肖磊：判斷房價漲跌的關鍵因素是什麼

房價到底是被誰推上去的，這個問題實在太難回答了，你可以說是被政府的壟斷性供地，以及高額的土地出讓金推上去的;你也可以說是被持續的城鎮化和不斷增長的民眾收入水平推上去的;你還可以說是被寬鬆的貨幣政策和越來越高的買房槓桿率推上去的;你更可以認為是資本市場投資渠道狹窄、外匯管制嚴格所造成的。

研究房地產市場的問題，是要有一定穿透能力的，否則基本上都是撓痒痒，難以剝開皮來看。但就算剝開皮，也未必能看得清楚，因為沒有在手術台上死過病人的衝擊，可能還算不上一個好的外科醫生。

如果把最近五年，非常有代表性的幾個城市拿出來做對比，我們拋開所有政策性因素，可以簡單的得出這樣一個結論，主導房價的顯性因素有三個不可忽略的點：第一個是資源聚集程度;第二個是經濟活力水平;第三個是帶動效應。

從圖中可以看出，北京由於資源集聚程度全國最高，房價的穩步上漲性在2014年之前甚至高於深圳。但在2014年之後(經濟增速持續下滑)，深圳房價迅速飆升，這本身代表的是深圳經濟活力水平更高。

廊坊(北京周邊城市)的上漲速度明顯高於西部重鎮蘭州，其主要的原因就是北京對周邊城市的帶動效應。至於東北城市吉林，近五年房價一直在下跌，這完全符合區域經濟現實，吉林旁邊既沒有北京這樣的城市，更沒有深圳這樣的自身經濟活力，甚至也缺少像蘭州這樣的西部城市的人口紅利。

實際上這五個城市就是房地產市場未來的一個縮影，全國每一個經濟區域中心，都可以找到這樣五個具備代表性的地方來分析其房價走勢，有的小漲，有的大漲，有的不漲，有的下跌。因此討論房價，已經到了需要具體到某個城區、甚至某個街道這種點上。

如果僅僅從宏觀面分析房價，實際上根本就是在討論經濟周期問題，跟房價的關係已經不大了，彼此之間基本上處在兩個不同的維度上。

未來我更看重的，可以垂直去分析房價的點，要回歸到對收入水平的研究，而我所說的收入水平，是一種能夠直接主導未來房價變化的購買力，具體說，是城市高收入者的增長速度，而不是中產階級加槓桿，銀行使勁放貸帶來的需求。

衡量我所提到的這種收入水平(購買力)有一個指標可以關注，就是城市個人所得稅收入的基數和增長問題。

2016年個人所得稅收入排名前三的城市是，上海(1482.7億)、北京(1428.1億)、深圳(757.9億)，深圳同比增幅要比上海和北京大得多，增幅達到了36%。另外，主要的二線城市裡有一個城市需要注意，青島2016年個稅總額遠低於2015年(比較罕見)，原因不知。

什麼是高收入者，什麼是購買力，我可以引用一個段子在來說明這個問題。

某天，一位私募公司老總與一名銀行負責投資委外的工作人員相約咖啡館，銀行人員問私募老總：「你們現在多少規模了?」私募老總回答「九億多，今年要努力突破十億。」銀行人員說：「才九億?!你們這種小私募我們是不會投的，太小了!做到二十億規模么過來跟我聊聊差不多!」於是合作沒談成，銀行人員雄赳赳，氣昂昂，滿臉得意之色坐上公車走了!私募老總買了單，思考了一會，滿臉怏然，但很快理清思路開著他的保時捷卡宴加班去了!旁邊的券商投資人員艷羨不已，喝完手邊的那杯溫水，打開手機，尋找附近能掙紅包的腳踏車，騎上回家了。

在上面這個段子里，私募公司老總的購買力，是銀行工作人員和券商投資人的很多倍，這就是深圳為什麼有如此強大活力的原因之一，全國大部分私募都在深圳，而這僅僅是一個簡單的側面。

由於個人所得稅的徵收，存在「起征點」和「累進稅率」的安排，高收入者越多的城市，個稅的收入水平就越高，也就是說富人越多的地方，個稅收入就越多，而富人越多的地方，對房價的推動就越明顯。

在當前環境下，富人對房子的需求，是線性增長，而一般中產階級僅僅是一個由信貸支撐的需求預期，受金融環境的影響非常大。深圳GDP總額比天津和重慶只高出不到10%，但深圳的個人所得稅收入是天津和重慶加起來的五倍(目前深圳的房價是天津的接近五倍)。

這就是為什麼很多GDP非常高的城市，個稅收入水平卻偏低(中產和工人居多，富人較少)，房價漲幅也遠低於個稅收入較高城市的一個重要原因(房價的確是由富人推動的，而不是簡單的人口效應，要知道重慶人口是深圳的十倍)。

當然，每個城市的房價，有很多影響因素，個稅這個問題，不是絕對影響力。不過問題的關鍵點在於，隨著經濟周期的轉變、利率周期的轉變、人口結構的轉變等，房子作為近幾年來一種被神話的金融資產，可能面臨更加理性的估值重構，判斷房價的邏輯會越來越簡單，而不是越來越複雜。

如果一個城市個人所得稅增長出現了問題(在不減稅的情況下)，房價的支撐因素將變得十分脆弱。