房價會跌嗎？不妨看看這5個不明真相的故事

因為知道老羅做過12年房產雜誌，總有朋友在後台要老羅在公號里多講講房價，例如「只租不售，是否房地產迎來大變局？」，「7月統計數據房價下跌，是否預示從此逆轉」之類。

按老羅目前出稿的產能，這種日更的評論文章大概做不到。再說，房價的問題就這麼點事，哪裡需要天天講每周講。

與其去爭論這種不著邊的事，不如花個10來分鐘看完這篇，我想，管用個十來年總沒問題吧！

講房價要從伊麗莎白女王開始，老羅這是什麼鬼啊

這話說得一點也不過分，歷史構建了我們對這個世界的認知，我們之所以為房價問題而焦慮，更多是因為我們找不到自己的時空坐標，我很佩服中學歷史能教得這麼無聊，也要感謝他們給老羅留出空間。

幾個月前有兩篇文章寫到老羅佛學歷史觀，如果按流行清單的做法，簡單說來有那麼三條：

一、萬物緣起 二、眾生一體 三、萬法唯識

前兩條在以前的文章都說過了，第三條因為概念比較大，一直想不好怎麼講這個故事，上周五老陳圓桌沙龍邀請，給一班業內地產金融人士講故事，我想想，只能用上這個壓箱之寶了，否則hold不住。

「萬法唯識」換一個稍微通俗流行的說法，也是暢銷書《人類簡史》中的說法，人類社會是想象力的組合，概念共識決定了我們這個智人團體的種種行為，那麼我們所說的「房地產」又是怎樣一個想象體？

這個問法是不是感覺有點二？對80、90後天然而存在的房價，但老羅早年卻是只有房子沒有價。「房子是可以買賣的」這個概念是很後來的存在。所以很多現在看上去理所當然的事，開始時候未必是這樣天然合理。

（業內大咖老陳的圓桌沙龍）

可能有人要說了

大家都認了何必這麼較真

對！這就是共識的力量

交易的前提是雙方對一個標的物共同接受

標的物是實在的有

但被接受卻需要有共同的想象基礎

今天就通過5個不明真相的故事

講一講房地產是怎麼一步步被大眾所接受

故事1

不明真相的圈地運動

我們都知道工業革命起源於英國，但往往忽略了英國這之前的另一場農業革命，這場農業革命被用一個帶有貶義的名詞代替——圈地運動。

這場1530年左右的革命並不是由農業生產技術帶來的，那時英國和羅馬時期用的還是同樣的犁，土地頻繁耕種會讓土壤肥力下降，於是土地分成兩塊，一塊耕種一塊休息，19世紀之前，南歐一直是這樣做法。

而中世紀北歐和英國採用三田輪作，一塊春天種，一塊秋天種，一塊休耕。這樣在一個領主的範圍內，就有三大塊公地，每塊公地又分成許多長條（稱為條田），每個農民只耕種於一個條田，農場屬於整個村落，所有權屬於領主。種什麼、何時種一概由村落決定，所有人的牛隻能放牧在休耕地上。

這場農業革命說白也很簡單，把原來的三塊條地重新劃分，分成四份，兩塊種植穀物，另外兩塊種植蕪菁和苜蓿，既能在休耕時增加土地養分，也能養活更多牛羊，而不像以前牛羊只能在休耕地上自生自滅。這就帶來了農業和牛羊產量的大幅度提高。

但是新的生產方式帶來了新的組織形式，新事物總有人會反對，要讓新的耕作法切實履行，固定圈圍（圈地，更讓人熟悉的名詞）變得必須。在圈圍地里種植新作物和照顧牲畜都成了很個人化的事，村落的集體作用下降了。甚至領主可以選擇出租金價格高的佃農來種植。

