特色小鎮丨解碼碧桂園科技小鎮

文丨宋彥成（方塘智庫文旅研究中心研究員） 葉一劍（方塘智庫創始人）

2016年，碧桂園的銷售額大約在3400億，2017年上半年，截止到5月份為止完成2500億，以此推斷，2017年碧桂園的銷售額可能達到5000~6000億。而且，全國的房地產市場至少是11萬億，碧桂園和恆大加在一起可能佔2萬億左右的市場份額。

顯然，無論從銷售額還是從市場佔有率來看，碧桂園在房地產領域的發展已經進入了一個新的階段：規模已經很大，但轉型的迫切也很現實。

和其他很多開發商一樣，碧桂園的轉型路徑和方向依然會與其主業有密切的關係，最好是能夠立足於主業實現新的產業鏈和價值鏈的構建，並在國際化和順應全球產業變革等層面有實質性突破。所以，碧桂園選擇科技小鎮這一產品線是有一定的合理性的。

而事實上，按照碧桂園集團助理總裁、產城發展事業部總經理向俊波介紹，碧桂園從房地產本身來說，從規劃設計到建設，到運營，到學校、醫院以及酒店等等都有布局，這客觀上為產城融合邏輯的小鎮布局做了充分準備。而且，從2013年開始，碧桂園實施未來領袖計劃，為超越房地產為主導產業的企業轉型做了人才儲備。

碧桂園科技小鎮啟動儀式

正是在此背景下，當我們嘗試對的特色小鎮建設進行系統梳理和研究的時候，碧桂園的實踐和案例是具有一定的代表性的，對具有鮮明投資屬性的特色小鎮營造是有參考價值的。這不僅是因為碧桂園作為房地產的標杆企業，其對特色小鎮的理解具有行業代表性，還因為碧桂園的轉型故事將對房地產的發展產生影響。

當然，直到目前，圍繞特色小鎮的爭論從來沒有停止，無論是在政策層面還是市場層面，對以碧桂園為代表的房地產企業大規模進入特色小鎮建設都表達了擔憂，警惕房地產化的特色小鎮風潮。這也決定了，我們對碧桂園科技小鎮的解碼，也將在很大程度上透析房地產與特色小鎮之間的特殊聯繫。

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「產城融合」背後的投資平衡術

討論產城融合的起點在於產城分離，為什麼會有產城分離？在第五屆清華同衡學術周期間，據碧桂園集團助理總裁、產城發展事業部總經理向俊波所言，產城分離也不過才150~200年的時間。

事實上，當人類進入工業化時代，由於聚集產生效益，從傳統的家庭小作坊式生產轉向社會化大生產，第二產業興旺發達，無論是從用地規模還是人居環境來說，都促成產業與城市的分離。

但是，在進入后工業化時代，作為第二產業的工業不再是城市發展的主要動力，其用地規模也將相應減少，相應的是第三產業的比重上升，其綠色屬性與人的生存得以共存；同時，由於「后工業社會是圍繞著知識組織起來的」，如此，隨著知識經濟以及互聯網時代的到來，城市面貌和城市空間結構形態必然得到相應改變，生產與居住用地兼容化，城市空間結構從圈層式走向網路化，產城融合得以成為可能。

在，產城融合思路的轉變，還有鑒於有產無城型的開發區以及有城無產型的各類新城問題的發生，其內在的機理實際上是城市的本質、功能在區域經濟動態發展中的體現。

向俊波在第五屆清華同衡學術周特色小鎮專場發言

事實上，在任何時代，最終都回歸到社會人的交往與信息交換。而產城融合的理念，從經濟學的角度來看，於民間而言，可以大大減少當前產城分離導致的通勤時間成本與金錢成本；於政府而言，可以降低管理成本，並開啟更貼近社會經濟發展的城市管理模式。不過，前提在於產業與人可以互相兼容而不排斥。

不過，雖然對於產城融合的認知已成為一種共識，但是產城融合的實踐往往並不能立竿見影，尤其是對於房地產企業速戰速決的盈利模式來說更是如此。所以，對於房地產開發有著豐富經驗和財務技巧的碧桂園而言，在進行特色小鎮投資的時候，財務平衡當成為首要的命題。

按照向俊波的介紹，對於碧桂園這樣的企業來說，其資金成本是4%~5%，所以在前期有必要通過出售部分產品，比如產業與住宅等，覆蓋住其資金成本，穩住現金流。在碧桂園產城融合的空間實踐中，高新技術產業用地、產業配套用地以及生活配套用地各佔三分之一。

