吳建斌「魚與熊掌」 從碧桂園到陽光城的資本融資術

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猶如當年從中海到碧桂園一般，如今已離開碧桂園履新陽光城的吳建斌，實際上也將其過去三年來在碧桂園所獲取的管理經驗，很大程度地與陽光城進行結合。

觀點地產網 對於正在往千億目標衝刺的陽光城而言，規模與負債似乎就像「魚」與「熊掌」般，暫時難以兼得。

距宣布抵押廣信江灣新城項目部分權益獲得10億元貸款僅4天，9月5日陽光城再度公告披露，在原貸款額度的基礎上增加11億元的貸款，即最終接受的貸款總額為21億元。

該江灣新城就是陽光城3個多月前斥資17.89億元收購的一個廣州爛尾樓項目，對於此次股權質押換取貸款的具體用途和原因，陽光城在兩份公告中均未作披露，僅表示出於經營融資需要，以及增強項目公司的資金配套能力。

但重要的是，兩份公告中所列明的質押標的資產及權益額完全一致。看起來，陽光城似乎是用同樣額度的資產，就將貸款額度增加了一倍以上。

以該項目為樣本，不難發現，陽光城近期融資方面的動作越來越多，手法亦變得更加多元化。近幾個月更是陸續拓展永續中票發行、資產證券化等融資渠道，調整資產結構，優化財務的動作越來越明顯。

這些，都發生在吳建斌上任陽光城之後這不足半年的時間裡。

顯然，這位碧桂園前「財務大臣」，在新東家急速發展的軌道上，開始快速地展示出為行業所稱道的深厚財務管控功力。

吳建斌融資術

陽光城方面透露，整個江灣新城項目分為東中西三個區域，東區包含兩幢已售的甲級寫字樓和商業裙樓，以及9月8日正式對外開放的陽光城·江灣壹號。其中商業裙樓為1-5樓，計劃打造為大型商業體，陽光城·江灣壹號實際是由曾經的江灣大酒店改造而來的商服產品。

中區則是40層高的商業中心，西區目前為待開發地塊，規劃打造為兩棟臨江豪宅。

此次公告披露的21億貸款融資，陽光城拿出的籌碼就是該項目75%的權益和項目在建工程和待開發土地。

具體為，陽光城旗下子公司廣州利碧輝澤房地產於9月1日將持有的廣信江灣新城項目公司75%權益，以及項目中體量約7.43萬平方米的辦公、商業、車庫，和待開發約1.05萬平方米土地使用權作為質押，向廣東粵財信託申請了10億貸款，期限不超過48個月，由陽光城為此次交易提供擔保。

9月5日，陽光城再度宣布，子公司向廣東粵財信託申請的最終貸款額度為21億，比原計劃貸款增加了11億，但質押的權益及標的資產、期限均不變。

股權質押融資在行業內十分常見，但同樣的質押權益和標的資產，卻能先後兩次獲得貸款授信，使得融資總額度翻倍，似乎並不多見。

對此，工商銀行投資銀行部研究中心房地產行業首席分析師柳陽分析了兩種可能，一是前後兩次資產評估值有變動，第二輪評估值增加；二是抵押的槓桿比率增加。

柳陽指出，一般併購完成後的一段時間內，項目公司和母公司一般會有一些債務結構的變化，雖然不多見，但此前也有過類似的案例。併購完成後，項目公司其母公司資產總額不變，總體負債有所下降，凈資產增加，這個可能就是授信增加的原因之一，且陽光城前後兩次的借款人是同一個，抵押的資產均在廣東粵財信託，不涉及抵押權轉讓問題，所以增加貸款額度的關係也不會很大。

觀點地產新媒體亦就此諮詢了陽光城相關負責人，希望了解其中的具體原因。

陽光城方面回應稱，其實此次貸款總授信額度實際就是21億，只是分了兩筆來發放，並非新增。

按照彼時雙方約定，首筆放款7.5億元，所以首次公告披露的擔保為10億，且借款主體廣州利碧輝澤房地產的該10億元擔保在年初集團公告的600億授權擔保範圍內，可無需上股東大會，發布臨時公告即可。

第二次公告披露的11億貸款則是後期再根據借款人的貸款規模確定的，「兩次公告實際上是同一筆貸款，不是新增，只是額度拆分。」

陽光城此前更多還是依賴銀行貸款、委託貸款等獲取融資，3月份還曾因2017年前兩月累計新增的借款餘額48.09億元和1.351億美元超過2016年末凈資產的20%，需要公告披露具體變動情況。

但近幾個月朱榮斌和吳建斌兩位碧桂園前高管陸續加盟后，陽光城調整資產結構和降負債的動作亦隨之變得更明顯，渠道也更為多元化。

據悉，上半年陽光城銀行貸款及債券方面的融資比例已有所下降，目前正計劃通過發行美元債、設立房地產產業投資基金、推進資產證券化等方式優化資產結構、負債結構、土儲結構，強化資金流。