我們現在看這段歷史

只是一個小小的生產方式的變化

但在當時卻是背後暗流涌動

1530年的歐洲，黑死病後的100多年，人口持續增長，開始恢復到蒙古帝國的水平。1492年哥倫布發現的新大陸開始有了豐厚回報，美洲大陸白銀的出產，提供了歐洲足夠的通貨，使歐洲從自給自足社會進入貿易社會，羊毛是重要的貿易品。

這使得土地的價值取向發生巨大變化。自給自足的農業，土地價值在於養活多少人，而後，土地價值在於出產更高價值的產品。

在圈地運動之前，只有領主，沒有地主，領主的勢力以管多少戶體現，張千戶、李千戶，「糞土當年萬戶侯」，這個中外都一樣，土地計量單位是以產糧多少，「一塊能生成5斗米的田地」等，多少面積反而不重要。而圈地運動之後，土地計量開始以面積計量。

英國的領主們從管理領地上的人開始轉向以管理土地為核心，這可是一個重大的轉變。而且歐洲持續增長的人口和消費，又加強了這種轉發的意義。領主們為了追求更高效率的羊毛生產方式，會儘可能用一個牧羊人管理大片牧場。

這時候他們之間的關係就發生變化

原先的領主和佃農更多像子民臣民

相互有很多生老病死的義務

但是現在卻成了簡單的雇傭關係

這可對傳統道德和觀念發動了挑戰

一個全新的概念的誕生——私有制

私有制實質上就是土地私有制。始終懷疑大學時候讀的《家庭私有制國家的誕生》的說法有問題，即使在半坡人時代，我狩獵用的石斧、吃飯用的陶盆，還有孩子的媽，該是我的肯定是我的。有人硬要拿去用，我肯定是有權利翻臉的

但土地就不那麼簡單了，不可能被實際佔有。山後的十畝地，如果不是先划好界，拉個線，怎麼說得清你我。而且憑什麼你拉根線就是你的了？

總之，私有制的歷史並沒有我們想象的長

私有制推動一個新的貿易為主體的

世界經濟秩序形成

美洲提供了足夠的可供交易的貨幣

英國有足夠的土地以至於不那麼引起社會矛盾

有制衡的王權和相對獨立的封建領主

以上三點缺一不可

關於第三點，是英國大憲章之後，形成一個有實力的下院，下院領主們集體轉變為地主而王權鞭長莫及。

如果僅僅如此，還不能強化私有制觀念。1540年羊毛生成量過大，價格暴跌，第一代土地貴族損失慘重。被迫轉讓土地，商人官員和勤奮的農夫從第一代地主手裡收購了土地，成為新地主。

通過這次洗牌，將原先依然附著在土地上的種種生老病死權利義務關係徹底掃除了。土地變成乾乾淨淨可供交易的產品。這時候，私有制才從觀念上坐實。

這種觀念上的革命帶來的實實在在的變化，和450年後在東方大陸上的改革如出一轍。這以後英國開始大踏步向前，英國農民成為歐洲最富裕的農民，食譜中開始有了羊肉、培根、起司等法國農民所沒有的東西，18世紀早期軍隊招募人員平均身高5.6英尺（1.69米），比法軍平均高了3英寸。

私有制指的就是土地私有制

這是一個很現代的概念

而且從一開始就被認為是不道德的

而清教徒們是反對最激烈的一撥人

他們的理想就是建立純潔的公有制烏托邦

於是就有了第二個故事

故事2

不明真相的五月花號

1620年的11月11日這天，運載102名殖民者的五月花號

接近了馬薩諸塞州，在登岸前簽了「五月花公約」，這個故事大家熟悉。

但還是有不明真相的部分

他們的最初的夢想針對前面的私有制來的

是為了建立一個公有制的純潔社會

五月花號並非從英國移民駛往北美的第一條船，但卻是駛往北美最重要的一條船。

馬薩諸塞的五月花號從啟航那一刻起，就和以往的殖民船拉開了距離，因為他們除了野心、冒險精神外，還有——理想。

清教徒是加爾文教派中的激進派，致力恢復純潔的摩西十誡的社會。在教主加爾文的心目中，要建立絕對禁慾、純潔和平等。前面所說的私有制的誕生，讓教主十分憎惡。年紀較長的教友威廉·布魯斯特和當時年僅16歲的威廉·布雷福德，和弗吉尼亞公司埃德溫·桑茲爵士進行了接觸，就是美洲第一塊殖民地的公司，看能否有前往美洲的可能。

