「租房日子不是人過的」背後折射啥隱憂？

知名財經評論家、每日經濟智庫專家

左暉所講述租房時期的艱難歲月，引發了諸多網友和房產業內人士的共鳴。很多人都有過痛苦的租房經歷：被中介欺騙、房東隨著提價趕人，不退還押金。幾乎所有的北漂都品嘗過頻繁搬家的苦惱。

雖然租房者的經歷讓人感嘆，但房奴日子又豈是好過的呢？好不容易積到了首付款，以後幾十年就要忙於還房貸，替銀行打工，現在的房貸利率是歷史上最低時期，萬一以後利率上調，房奴的生活壓力也不容小覷，更何況房產的壽命基本也就三十多年，等你把房貸還得差不多了，整幢樓房可能就要面臨搬遷的問題。客觀來說，不管是租房，還是買房，都是壓在廣大民眾頭上的大山。

現在很多人都把房價上漲歸功於老百姓缺乏租房觀念。根據發達國家的經驗，越是大城市，房價越高，住房自有率就越低。比如在經濟發達的德國、法國、日本、美國和英國，住房自有率分別為47%，54%，61%，68%和69%；在某些發達的城市，住房自有率則更低，比如紐約的住房自有率為34%，日內瓦和柏林的住房自有率更是低至14%。相反在，住房自有率卻高達90%。

而筆者認為，並非是人對房產情有獨鍾，而是為時世所迫：其一，這些年房價連續上漲，從未停歇，很多人害怕現在不買房，以後更加買不起房。其二，內地的投資渠道相對狹窄，少數富人有了錢，無處可投，而房地產恰好有了賺錢效應，於是各路資金蜂擁而入。其三，的租賃市場還很不成熟，有些人寧願咬牙做房奴，起碼不會再受被房東趕來趕去之苦吧。

現在有人質疑，房產租賃市場已經發展了幾十年了，怎麼到現在還不成熟呢？雖然房屋租賃市場並沒有像左暉說得那樣誇張，但是中介欺騙、合同欺詐、房東趕人、隨意提價，這些事情的確時有發生。對此，筆者認為，無論從規模，還是租房人群佔比，或者房租占收入比，內地房屋租賃市場確有不成熟之處。

第一，租金市場占整個房產交易市場比例尚有提高空間。2016年的房屋交易市場應該超過15萬億元，其中包括約10萬億元的新房交易市場和5萬億元的二手房交易市場，但是租房市場的租金規模只有1萬億元，是整個房屋交易市場的7%。遠低於發達國家的房屋租賃市場的水平。

第二，在租房人群中，當地居民佔比非常低，外來人員佔比高。也就是說，在一線城市中當地人員租房比重只有20%，而美國的舊金山、紐約，日本東京等租房人口都超過40%；這意味著，多數當地居民喜歡選擇買房住，外來人口才是租房的主力大軍。

第三，成熟的國家，房租支出不得超過居民收入的40%。像在美國政府就規定，租房者的支出不得超過收入的30%，剩下的由政府代付，因為一旦租金收入比過高，超過50%以上，家庭的生活質量會降低。而在內地，房租支出占收入的比重往往超過60%。

儘管的房地產租賃市場並不發達，但隨著各地的房地產調控的進行，以及房產稅的呼之欲出，將會有更多的人選擇租房居住。有權威機構預計，2015年、2016年租賃市場的規模大概在1.1萬億，2020年大概是1.6萬億，2025年大概是2.9萬億，2030年會超過4萬億。那麼，我們又該如何更好的規範房地產市場呢？

首先，要儘快給房屋租賃市場立法。只有給房屋租賃市場更好的用法律法規規範起來，出租業交易才能興旺起來。由於房屋租賃立法的缺位，使得租房者對自身權益的保障缺乏信心，而出租者也對偏低的租金回報率感到不滿。出租雙方常以協商和口頭約定代替嚴謹的租房協議，隨意性大，這對雙方權利都造成傷害。

證券時報網曾於2017年2月23日報道，住建部副部長陸克華在國新辦發布會上表示，住建部將加快住房租賃市場立法。筆者認為，要加快住房租賃市場立法，通過立法，明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇。此外，還要健全住房租賃監管的體制機制，明確相關各方的職責，加大對違法違規行為的處罰力度。

再者，目前交易市場是房地產市場的主角，而租賃市場仍然處於自髮狀態。尤其租賃需求的住房供給只能通過二手房市場獲得，基本上不存在一手房的租賃市場，從而導致住房租賃市場存在大量的供需不匹配，市場不規範和道德風險等問題。所以，應該鼓勵開發商拿出部分一手房源，投入到房產租賃市場中來，打破「重售輕租」的傳統觀念。

最後，各地政府也應加大保障房建設力度，並投入到房屋租賃市場中來，這樣既可以起到平抑高房租問題，又可以給租房者提供更多的選擇空間。之前光顧了靠房地產市場化來促進經濟，卻忘記了對城市低收入群體提供居住保障。