狙擊炒房：逾55城出招 限價+限售 限貸+限購

2017年成為近幾年以來，房地產調控政策出台最為密集的一年。截至目前，全國已有超過55個城市發布了各種房地產調控政策達160餘次。

從限購、限貸、限價，到以北京3·17新政引發的新一輪「限售模式」，有業內人士稱樓市將全面進入「限購+限貸+限價+限售」的「四限時代」。

最嚴調控狙擊樓市投資投機

2017年成為近幾年以來，房地產調控政策出台最為密集的一年。自北京3·17新政的這一輪樓市調控，堪稱史上最嚴，不僅限購限貸限價全面收緊，還使出了殺手鐧——限售，全面抑制投機投資。

對比上一次北京樓市9·30調控，再來回顧一下3·17調控出現的三大變化：

新規一：認房又認貸，二套房首付比例上調10%。

新規二：限貸措施加碼，首套、二套均暫停發放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款。

新規三：企業買房受限，商住房再交易需滿3年。

毋庸置疑，北京的這一輪調控在全國具有標杆意義。

截至目前，以環北京為代表，已有超過55座城市發布了各種房地產調控政策160餘次，其中推出限售政策的超過18個城市，包括濟南、西安、成都、承德、惠州、保定（白溝、徐水）、啟東、長樂、廣州、東莞、青島、杭州、福州、珠海、廈門、揚州、常州等。

4月底，北京部分銀行發布最新房貸利率通知，以網簽日期為準，5月1日（含）以後網簽的業務，首套房利率最低執行基準利率，二套房執行基準利率上浮20%，而這也意味著央行針對樓市的「定向加息」拉開了序幕。

如今，北京樓市率先「定向加息」，其示範效應絕不亞於3·17新政，後期也會成為各地效仿調控樓市的新思路，即是金融手段全面介入樓市調控這一新特點，「限購+限貸+限價+限售+高成本」將成為樓市調控新特點。

目前深圳地區部分銀行已經上調首套房貸利率，招商銀行在5月1日節前房貸利率從九折變成九五折，廣發銀行也緊跟其後提高。

上海地區此前普遍執行首套房最低九折利率，也已有銀行上調至九五折；但二套房普遍利率仍為基準利率上浮10%。

融360最新發布的《2017年4月房貸市場報告》統計數據顯示，4月份全國首套房平均利率為4.52%，環比上升0.67%。在監測的全國35個城市533家銀行中，4月份有122家銀行首套房利率折扣上升，佔比22.89%，折扣利率下降的有17家銀行，佔比3.19%，與上月持平的有394家銀行，佔比73.92%，二套房平均利率為5.39%。

首先，政策力度與執行為歷史最嚴。從發布調控政策內容來看，涉及房地產信貸、資金、購買資格、供應等方面。

其次，更多城市主要在需求端通過城市群同步、「四限」模式，強力抑制投資投機需求，降低樓市槓桿。

最後，調控目標明確，旨在建立樓市政策的「長效機制」。短期市場降溫，環比出現下調。

樓市調控政策效果顯現，一線樓市領跌

持續的樓市政策調控下，熱點城市尤其是一線城市的新房炒作現象已受到明顯遏制。

指數研究院的數據顯示，截至4月底主要城市庫存總量環比微升0.4%。一線城市成交面積環比下滑30.73%，其中廣州環比降幅為46.96%；一線城市同比下降35.21%，其中上海同比降幅超4成。二線代表城市成交面積環比上升4.31%，同比下降28.29%。三線代表城市成交面積較3月上升13.26%，同比上升16.04%。

中原地產首席分析師張大偉預計，後續二線城市將全面升級調控到「限購+限貸+限價+限售」的「四限時代」。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，過去十多年房地產調控和房價表現始終都具有周期性，以收緊調控和放鬆調控為標誌，樓市成交率先表現，之後便是價格的調整。實際上調控從來都是有效的，但是每次調控之後都會再次放鬆刺激，導致從總體上看房價仍然是上漲的。這次調控收緊，房價也會隨之調整不會例外。他認為，這次調控與以往可能不同，除了限制性手段之外，還在加緊研究和制定長效調控政策，比如加大土地供應調節供需關係，以及房地產稅等長效機制都有望加快出台。

同策諮詢研究部總監張宏偉向記者表示，如果這次樓市政策一直持續執行，勢必會影響到房企的正常銷售，導致企業的回款周期進一步拉長。此外，今年下半年房企資金兌付壓力窗口期即將到來，屆時，房企資金壓力越來越大，「加息」等多重政策有可能還會倒逼開發企業「以價換量」， 以通過各式各樣的「策略性降價」或直接降價彌補上調房貸利率對於市場成交量的影響。

樓市去槓桿，房地產行業融資難度加大

在樓市調控、去槓桿疊加金融監管趨嚴的大背景下，房地產行業的融資難度也隨之大增，過去兩年房企低成本發債融資的盛宴似乎已宣告結束。

中原地產數據顯示，今年一季度全國房企包括私募債、公司債、中期票據在內的發債金額僅649.5億，同比減少83.8%。同策諮詢研究部報告指出，為了嚴控房企不斷加大槓桿拿地經營，以及資金過多流入房地產行業，銀行向房企發放貸款的規模也不斷下滑，包括個貸和開發貸規模均受到嚴格控制。

據不完全統計，今年以來已有包括萬科、富力、金地在內的多家房企取消發債，涉及金額超過百億。上月底，萬科在上海清算網的一份公告中表示，鑒於近期市場的變化，公司擬取消原定進行的15億元人民幣中期票據發行。此前，資信評估公司大公國際對萬科的評級為AAA。

招商證券研報認為，房地產開發商資金鏈指數自2016年四季度以來持續收緊，截至今年3月份資金鏈指數降至128%，為2015年下半年以來首次跌破130%。有分析人士表示，在新的市場形勢下，房企不得不尋找其他融資渠道，加快銷售回籠資金也成為必要的措施。