理想主義重要的

不是感動自己

而是感動別人

桑茲爵士雖然不是清教徒

但那天他被感動了

支持他們在弗吉尼亞公司授權地的最北端，即哈德遜河口附近的地方建立定居點，那裡有8萬英畝土地屬於他們，還有捕魚權、與印第安人做生意許可權，對他們來說最重要的：是可以建立一個擁有廣泛權力的自治制度。

這個制度是就是托馬斯莫爾爵士說的烏托邦

這樣的社會實驗一直在實施

現在以色列的基布茲還是吸引大量有為青年

籌備了十多年直到1620年9月，清教徒們終於從英國的南安普頓出發，但出航發現船漏水后回去修理，後來從普利茅斯港正式出發。共有100零幾人（各種版本也不一致），其中有35名是英國清教徒，作為一個基督教團體共同出發。並且帶上了66名倫敦的非清教徒，還有少數流亡的荷蘭人。

這次帶有理想的航程，從一開始就和以往的殖民旅行不一樣，這之前來美洲全部都是單身男性，而這100多人是以41個家庭為單位。加爾文教派非常重視家庭觀念，這點很好，和人有一拼。

除了每家都帶有《聖經》之外，許多人帶上了其他書籍，一名叫邁爾斯·斯坦迪的人，帶有《高盧戰記》和《土耳其史》，這可是在十七世紀早期，歐洲人絕大多數是粗鄙的文盲可見這群人的品位可是太超前了，難怪在歐洲混不下去了。

有個叫威廉·穆斯林「鞋迷」，帶上了他收藏的126雙鞋子和113雙靴子，和現在收藏喬丹限量版有一拼。

這從另一方面也說明，英國人這個時候已經很富裕了。這世界上既有飽暖思淫慾，也有飽暖思純潔。船上還運載了許多床、桌椅，足以裝備20個家庭，後來考證出五月花號船長19.5，100多號人吃喝拉撒真的很擁擠，還要塞這麼多東西。記載中帶走的還有狗、山羊、綿羊、家禽，以及香料、燕麥片、乾魚肉和蘿蔔。

五月花號就是他們的諾亞方舟

新世界，新生活

傾家而出，永不回頭

在經過66天苦難風暴之後，即1620年的11月9日，當大家身體虛弱，快要支持不住的時候，終於看到了陸地。但是那不是他們的目的地！

船在暴風雪中往北偏離了航線，到達了弗吉尼亞以北的科德角。這個問題很嚴重，從桑茲爵士那裡拿到的英王土地特許權將會失去效力，也就是說他們這100多人到了一個叢林社會。

在11月的寒冬繼續航行是不明智的

最好就是選擇是就在這裡登陸定居

但這時候的問題就是「聽誰的？」

35人內部還有原先的秩序

但其他的60多人呢？

你有你的新世界

我只想找我的黃金

66天的顛簸船上多少有些積怨

這時候紛爭已經開始了

可能是船上以家庭為單位的不同

有了大家坐下來好好說話的基礎，如果純男性群體

基本上就是暴力加陰謀拉幫結派。

「說好了再下船」

理想主義在關鍵的時候起作用了

船上的41個成年男子

在11月11日簽署了這份重要協議

但這裡出現了一個重要的概念——平等自治

大家的事大家說了算，這個原則後來起到了作用，即便是否定了初衷，也是大家說了算。

後來有些事大家知道的比較多了，第二年春天只剩下53人，好心的印第安人幫助了他們，春天教他們種植玉米，當年收成就很好，慶祝活動就成了後來的感恩節。

但是五月花的故事還要繼續，清教徒們依據的社會範本更多接近公有制，從托馬斯摩爾的烏托邦開始，到霍布斯、傅里葉到歐文，到後來的馬克思和巴黎公社，現在以色列的基布茲也是，首批102人應該算是共產主義者，他們絕不會把東印度公司帶到新世界，甚至私有財產權概念都不帶來。

