱的前提下,沒有人能夠做出明確的具體判斷!但有一點可以肯定,鄭州是少數強力發展的城市,不斷的引入產業、聚集人口,就意味著有源源不斷的需求。因此,別管2017年底調控政策是不是放鬆,長期來看,鄭州房價大勢仍然看漲。

一、這些消息傳來,據說開發商要哭了!

有消息稱,剛剛過去的一周,樓市已經迎來了拐點。我們不妨看下面幾方面的消息:

第一,北京加大供應,今後五年將再建150萬套房,包含25萬套自住型商品住房和20萬套中低價位、中小套型商品住房。此前,住建部三令五申要求加大住宅土地供應,目前已經在南京、武漢、鄭州等城市得到落實。

第二,5月上海個人住房貸款新增154.86億元,環比少增31.37億元,上海房貸增速連續6個月下降。以往的經驗,貨幣大放水助推房價上漲,但隨著信貸政策收緊,開發商融資困難,買房人購買成本增加。雪上加霜的是,6月14日,公布宏觀數據,M2(廣義貨幣)增速多年來第一次降到了個位數。6月15日,美聯儲加息,耶倫強勢表態「縮表」,回籠市場資金。這預示著開發商拿錢更困難,買房人買房也是更加困難。更加嚴重的是,從2017年5月份來看,房地產企業的債務規模2.12億元,從現在開始的12個月有1055.86億元債券將要到期。銷售形勢不好,還要面臨高額債務償還,你說開發商難過不?

第三,根據可靠消息,恆大已經開始推出優惠政策,實行促銷,以便於快速回款,這說明其銷售壓力很大!恆大如此,別的房企可想而知。幾乎同時,萬科卻以電子郵件的形式,在內部宣布降薪計劃。儘管有人認為降薪是國有控股的規定,但實實在在取消了季度和年度獎金。這說明什麼,好時代已經過去,開發商要勒緊褲腰帶過日子了,有木有?

有人甚至依據這些消息,參照以往經驗教訓做了一個樓市降價探底時間表。

三個方面,分別從房地產行業上游的土地供應、信貸政策、銷售及成本控制等方面著手,正是點中了開發商的死穴。你說開發商不著急、難過?

二、大量遷房入市,強勢推動鄭州房價回調!

回看鄭州,正是全國房地產行業的一個縮影,而且是二線城市之中的典型代表城市。因此,買房人尤其是剛需有了好的機會,開發商為了回款就會變相或者直接降價,我們買房下半年可以撿漏了!你準備好了嗎?

除了上面所提到的原因,鄭州房價年內回調(降價不準確)還有一個重要原因,就是回遷房入市。

數據顯示,剛剛過去的幾年,據有關數據,鄭州共啟動拆遷村莊627個,動遷175.65萬人,其中,中心城區(圍合區域內和航空港區107國道以西)的476個村莊,已完成拆遷改造城中村425個。2016年11月,金水區張家村動工拆遷,標誌著鄭州四環之內已經沒有了城中村改造項目。

根據數據,我們可以推論,鄭州城中村改造動遷175.65萬人,按照每戶四口人計算,就有439125個家庭。2016年之前,動遷賠付主要是以房子為主,平均每戶賠五六戶很正常,保守估計,按照每家賠5套,那麼就是2195625套房子。也就是說大約220萬套的房子。儘管因為城中村拆遷時間的問題,有所出入,再加上2016年之後城中村拆遷賠償主要以貨幣置換的形式進行。但我們也可以肯定,因為城中村拆遷而建設的回遷房大約200萬套。

因主城區城中村動遷啟動較早,再加上比較複雜的原因,恰好有一大批回遷安置房在2017年交付。2016年底,某機構發布消息稱,鄭州2017年140萬套回遷房集中入市。

大量的回遷房入市,首先會降低房租,這在春節之後房東普遍降租的現象中得到了印證。其次是這麼多的房子入市,勢必會對新房市場造成影響,強勢推動鄭州房價回調!

三、開發商注意現金流,做好過冬準備!

既炒股又炒房的朋友發現,這次調控沒有像以往調控的那樣,出現樓市與股市的「蹺蹺板效應」!其實這沒啥奇怪的,我們覺得房地產市場調控厲害,金融行業的調控更厲害!