顯然，持續收購擴張的同時，陽光城開始有意識地利用手中的項目資產融資，平衡資金流和負債，在奔向千億的路上重新獲取資本市場的青睞。

「陽光城的財務結構，我花了三個月的時間去研究。」不久前接受觀點地產新媒體採訪時，剛上任三個多月的吳建斌如是回應關於陽光城負債的問題：「需要做一些資產結構、融資方式甚至配合戰略布局的調整。」

「對我們來講，難度很大，具有挑戰性，但也並非死結，還是很有信心去作調整，需要時間、機會和空間。」

陽光城手裡主要位於一二線的大量土地儲備，則被吳建斌視作為調整時的「重要財務資源」。

就在宣布為廣州廣信江灣新城項目增加融資的當天，陽光城再度砸下31.8億拿下了廣州天河兩宗面積共計9.54萬平方米的宅地。

「房地產公司最核心的還是地，因為這些年陽光城在一線二線城市擁有了很多地，為我們的調整提供了很大的空間。」

9月1日，吳建斌曾在其個人微信公眾號發布了一篇關於財務管理的文章，並闡明這是他首次公開談管理。其中談到負債率的上限管理時，吳建斌表示，所謂的高負債背後的資產質量如何，能否快速變現，也是一個決定性的因素。

尤為重要的是，房企的土地、資產變現速度，往往也直接影響著資金周轉能力。

無論是在碧桂園還是陽光城，深諳財務之道的吳建斌始終強調現金流管理，奉行「現金為王」。

在個人微信號發布的文章中，吳建斌就強調，衡量企業的負債率是否高的一個重要指標就是資金周轉是否快，「當你的企業的周轉率比別人快，那就會產生高於行業的疊加效益。」

為此，吳建斌將加大去化量、保證供貨量、追回款列為了陽光城的發展重點，並且要求補充更多短平快的土地，爭取三四個月開工，五個月賣出去，「八個月新買的土地實現正現金流」，通過快周轉實現現金的迅速迴流。

事實上，這正是吳建斌的前東家，兩年時間便實現三千億規模跨越的碧桂園提高資金周轉率的重要策略之一。

「楊國強曾說，高周轉就是化解企業運營風險的關鍵。」在發布的文章中，吳建斌如是寫道。

碧桂園與陽光城

猶如當年從中海到碧桂園一般，如今已離開碧桂園履新陽光城的吳建斌，實際上也將其過去三年來在碧桂園所獲取的管理經驗，包括項目跟投、引入金融機構合作、加快項目周轉、管理架構調整等，很大程度地與陽光城進行結合。

最顯而易見的便是陽光城今年5月正式開始施行的項目跟投「雙贏」機制，就基本借鑒了碧桂園的同心共享跟投制度。

「隨著雙贏機制的落地，我們在未來佔地、開發、節奏、成本控制、管理和利益的融合，都會有所變化。」

7月份，陽光城宣布與專業投資機構福能興業共同出資設立規模為100億元的房地產產業投資基金，用於房地產領域的投資、開發及併購等方面，並在項目層面開展合作。

2015年吳建斌也曾主導碧桂園引入平安人壽進行股權投資，拓寬融資渠道的同時開展項目營銷、社區業務、不動產投資、金融等方面合作，從而減少運營的資金壓力。

同樣的，曾在碧桂園施行的扁平化管理及營銷架構調整、放權區域同時集團主管資源配置等手段也逐步地在陽光城施行。

8月底以陽光城執行副總裁身份接受觀點地產新媒體採訪時，吳建斌就曾表示，目前陽光城的集團管理架構已有所優化，授權流程簡化，多項權力進一步下放至區域，同時設立集團採購中心、合約管理中心等，控制建安過程的付款，加強成本管理。

上述文章中，吳建斌還回憶起，碧桂園主席楊國強曾與其討論過關於負債率管理的問題，當時楊國強表示，如若企業遇到資金周轉困難的情況，可採取幾個措施：停止在建項目減少開支、盤活有價值的資產促使資金回籠、尋求銀行融資、將股權質押或出售獲得融資。

作為保障，同時要保持股價的穩定和資產質量，確保良好的資產變現能力和經營現金流。

這對吳建斌的影響似乎也從碧桂園延續到了陽光城，觀點地產新媒體發現，今年5月份陽光城的股東陽光集團就曾將陽光城9016萬股股份質押用於融資，8月底再度將陽光城8540萬股股份質押以換取融資。

期間，陽光集團亦分別在6-7月份兩次增持陽光城的股份，並計劃在未來一年內累計增持不超過總股本的2%。

吳建斌說，高負債的商業模式是一場豪賭，但有規模才有地位，落伍的企業，幾乎在行業沒有話事權。