我們的小平同志說

實踐是檢驗真理的唯一標準

好就好在這裡是一個新世界

外來的干擾幾乎沒有

成不成功怨不得別人

我們差點忘了個重要的人，前面提到的依然還很年輕了的威廉·布雷福德，這時候是這個殖民地的首領，一到春天耕種就發現，這種公有制的努力有一個繞不過去的障礙，剩下的53個人中有勤奮有虛弱，幹活有多有少，但是不是能分配到同樣的食物？

在舊世界這種爭論只是「主義」之爭，但在新世界這種爭論伴隨飢荒威脅。

在嚴酷的環境下如果有人出工不出力，肯定有人會餓死。53人一直掙扎到1623年春天，終於受不了大鍋飯了。

法理依據根據《五月花公約》

為了殖民地的共同福利

大多數人做了個決定

每個家庭分到了一塊地

（人看得好眼熟啊）

這是一個重要的決定

這也是五月花公約第一次實際的運用

新世界又回到了土地私有制，烏托邦的理想向現實主義低頭並沒有什麼丟臉，這依然是在同一個制度框架下。

所以美國人對什麼主義理想並不care，但對制度絕對的信賴。

有時候覺得和美國才是「一國兩制」，他有五月花，我有小崗村，中美的共識遠遠多於美歐、中俄。

故事3

不明真相的查理一世和克倫威爾

如果忽略土地問題

近代史就是一團亂麻

我們會用改朝換代來理解法國史

從路易十六到羅伯斯皮爾到拿破崙

感覺就像是隋唐演義

但對英國那段歷史總無從入手

總感覺無休止的混亂

莫名其妙地迎來了日不落帝國

歷史書總是把後來的概念前推

比如說「代表新興資產階級的利益」

「採納君主立憲制」「右翼反動立場」等等

這有點像「八年抗戰已經打了六年了，

我們再堅持兩年就能勝利了」一樣

這些個概念都是後人總結的

身處那個時代的人完全不懂

查理一世，1649年1月30日被處死，唯一一位被處死的英格蘭國王，在那時是英格蘭、蘇格蘭及愛爾蘭國王。終其一生，不作不死。

查理一世至少審美品味不錯，會把很多優秀的藝術家文學家請到宮廷。但是他的問題理論上是基督新教徒，但實質上是馬基雅維利的信徒，相信權勢而不擇手段。他娶法國天主教公主，又被人嫌棄，想利用各宗教派別，支持一派打一派，對蘇格蘭的長老派、英國的聖公會、愛爾蘭的羅馬天主教徒和議會軍的清教徒領袖做出各種互相矛盾並且不打算遵守的許諾，最後喪失了所有人的信任。

大多數歷史書都強調那時候的宗教衝突，把宗教作為主線，但老羅更加關注外部性的東西，人口、黃金產量、氣候，羊毛產量等等，而這些問題最後集中在土地制度上。

圈地運動過去一百年之後

英國土地私有制深入人心

新階層土地貴族取代了領主成為地方勢力

在大憲章之後的英國，地方諸侯的政治表達場所是下院，國王要徵稅必須要和下院協商，那時需要大錢的時候就是用來打仗的。作為新教查理一世挑動了法國和西班牙雙線作戰，由於議會不信任而拒絕給他戰爭撥款，他為此不得不採取極端措施：典賣妻子嫁妝；向富有臣民強行借款，並監禁拒不借款的5名爵士；讓士兵住進民宅白吃白喝；不經議會批准而徵收關稅等等。

