「四限」開啟，樓市迎來一步到位大平層改善時代

雖然2016年二季度南京樓市正向制高點挺近，但一線熱點城市已逐步出台收緊型調控政策，上海、深圳、廊坊等地率先出台限購政策，隨後在9月至國慶期間，南京在內的20餘城出台限購、限貸等調控政策。然而不知道是投資購房熱情太高漲，還是限貸、限購的力度仍然不夠，在限價執行越來越嚴格的去年四季度和今年一季度，南京樓市的溫度就是難降。雖然國家統計局發布的數據顯示南京房價從去年12月開始已經實現5連降（千分位微跌），但從南京自身的統計數據看，不含溧水高淳的全市普通住宅，過去13個月房價環比月均漲幅3.5%，同比月均漲幅39.7%。或許正因如此，南京迎來了5.14樓市調控政策又一輪加碼——限賣，成為繼全國範圍內20多個之後的又一個「四限」城市。可見，政府對於房地產泡沫的關注度之高，已史無前例。

隨著二孩政策的放開，家庭結構將隨之改變，據統計，今年1-4月，南京新生兒出生率較去年同期提高34.9%，基本都來自二孩。而無論是首置還是改善，打算或者已經實施二孩策略的家庭需要更多的房間來滿足居住需求。加上目前「限購與限售」高壓及高懸頭頂的房產稅「靴子」，富有家庭的購房者必須考慮儘可能一步到位買四房及以上全齡產品。

南京高端住宅主要集中在城中與河西，尤其河西中部，已全面進入高端或終極改善的大平層全齡產品時代。2016年144平米以下、總價600萬以下的改善型產品還能佔比到42.6%，2017年上半年，則快速向舒適和高端改善的160平米以上大平層轉移。單價限死在4.5萬元/平米的前提下，總價門檻快速攀升至700萬左右及以上。

而且下半年的新房源中，隨著宏圖上水雲錦、金隅紫京府的陸續清盤，在售項目只有保利天悅還有少量140/150面積的四房，搖號中獎機會渺茫；海玥名都是180-240㎡的大四房，未來將入市的上海建工G68地塊和世茂G01地塊產品也都是180平米以上大平層為主力，即便限價5萬，總價門檻也將整體提升到千萬以上。那麼除了早前已經置業河西中部的家庭，這裡將以千萬級購房總價門檻成為權利和財富塔頂的富有階級的專有聚集圈層，這讓寄望通過踏入河西居住圈層改變人生階層的更多城市精英們情何以堪？

其實放眼全市，與河西在城市地位和發展前景可以比肩的，還有位於老下關的鼓樓濱江商務區。這裡是南京重點發展的十大功能板塊之一，總投資已超過1200億，是當年河西新城投資強度的3-4倍。即將建成一個融合商務、商業、現代產業、居住等綜合高端居住區域。與河西新城一張白紙作畫相比，這裡深厚的歷史文化底蘊則更勝一籌。就產品力而言，這裡也將是繼城中、河西中部之後，最快一個主力產品晉陞大平層豪宅階段的片區。

例如片區內熱銷10載長盛不衰的世茂外灘新城，最近幾年大平層成為供銷主力，也是項目的高利潤產品。

近期將入市的當代萬國府ΜΟΜΛ、中海桃源里兩個新項目更是帶來全新升級版平層大宅，將進一步提升該區域的居住檔次與舒適度。

當代萬國府ΜΟΜΛ項目是當代首入南京之作，之前在上海、廣州、長沙、蘇州、佛山等多個城市已有萬國府ΜΟΜΛ產品系項目面世，佛山當代萬國府ΜΟΜΛ項目還於今年3月榮獲首批健康建築最高級——三星級標識認證，在綠色健康人居領域處於領先地位。

南京當代萬國府ΜΟΜΛ項目地處主城鼓樓區秦淮河畔，坐攬濱江商務區，與河西最成熟的北部龍江片區隔河相望，各項配套優越，尤其交通十分便捷；自然景觀更是得天獨厚，南鄰秦淮河，西望長江，周邊小桃園、繡球公園、八字山公園、閱江樓等景區環繞，將南京山水城林的特徵完美演繹。項目總佔地約1.6萬方，總建約4.1萬方，容積率2.55，由多層、小高層組合而成的中低密度社區、真正綠色科技大平層豪宅產品，230-290的純大平層豪宅面積段，僅135席。

從居住體驗看，至少要180平米以上的面積，才能做到全套房、多套房設計，才能實現大平層豪宅的奢適空間營造出的主人尊崇和自豪感，可與別墅的居住舒適度相媲美。如當代萬國府ΜΟΜΛ200平米起步的項目，南京至今也只有三家樓盤。去年11月，在南京限購令發布、首付提高到8成的前提下，仁恆江灣城四期推出最後兩棟、200平米以上大平層房源214套，因為價格被限制在4.5萬/平米，吸引了900餘組客戶，千萬首付仍一夜售罄，創造了南京樓市大平層銷售的「神話」，也充分顯示了南京並不缺富人的特點，河西大平層豪宅需求也就此被點燃。那麼佔盡鼓樓濱江+秦淮河核心板塊價值的純大平層豪宅當代萬國府ΜΟΜΛ，或將憑藉更加優越的區位價值和深厚的文化底蘊、環境景觀資源，加速升級南京大平層的豪宅優勢，而成為塔頂階層購房者的又一場搶房盛宴吧。

文/南京克而瑞首席分析師 周穎

1、公證搖號購房今首開，后「四限」下樓市仍火熱究竟為哪般？

2、地產大觀念|黃奇帆力陳樓市十大困局，房產長效機制呼之欲出？

3、周六政策說：政策一波接一波,消解購房痛點的關鍵在哪裡？