上海租賃市場再迎頂層設計 政策細則待完善

7月7日，上海市政府正式發布了《上海市住房發展「十三五」規劃》（以下簡稱「《規劃》」），明確提出要大力發展住房租賃市場，鼓勵住房租賃消費，穩定住房租賃關係，到2020年，基本形成多主體參與、差異化供應、規範化管理的住房租賃市場，更好緩解部分常住人口及青年群體和各類人才、創業人士的居住問題。

上海租賃市場再次迎來發展春天。

十三五新增1700公頃租賃用地

根據《規劃》，本市「十三五」期間的土地供應，總體是按照「住房用地供應總量較『十二五』增長、商品住房用地穩中有升、租賃住房用地大幅增加、保障性住房用地確保供應」的原則；新增住房供應總套數要比「十二五」期間增加60%左右，預計新增各類住房用地5500公頃，將比「十二五」期間增加近20%。其中商品住房用地2000公頃，約45萬套；租賃住房用地1700公頃，約70萬套；保障性住房用地1800公頃，約55萬套（徵收安置住房和共有產權住房等）。

與此同時，「十三五」時期，還將大幅增加租賃住房供應，在產業集聚區、交通樞紐地區、商辦過剩地區重點發展租賃住房，預計新增供應租賃住房70萬套；還將以市場為主，盤活存量住房資源，新增代理經租房源30萬套（間）。積極促進租賃企業發展，提高住房租賃企業規模化、集約化、專業化水平。鼓勵開發企業持有一定比例商品住房用於社會租賃，進一步完善和落實對企業長期持有的租賃住房的支持政策，同步做好與住房保障體系有機結合。

《規劃》發布的3天前，上海剛剛掛牌推出了位於浦東張江和嘉定新城的兩幅土地，土地用途皆為「租賃住房」。根據規定，這兩幅地塊所建物業嚴格按照「只租不售」模式管理，僅用於出租，不得出售，受讓人應在出讓年限內整體持有租賃住房物業並持續出租運營。

從住宅用地15%自持出租的硬性指標，到首次推出租賃用地，如今又明確十三五期間將新增1700公頃租賃用地、新增供應租賃住房70萬套，顯而易見，持有型的開發理念不斷深入，這充分說明了當前對於此類地塊調結構的導向，也證明了上海發展租賃市場的決心。

完善購租並舉

根據鏈家研究院發布的《租賃崛起》報告顯示，2016年房產租賃市場租金規模為1.1萬億元，2025年將達到2.9萬億元，2030年預計會超過4萬億元。

存量時代下，長租公寓被眾多房企看做是下一個業務增長點，紛紛進入這一領域「試水」，萬科的泊寓、龍湖的冠寓、佳兆業的寓享空間等應運而生。

萊坊上海董事和研究及諮詢部主管楊悅晨表示：「在一些發達國家，多戶式租賃住宅項目領域吸引的關注和活動正迅速發展。機構投資者如今正積極地關注該市場。在，我們覺得租售並舉的模式可能會成為未來上海住宅土地市場的一種趨勢。一個住宅產品里，開發商自持一部分作為長租公寓，可以解決未能買房或者暫時沒有買房打算人士的居住需求，同時開發商自持一部分也可以對於所開發的樓盤有持續的運營，對於業主也是好事。」

然而，長租公寓作為一個剛起步的行業，也存在著諸多問題。

上海中原地產品牌部向《東地產財經周刊》記者指出，成熟的租賃市場可以緩解銷售市場壓力，也可以對房價形成一定牽製作用。但是由於上海上海房屋租金回報率大概在1.7%左右，也就是說想通過租賃收回全部投資成本要幾十年的時間。這麼低的投資回報很難吸引資金介入。雖然當前有不少企業在做長租公寓，但背後都是有大量資本做支撐，如果沒有這些資本，僅僅靠正常運營的話，這些公司生存周期不超過2年。

據魔方公寓公共關係部的負責人Belinda透露：「目前長租公寓在發展過程中遇到的最大問題是行業標準的缺乏。從物業的獲取範圍，如土地規劃性質和用途不符的限制問題，到消防和營業執照的辦理上，再到民用水電的費用標準，公積金提取、居住證辦理等方面都缺乏落地的細則。」

一位開發商代表也告訴記者：「去年上海出讓的住宅用地就有15%持有出租的『指標』，但關於這部分產品怎麼做、找誰做，其實都沒想好具體方案。」

政策待完善

上海易居房地產研究院房地產流通研究所所長崔裴建議，應在金融、土地、稅收等方面加緊制定相關政策，扶持、促進住房租賃機構發展。

第一，積極開拓租賃住房投資資金的來源渠道。從長期看，應加快房地產投資信託立法，建立的房地產投資信託市場，為租賃住房投資、持有經營企業提供長期穩定的資金來源。

第二，保障租賃住房的土地供應。規劃租賃住房專用土地，將這類土地的出讓市場獨立於普通的商品住宅土地出讓市場之外，使其地價的形成能符合住房租金所決定的土地價值。鼓勵存量工業用地和農村集體建設用地，在暫不轉變土地性質的前提下，用於租賃住房開發建設，開發建設主體應對這類租賃住房進行整體持有經營一定年限，達到持有經營年限時可整體轉讓。

第三，促進各類存量房屋轉化為租賃住房。對於一些空置/閑置工業房地產，可進行改建式租賃住房開發、整體持有經營。對農村地區的空置/閑置住房，應鼓勵相關投資主體進行改造開發後轉化為養老、養生、休閑度假類租賃住房。

第四，向住房租賃投資經營企業提供稅收、行政審批等方面的優惠和便利。對於各類租賃住房的投資經營企業，將房屋及相關固定資產的折舊費、維修費、物業管理費、投資利息、火災保險等經營費用納入企業所得稅稅基扣除項目，並適當提高房屋折舊率、縮短房屋折舊年限。對於利用存量工業廠房、經濟酒店等原非住宅用房改建長租租賃住房的，提供一站式審批服務。調整其水、電等公用事業費收費標準，向普通居民住宅標準看齊。

與此同時，在需求側方面，爭取在戶籍管理、子女中國小入學、養老等方面，給予住房承租住戶與自有住房居住戶同等的福利待遇。