1625年和1626年的兩次議會都表示不信任國王，1628年查理召集第三次議會時，正是與西班牙戰敗之後，下院議會領袖嚴厲批評政府：不同意王室的財政辦法；他們擬就一份《權利請願書》，譴責強行借貸、士兵住進民宅、無故囚禁臣民以及其它種種引起不滿的措施。這份請願書是現代憲政的起點。

主要兩條：未經議會不得徵稅，未經法律程序不得囚禁他人

突然，私有財產不再是罪惡本源

而成了憲政核心，民主起點

對這份請願書國王查理一世肯定不願意接受，1633到1640年查理又開始作死，發動兩次主教戰爭，派兵去蘇格蘭將長老會宗教活動統一到聖公會，但被彪悍的蘇格蘭人打敗了並佔據了英格蘭的領土，被迫繳納賠款。

只得再次召集議會，由於稅收問題，國王的政府與由新興的鄉紳、商人、律師組成的下院嚴重對立，他們認為國王的所作所為違反憲法。雙方都不信任，於是爆發英國內戰，9年裡兩次被擊敗，隨後他被捕，審判，定罪，並以叛國罪被處死。英格蘭成立了共和國，名為英格蘭聯邦。

這是克倫威爾作為護國公的獨裁時期

與查理對應的克倫威爾是清教徒，土地貴族的代表，由土地而誕生的這種勤勉節儉的文化就清教徒的教義核心。這和儒家文化有很多共通之處。

英國內戰開始，組成「新模範軍」，戰勝了王黨的軍隊。1649年1月30日，他在人民的壓力下，以議會和軍隊的名義處死國王查理一世。5月，宣布英國為共和國，成為實際軍事獨裁者。1658年，奧利弗·克倫威爾因病去世，享年59歲。

克倫威爾時期是一段英國政治混亂期，曾先後成立和解散了三個不同的議會；採用了兩部不同的憲法，但都未能發揮作用。創建不出一種切實可行的政體。

克倫威爾解散議會

議會軍與國王的戰爭過程中

又有一種新生力量出現

——代表無土地的士兵階層

議會中已經分成兩派

一派主張「沒有地產就不是自由人」

包含地主和租地人

另一派主張「人人平等」

每人都有選舉權

因為在戰爭過程中普通士兵並無土地財產

克倫威爾成為當時英國的獨裁者護國公，踐行以土地為核心的政治制度，但帶有宗教色彩的人人平等的理念，在土地擁有者的革命運動中成長起來。

所謂的平等

到底是人的平等還是財產權的平等？

前者是左派後者是右派

左右都是革命派

大洋那邊這也讓美國先賢們糾結萬分，洛克就幫美國人解釋這問題，直到傑弗遜起草《獨立宣言》，基本還是以並列態度把這兩種權利寫入，南北戰爭其實人權和財產權的問題，議會制度圍繞著財產權和人權，形成了民主黨和共和黨。

相對來說民主黨更偏向人權，所以有全民醫保同性戀婚姻之類。

共和黨偏向財產權，所以力挺個人持槍，川普票倉多半是中西部土地擁有者集中地區，他們前些年在在華爾街的盤剝下苦不堪言，就是對財產權的主張，財產權主要就是土地權利，所以他們選一個房產商做總統再合理不過。