有開發商老闆也許為了鼓舞士氣,賭2018年初調控政策會放鬆。我想他這個判斷基於兩點:一是十九大會議召開之後,有些政策確實會放鬆一些;二是土地財政的原因,他還相信房地產綁架經濟,影響甚至制約著城市的發展。總之是,你離開房地產不行,離開開發商不行。

這位老闆判斷有他自己的邏輯,其實近一兩年也有放鬆、開口的可能,畢竟鄭州庫存量會慢慢增大,而且建設國家中心城市需要產業落地,需要導入大量人口!是不是可以學習武漢,以學歷買房來吸引人口呢?我覺得可以期待!但同時,開發商應該做好過冬的準備。

注意現金流,準備好過冬!

原因不解釋。

四、要有歷史的眼光看待,不能被階段現象遮擋視線!

「官二代,富二代,不如拆二代!」我們調侃時,相信很多人多少會有一點羨慕或者嫉妒的心理!那麼,假設一下,如果以前你或者祖上有機會在鄭州佔一塊地皮的話,建設房產,將是什麼樣的情況!

盛宣懷,督辦盧漢鐵路時,將鄭州闢為甲等火車站。

清朝末年的鄭州,只是黃河邊上不起眼的一個小鎮,當時的河南省會是開封,而且開封正好位於北京到漢口的直線上,洋務派張之洞受命修建京漢鐵路時,讓京漢鐵路過河南新鄉后,向西稍稍拐了一個彎,繞過了開封,通過黃河后在河南許昌再繞回來,重新回到京漢直線上,這一在地圖上看似小小的一筆,讓開封和鄭縣兩地的命運發生了徹底的逆轉……現在沒有人會否認鄭州是鐵路運輸的「心臟」,鄭州北站也成為了亞洲最大的編組站。

那時的鄭縣,土地和房屋肯定不貴,但我們如果生於那個兵荒馬亂的年代,會不會有歷史的眼光去置業?

假設我們買一塊地,會不會有風險?

會。

比較典型的幾個風險如下:

1.清朝滅亡,軍閥戰亂!這個風險影響不是那麼大!

2.抗日戰爭時期,尤其是炸開花園口!這個風險更大。

3.新成立后,你會不會被當作地主,被人民政府專政?

如果上面這些坎都過去了,你的置業,別管是土地,還是房子,100年上漲的只怕不只是100倍!

那麼,問題來了,鄭州房價之前的100年都是在上漲?你能指望這幾年下降多少?

再者說,鄭州在多重政策利好疊加之下,確立了建設國家中心城市的目標,可以預見的是,調控政策稍微鬆綁,主城區房子均價超過2萬元不值得大驚小怪!

2030年,鄭州人口超過2000萬,也不值得大驚小怪!

某種程度上來看,中原城市群的建設,更有利於鄭州導入產業和人口。別抬杠,鄭州和周口的交通越來越方便了,你說是鄭州人去周口的多,還是周口人來鄭州的多?

所以啊,現行政策周期之內,在鄭州買房子還是要趁早!有需求的話,政策周期之內的回調時間(比如2017下半年)撿漏,還是有機會的!

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最後,祝賀鄭在說房今日頭條號轉正。至此,鄭在說房自媒體矩陣核心「微博+微信+頭條」徹底打通!引用

自己發在冬粉群的一段話,很是感慨:

傻逼一樣的開始,苦逼一樣的堅持,儘管仍未遇見牛逼的結果,但我很高興仍然在前行!

恭喜「鄭在說房」今日頭條號轉正。即將收穫原創功能及內容源同步分發,5000微信冬粉+3000頭條冬粉+600企鵝冬粉+300一點冬粉+QQ公眾平台+搜狐號+百家號……實現了一鍵分發。不久的將來,閱讀量低於10000必須認真反思!!!

鄭在說房,自媒體矩陣搭建初步完畢。鞏固、裝修之後,升華,修鍊核心競爭力。

2017,做獨立的IP,做說房的俠者!

往期精彩回顧:

1.你們開發商還沒有被維權?看這個鄭州地產品牌人的秘笈!

2.人為什麼還是喜歡買房?小心紙上富貴變成財富泡影!

3.深度解讀:房價是不是該降了?

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5.鄭州:你該淘汰一些開發商了!從中海、亞星業主維權說起。

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