同時，碧桂園對於小鎮選址有明確的要求，主要集中在特大城市的周邊，或者城市群當中的節點，距離一線城市不超過60公里，以及匹配有高速公路等基礎設施。而且，碧桂園科技小鎮選址的生態環境往往適宜於人居，比如惠州市潼湖科技小鎮坐擁30平方公里的中央濕地，為廣東省最大的內陸生態濕地，何況其北部還卧有湖泊。這些都是實現快速資金迴流的優勢條件。

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特色小鎮的合理開發尺度

當然，關於資金平衡的問題，還有另外一個考察維度，那就是做產業到底是不是具有財務上的合理性。對此問題，向俊波提供了另外一種思考方式，並明確表示，碧桂園是真的希望把產業做起來的，「我的邏輯很簡單，我的住宅不著急開發，我把產業做起來，有了人氣之後，賺未來的錢，跟地方政府同甘苦共患難。只有把特色小鎮做大，才能變現或者是升值，所以政府很歡迎我們做這個事，因為我們錢都在這押著。」碧桂園要求每一個特色小鎮一定要有一個主導型產業，並引入一到兩家世界級或者至少是國內的產業龍頭一起來做，打造一個平台，一起來做。

當然，在這個過程中，企業要安排好自己的現金流。所以，向俊波說特色小鎮是奢侈品，不是所有的人都能做。「帳很好算，如果放在五年十年這個帳算出來很好看，問題是沒有多少人能夠熬得住五年十年，你的現金流堅持不住」。

碧桂園的基本模式是會賣掉一部分可售的東西，包括住宅，但是不是把錢拿走，只需要覆蓋住產業投資的資金成本，對碧桂園來說，這樣的資金成本是4%~5%，只要蓋住了這部分資金成本，找到了開發節奏，下面最大的任務是產業招商。只要把產業招進來，剩下的就好辦了。

向俊波說，這個算帳的模式非常樂觀，但前提是你選擇區位一定要好，千萬不要在一個錯的地方做這個事情，那就很難算這個帳。「只要選的區位是對的，未來的發展前景是看得到的，只要你能熬得住前面的五年，你的現金流就能維持住。」

開發尺度也是特色小鎮的關鍵因素

與財務平衡密切相關的，除了產業定位和選址以外，還有一個很關鍵的因素就是特色小鎮的開發尺度問題，對碧桂園來說也不例外。對於這一點，很多地方政府出台的關於特色小鎮建設的指導意見中，提出的建議尺度基本上控制在5平方公里以內，這一方面體現了防止企業圈地，另外，也是考慮到開發周期和未來的社會治理問題。

在方塘智庫的研究中，對於企業深度參與或者說操盤的特色小鎮，我們一般會建議3到5平方公里，主要依據是，如果小於3平方公里，在企業高強度投資開發啟動區后，周邊的土地議價分享不能實現利益最大化，反而可能便宜了後來追隨者，當然，土地資源的掌握者地方政府將會獲得最大的收益。如果大於5平方公里，按照正常的人口集聚，將來一旦建立起來以後，小鎮的管理尤其是在社會管理上將挑戰運營企業的極限。

向俊波表示，作為開發者，目前從國內來說能夠駕馭的最大尺度不會超過10平方公里，「這已經是最大的尺度了」。碧桂園應該算是國內開發尺度最大的，最大的盤也就是7平方公里。這背後很大程度上是受制於整個土地管理制度。

就目前碧桂園簽約的特色小鎮項目，差不多都在2~10平方公里，其中啟動區是20~50公頃，目前基本上在這個尺度裡面。更具體的，裡面大概涉及到幾大類型的用地：一個是高新技術的產業用地，另外是產業配套用地和生活配套用地。碧桂園的第一個小鎮項目，落地在廣東惠州，大概是8平方公里。

惠州碧桂園

這個尺度顯然不是所有的房地產企業都有能力做的。在向俊波看來，政府引進碧桂園這樣的企業要解決資金和效率的問題。

首先是資金的問題，碧桂園不問政府要錢，只要給地，就可以搞開發，對於碧桂園來說，一個酒店從打樁到建成就是一年，這已經是很寬鬆的時間了。「今天的房地產已經是一個非常的規模化、專業化的領域，靠小打小鬧是賺不到錢的。」

而且，對碧桂園來說，也在做利潤來源的多元化。傳統的房地產就是買地、建房子、賣房子，現在賣房子是利潤來源，出租也是利潤來源，把租金轉化成融資也是資金來源。碧桂園設立了可能會超過100億的資金做企業孵化，裡面有好幾千企業，如果有幾十家搞的很大，也可以算出這筆帳來。