有時會很疑惑法國革命為何如此血腥，法國殺了這麼多貴族而英國沒有，但英國革命顯得溫和得太多了，英國人難道是因為天性善良？

只要引入土地擁有者這條線索都好理解了，那些年的革命就是土地私有者爭取權力的鬥爭，英國的地主是領主變身而來，在革命潮流中就成為革命者，反革命是查理王。

而法國路易十四太陽中央集權，法國貴族被集中到巴黎，削弱了對領地的統治，農民們獲得了土地權，於是法國貴族就成了反革命。

路易十六在1789年還是革命農民地主的「父親」，自己性格問題站錯了隊怪誰，托克維爾一大本《舊制度與大革命》，講到要點的還真不多。

我們業委會的選舉就是一房一票，而居委會的代表選舉就是一人一票，租售同權是不是會把兩者合一呢？

故事4

不明真相的英國崛起

講了半天的革命史，終於要講今天的正題了

圈地運動帶來的土地革命

是世界進入現代社會的開端

土地私有制概念的形成

不僅是現代政治的基礎

也是現代經濟制度的基礎

前幾年有部央視紀錄片《大國崛起》，基本上以黃仁宇《資本主義和二十世紀》為藍本，但其中有個疑惑點一直不能解開，似乎英國的崛起是依賴海盜搶劫完成的原始積累，如果那麼簡單各國都去做海盜了。

那部片子中，把威尼斯西班牙荷蘭英國都歸入崛起的資本主義帝國，但老羅覺得在英國之前，無論荷蘭西班牙還是威尼斯，和蒙古帝國和明朝也沒太多區別。真正的資本主義，是從英國開始，在英國引入已經轉制確權定性的私有土地概念后，土地資本化引發的的資本量級巨大的變化，這才真正進入了資本主義。

在英國之前，荷蘭威尼斯都有成功發達的銀行業，以及證券交易市場，但沒有經過私有化改革的土地上，帶有很多的權利義務，最重要的是，社會共識中並沒有把他當做是很值錢的東西，值錢的是傢具珠寶藝術品公司股票以及鬱金香等。

按當時記錄，同樣出產量的土地，英國的價格是荷蘭的4倍。英國已經完全拋棄了自給自足的農業方式，把土地被視作是一種最有價值的資本，在交易抵押種植產品過程中沒有障礙。

又要插一句——關於房地產最近的租售同權

看上去是似乎是降低了產權的附加值

實際上是甩乾淨房產產權所附帶的義務

使得資產在抵押轉讓等過程中更順暢

私有化是第一步，土地要實現資本化還有一關要過

克倫威爾軍隊在征服愛爾蘭時，軍隊里出現了一個天才軍醫，29歲的威廉佩蒂不務正業，用其他供應商一半的價格獲得丈量愛爾蘭土地的測繪合約。要說軍隊怎要干丈量土地的活？那個時候的軍隊和舊時已經不同，出兵征服是要帶有「主義」的，是新制度的傳播和建立者。

而克倫威爾新模範軍肩負在落後地區推廣土地私有化改革的任務，而私有化第一件事就是丈量土地，把土地以面積為單位進行標準化。現在有很多老牌的香港體系的房產中介，名字是XX測量師行，都是從克倫威爾軍隊合同起家的，有好幾百年年頭。

這個威廉佩蒂一邊量土地賺錢，一邊建立思考他的土地政治經濟理論，寫了不少小冊子，在重要著作《政治算術》中建立了一個模型，把土地作為一種資本進行交易運營的話，需要有足夠的貨幣的供應與土地價值匹配，而現有的金銀幣供應量是不足以滿足，需要發行紙幣解決交易貨幣匱乏的問題。

這個理論1649年促生了英格蘭銀行，之後100年誕生了亞當斯密巨著《國富論》。

後來的結果大家都知道

經過土地革命的英國和北美英格蘭地區

土地資本所蘊含的潛力完成原始積累後來居上

老羅寫到這裡，可能已經有看官要拍磚了，搞了半天原來是在為萬惡房產商搖旗吶喊？說對了，還真是！

工業革命以後，人均產能的提升使得有大量的閑置財富，這部分需要有一個不求回報但求安全的存儲方式，所謂安全，就是保值性流動性好，能夠在未來不確定的時間，迅速不損失地拋售。

