悉尼房價會否繼續上升? 五位頂尖經濟學家為你預測

專家對悉尼未來房價走向持不同意見。圖：Mark Merton

文：Jennifer Duke / 原載：Domain

編譯：澳房匯

過去五年，房價不斷上升，悉尼買家和賣家都很想問: 房價會否繼續上升?

Domain 邀請五位澳洲頂尖的經濟學家對悉尼未來12個月的房價增長作出預測。

每一位對市場都有獨特的見解 – 部份預期房價相對平穩，其餘則指房價中位數將下跌。不過，大部份經濟學家至少同意一點：悉尼雙位數字增長的時代已成過去。

大部份對加強限制投資活動、公寓項目增加和市場降溫表示關注。

雖然預測有很大的不同，但對公寓市場的前景均較獨立屋市場為悲觀，因為供應過多可能令價格有下調壓力。

此外，要看您同意哪一位專家的意見，明年房價中位數的差距達$100,000。

提供預測的專家

• AMP Capital 首席經濟師Shane Oliver

• Market Economics 董事總經理Stephen Koukoulas

• Compass Economics 首席經濟師Hans Kunnen

• BIS Oxford Economics 董事總經理Robert Mellor

• Domain Group 首席經濟師Andrew Wilson

公寓前景

三位專家預測價格下跌

兩位預測價格上升

最樂觀的前景: 增長百分之5

最悲觀的前景: 下跌百分之7

悉尼公寓前景 – 季度數字

專家對於未來12個月的公寓價格明顯有分歧，兩位專家預測價格上升，三位預測價格下跌。

最不看好公寓市場的是AMP Capital 首席經濟師Shane Oliver，預測末來12個月下跌百分之7。

Market Economics的Stephen Koukoulas預測下跌百分之2，而BIS Oxford Economics的董事總經理Robert Mellor預期跌幅為百分之一。

如果看跌的專家預測正確，到了2018年6月悉尼現時$758,000的公寓中位價可能下跌至$705,000 - $750,000。

Oliver博士預測跌幅為百分之7，是基於未來12個月利率維持不變，但投資者的只付利息貸款可能上升25個基點。他預期澳洲金融監管局將推出另一輪的收緊政策，海外需求將降溫。加上公寓供應過多，將導致公寓價格下跌，獨立屋增幅也會放緩。

Mellor也預測悉尼公寓價格下跌，降幅為百分之一。因為預期房貸浮動利率穩定，官方利率也會維持不變。他也指本地投資者及海外買家將大量減少，但州政府的印花稅改革將令首置買家人數溫和上升，由於本地投資者及海外買家特別鍾情公寓，這些買家減少將很可能對公寓市場構成打擊。不過，破紀錄的公寓建造熱潮已經減退，人們對供應過多將帶來的威脅抱懷疑態度。

HIA首席經濟師Shane Garrett預測住宅建造將會急跌，2017/18年的公寓動工數字較2016/17年下跌百分之18.4，而獨立屋動工數字則在同期下跌百分之14。他指新房動工數字下跌主要是因為對海外投資者的嚴格限制和銀行收緊本地投資者的貸款審批。

Wilson博士認為悉尼公寓不會出現供應過多，預料價格將上升百分之5，因為基本條件強勁，包括人口增長。

Compass Economics的Hans Kunnen對悉尼公寓市場前景也感到樂觀。

獨立屋前景

兩位專家預測價格增長平穩。

兩位預測價格上升。

一位預測價格下跌。

最樂觀的前景: 上升百分之5至10

最悲觀的前景: 下跌百分之2

悉尼獨立屋未來12個月房價變化預測

專家們對獨立屋前景意見分歧。

Mellor預期價格下跌百分之2，而Oliver 博士和 Koukoulas指價格將會獃滯不前，其餘兩位經濟學家預期價格增幅相當強勁。到了2018年中，悉尼的獨立屋中位價將為115萬至127萬。

Kunnen預期升幅強勁，約為百分之5至10，並指人口穩定增加和經濟活動處於良好水平是主要原因。預料利率將不會上升，現時金管局的措施似乎已經成功限制過度的投資借貸。雖然供應過多的情況可能會出現，仍然有相當的需求和不同渠道去獲得貸款。

其實，大部份專家都覺得獨立屋需求會持續增加，但這類房屋的建造量不足，所以獨立屋市場將會較公寓市場強勁。

Wilson博士指未來幾年不可能出現雙位數字的增長，但短期價格仍有上升空間。悉尼房價仍然有增長，但幅度將不及以往。

不少在前線的中介已經親身經歷市場如何降溫。

Starr Partners在悉尼一半的地區設有辦事處，包括投資者最喜愛的西區，其首席執行官Doug Driscoll指價格開始停滯，但數據仍未能顯示。他預期明年初房價將微跌，但認為獨立屋市場將較公寓市場強勁。

Wilson指很難知道中長期的走勢，因為推動市場的因素會改變，短期來說就好像預測天氣一樣。就算政府也很難預測季度的表現，以往看到很多預測都是不準確的。

考慮到這一點，就算經驗最豐富的房地產專家也不能對房市前景有同樣的看法，這是意料中事。

更多詳情可參閱：https://www.domain.com.au/news/what-now-for-sydney-property-prices-five-economists-give-their-predictions-20170807-gxqlm9/