詳解濟南CBD，濟南蝶變率先從這裡開始！

當我們還在談論8.4唐冶土拍的時候，內參君想到了這樣一個問題：如果將濟南CBD區域內的某塊地重新掛牌出讓，猜猜樓麵價會拍到多少？

如果在以當前濟南土地市場的熱度，答案不敢想，太可怕。

當然，如果用現在的市場熱度來倒推CBD的地價雖然只是一個偽命題，但其中的邏輯誰都清楚。至少在現在的濟南，二環以內核心片區的新地幾乎斷供，就算偶爾放出一塊，就像大家都要爭著吃的唐僧肉，拿地成本奇高，更不用說CBD了。

前天，內參給大家推送了一篇文章《濟南的房價還能漲多久？》，文章里，提了一個觀點：房價高低，本質取決於政府基建投入的高低。譬如說，濟南未來打造的重心是哪裡？CBD。所以中央商務區，應該就是濟南房價的高點。

今天我們先來聊一聊CBD。

濟南那麼遠又那麼近的CBD生活

濟南CBD是一片很大的區域。這一片區域，將來會成為濟南頂級的24小時生活圈。

之所以說，濟南距離CBD生活還很遠，是因為目前來看整個CBD片區，特別是解放東路以北，規劃中的華陽路以東，奧體西路以西，工業南路以南，基本上處於建設的初期。

濟南CBD還需要15年的時間去成長、成熟。

2020年之前是標杆打造期，CBD 將 初 見 雛 形 ，預 計 實 現GDP250億，占濟南3%；

2021-2025年為建設完成期，經濟海拔初現，實現GDP750億，占濟南7%，實現軌交高密度覆蓋；

而2026-2030年為運營完善期，經濟高峰突顯，實現GDP1600億，占濟南10%，在全國省會城市CBD中名列前茅，實現日均人流量50萬，就業人口25萬，成為全國示範的7×24小時活力都心，未來的不夜城。

之所以說，濟南距離CBD生活又很近，是因為：明年我們就可以提前感受一下CBD生活。經十路以北，解放東路以南的區域，應該是整個CBD最早建成並運營的部分。

上圖中，黃色虛線內的部分，應該是CBD最早建成並運營的部分。

濟南華潤中心怎麼樣？

首先來看一下濟南華潤中心的位置：經十路以北，省博以東，CBD生態走廊以西。

濟南華潤中心佔地面積約7.8萬平方米，建築面積大約80萬平方米。

其中萬象城（一站式購物中心）總建築面積約37萬平方米，華潤大廈（商務寫字樓）總建築面積約11萬平方米，悅璽（多功能SOHO公寓）總建築面積12.96萬平方米，悅府（高端類住宅）總建築面積約8.11萬平方米，萬象街（社區商街）總建築面積約1.95萬平方米。

如今華潤中心在售的產品都有哪些？

內參了解了一下，濟南華潤中心一期主要產品是華潤大廈、悅璽。華潤大廈已經有不少國內外知名企業入住，悅璽也已全面售罄。如今，華潤中心二期新品即將發售，呈現建面約100－160平米品質人居典範悅府、建面約38－62平米SOHO公寓悅璽和建面約80－200平米質感街區萬象街。

建面約100－160平米品質人居典範悅府悅府，應該屬於類住宅，住宅的戶型，住起來比較舒服，但是是公寓的性質。主要有三個戶型：

A戶型，建築面積100平米左右，三室兩廳兩衛。

B戶型，建築面積約為120平米。三室兩廳兩衛。

C戶型，建築面積約160平米，四室兩廳兩衛。

建面約38－62平米SOHO公寓悅璽，主要有三個戶型，均是4.5米挑高公寓，在居住上，相比平層公寓，具有很大的舒適度。這三個戶型分別是：A戶型，建築面積約為38平米；B戶型，建築面積47平米左右；C戶型，建築面積約為62平米；D戶型，建築面積約為60平方米。

雖然現在住宅的投資價值要好於公寓，但是有一種公寓值得大家注意：類住宅公寓。這類公寓將會越來越稀缺。

在南京，商業、辦公、研發類建築（不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建築）已經不允許設計成單元式辦公、公寓式辦公等「類住宅」建築；住宅、公寓（含酒店式公寓）建築的結構層高不應超過3.6米，辦公、研發建築的結構層高不應超過4.2米，商業（門面房）建築的結構層高不應超過4.8米。

對於類住宅公寓加以限制，慢慢已經成為趨勢，這類公寓將來或成絕版。所以，如果您因為限購一定要投資公寓，這類產品可以考慮。因為具有住宅舒適度的公寓在濟南市場，越來越少。

另外，2018年即將開業的華潤萬象城還是值得期待一下的。

一直以來，濟南城區都缺乏具有代表性的大型商業場所。城區現有的幾個較大的商圈，是經濟社會自然發展的結果，分佈較為零散，且規模較小。中央商務區是首個由政府規劃引導建設的城市商貿集聚區。CBD規劃建設辦公、居住、酒店、商業、休閑娛樂，以及縱橫交叉的交通城市功能系統，滿足市民高品質的生活需求。

華潤萬象城應該是CBD最早建成並運營的城市綜合體，目前主體完工，處於內部施工階段。而且，據內參了解到，萬象城要先於其他業態面世。

據報道，萬象城總面積37萬平，濟南恆隆總面積28萬平，濟南萬象城商業比恆隆大9萬平，建成后超越恆隆成為濟南商業面積最大的綜合體。

CBD豪宅的價值在哪裡？

圖片來自：濟南時報

在自然資源、周邊配套、產品戶型以及地段等用來支撐價格的關鍵因素中，CBD豪宅產品的相對價值與地段應該說成最大正比關係。

城市最核心資源的佔有與共享，是構建頂級豪宅的關鍵條件。再看濟南，當CBD成為濟南乃至全省的資本匯聚之地，它將超越了濟南現有的價值範疇，擔當起山東對外展示的第一窗口。

濟南官方對於濟南CBD的描述是：

它將成為展現山東經濟大省實力的標誌性區域，打造成為全國省會城市圈改革升級示範區的核心、黃河中下遊資本和信息聚集的樞紐，將成為濟南新興的都市活力地標，可以說是最濟南的地方。

對於遊走於每一場財富遊戲的精英人士而言，時間的重要性更是不言而喻。

而對於一處CBD項目來說，對城市精華資源的佔有，更是能達到了壟斷的地位。五年後的濟南新中心，商務活力、財智資本、衣香鬢影，時尚感召力，都將以濃縮的力量匯聚在此處。一小時的生活圈，是濟南CBD豪宅們價值的最大化體現。

2018年萬象城將盛大開業，在這之前，投資CBD的時間越早越好。

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