在荷蘭，土地沒有作為資本進入市場，於是閑置財富開始炒作鬱金香，泡沫破滅，幾代海上馬車夫辛苦的積累，化為烏有，打回原形。

財富的量級要和相應的資產量級匹配，在荷蘭東西印度公司早期，財富量級靠幾幅倫勃朗的畫就能吸納，但迅速增長的財富沒有具有新共識的地方存儲，於是財富也就烏有了。

社會財富多了，就需要有個筐

英格蘭的土地革命就是新做了這麼一個筐

這個筐裝的錢能保值安全流通

哪天想要錢的時候說要就可以要

誰的筐大，未來誰就贏了

荷蘭為什麼輸了

鬱金香的筐太小了

共識！不僅僅是制度設計

而是深入到文化層面的集體記憶

五月花公約和之後三年的飢餓是共識

查理王被砍頭一瞬間台下的恐懼是共識

對土地的信念是英格蘭和新英格蘭人特有的共識

這種共識下形成的土地資本的交易制度

是荷蘭人所不具有的

這也決定了荷蘭資本主義的瓶頸

故事5

不明真相的江南地主

講了一堆老外的事，回過來講講吧。萬法唯識，發展的不同是由於共識的不同。馬克斯韋伯《新教倫理和資本主義》，新教和天主教，如果脫開對土地資本的共識的差異，講半天其實也沒什麼用處。倫理不僅僅是七不規範，而是會迸發無限財富的社會共識。

就對土地的認知上，儒家倫理和新教倫理的共同點還真的很多，所以中美有話講，特別是川普共和黨執政，什麼都可以談，不就是生意嗎？

基督教本身二元論的世界觀，使得在新教共識上形成的土地資本和政治制度，充滿了二元對立。自由和平等、競爭和福利，資本和社會等等。但文化下，更呈現一種多元的穩定嵌套結構。

的江南，有關土地描述有個矛盾點

其一90%以上土地都在大地主手中

其二江南村鎮有著穩定的結構

自唐以後的變化就不大

這怎麼可能呢？

這樣的土地怎麼交易呢？

按英格蘭式的土地私有制的原則，地主不附有對土地上耕作者的人身義務。如果有大片土地交易，必定有一輪圈地驅逐發生。但在江南卻始終沒有發生過。

實際在江南，土地交易有「田表」和「田底」之分，田底是土地所有權，田表是耕作權也就是使用權，地主交易的只是田底部分，田表部分，誰來種地種什麼地主都無權決定，由村落的自治組織氏族決定。

而且因為儒家的道德觀，地主一般不願意直接面對農民收租，由鄉村的代理機構——收租院代理。農民很多時候不知道自己種的地地主是誰，交租都交到收租院，所以在革命年月，因為不知道地主是誰，收租院成了控訴清算對象。

西方的土地資本主義制度，以左右的平衡來保持穩定和發展，的傳統下，用一種上下嵌套的結構保持穩定。這種土地權利切割還有一個最後裁奪人——率土之濱，莫非王土，朝廷負有最終的無限責任。這樣的結構下，每個人都清晰知道自己交易的權利邊界，江南的發展呈現出一種既穩定又活躍的狀態。

這種權利的切割做好了江南的財富筐，只要一到合適的時機，就有江南的資本主義的大發展。而這個時機就是一項硬指標——充足的貨幣供應（回看第四個故事）

老羅的歷史觀一直在強調外部性——因緣和合，離開外部性的努力是毫無意義的。比如說王朝的興衰更替真和統治家族的德行沒太多關係，否則無從解釋嚴重基因缺陷的朱家王朝何以能撐這麼久。而決定王朝興衰最重要原因就是貨幣供應量，在元以前就是南方銅的開採量，元以後就是美洲的銀的開採量。

閑扯一句，歷史的大一統，完全不是馬克思所說的小亞細亞生產方式，原因很簡單，銅產在南方，馬產於北方，兩個都是國家戰略物資，缺一不可。

時機這個東西，往往是等著等著一輩子就過去了，碌碌無為真的不是努力不夠。晚明的蘇州和晚清的上海，都是遇到了這樣的時機。

明朝嘉靖年間，墨西哥銀礦的發現，給輸入了充足的貨幣，江南進入資本主義。於是就有了富庶縱慾燦爛的晚明江南文化，於是有了唐伯虎、柳如是、金瓶梅。

晚清英國人到上海建立了現代的金融制度，提供了信用和貨幣，上海依託江南的土地資本優勢，成為遠東最輝煌的城市。

所以仔細研究當時上海各地商幫的經營特點會發現，在上海建廠搞實業的，大多是蘇州無錫商幫，他們有江南的土地做抵押融資的手段，有低成本資金支撐實業這種賺慢錢，榮家是代表。而寧波福建商幫，沒有可供融資用的土地，只能做高風險高收益的航運業，大資金用會標這種有風投性質的高成本資金，所以寧波人錢莊業發達。

19世紀20年代的黃金十年，民族實業資本的原始積累就建立在江南土地資本上

今天這篇信息量大

本來想收尾了

發現標題上的問題似乎沒有明確的解答

不過通過這五個不明真相的故事

我想大家應該能有自己的判斷

房價在3、4千的時候，基本就是建造成本，土地基本上是沒太多價值的，房子也只有折舊，二手房市場就是「閑魚」，折價很厲害。這個時候房產離資本還是很遠的。這時候的對房價的估值基本按租金比推算，就是像土地革命前，按一塊地的農作物出產量估值。但一旦房價進入7、8千的區間，就說明它開始資本化了。人為的估值就沒有多少意義，因為這個價值和社會總財富開始關聯。

上海在05年以前，主力房價也就是4千多，房產也處於前資本化階段。真正的大發展是加入WTO之後，綁定美元信用，勤勞勇敢的人民的生產力，產出巨額順差，充裕國內貨幣供應。如果說當時沒有相應的足夠量級財富儲藏筐，去對應這部分閑置財富，就出現荷蘭的鬱金香，瀋陽的君子蘭，還有山東的姜。

人類所有經濟政治行為都是人性的表現，人在有100萬的時候，多半是買買買，在有1千萬的時候，哪裡能多賺哪裡去，在上億的時候，更重要的是想有個財富筐，保值安全流動性好。

財富流入這筐的時候，這叫資產

財富流出這筐的時候，這叫資本

北上深一線城市房產第一批完成了資本化，這個儲藏財富的資產筐不是想有就有，是一個逐漸形成的共識。有錢自然可以隨便買買買，但你在想賣出的時候能不能有人接盤，就是所謂的資產質量了。

國民財富在繼續增長，原來一線城市這個財富筐已經不夠用了，再用下去說不定會像鬱金香一樣爆掉，於是就有了對一線城市房產完全不講道理的限購調控。

結果呢？財富漫溢到周邊三四線城市，把那邊的房價抬高，但是不是能夠在那裡形成優質資產，就要看各地方政府的造化了，至少第一步已經有了，沒有這次漫溢，都是死局。

所以各地加大招商力度，創建特色小鎮，用產業抓住人，把房產資本價值做實。上次在浙江長興招商局，說有40多個招商經理在上海，我說這麼多，他說哪裡多，平湖有200多個招商經理在上海活動。

等到三四線城市的二手房也能夠想賣掉的時候就賣掉，經濟就如同克倫威爾之後的英國上了一個新台階，那是真正的大國崛起。

文化傳統不缺乏土地交易細分邊界的共識，更不缺乏覆蓋全球需求量的巨大產能，但歷朝都缺乏充足的貨幣供應。當下我們借來美國的貨幣信用，和我們的產能結合，又及時地在傳統土地共識基礎上創造出房產交易規則，讓房地產為完成了原始積累

這一環扣一環，何等巧合？

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