【3.15專題】交房日期一拖再拖，該如何正確維權呢？

因為交房日期一拖再拖，

＂家＂從一個安心的地方

不知不覺變成一個鬧心的地方？

近年，由於施工進度延緩和資金鏈壓力等諸多問題導致開發商延期交房情形頻發，而有時候開發商向業主解釋說其根本就不構成延期交房，有時候在解釋時閃爍其詞。

如果你正因此而焦躁不安，受了一肚子的氣，如果你為此憤憤不平，如果你還心存疑問。不要默默承受，反擊的時刻到了！

【3.15專題】

交房日期一拖再拖，該如何正確維權呢？

七七整理幾個網友遇到「延期交房」最常問的問題集合，希望能幫助到大家。

問題集

1、如何認定開發商延期交房？

2、開發商延期交房，購房者可以要求退房嗎？退房需要具備什麼條件？

3、如果是不可抗力引起的延時交房是合理的，那這個「不可抗力」如可界定？

4、逾期交房可否先收房后追究責任？

5、開發商延期交房，購房者可以要求開發商支付違約金或者賠償損失嗎？支付違約金或者損失的標準有多少？

6、一般合同會寫逾期交房多久，出賣人按日向買房人支付已交付房價款幾分之幾的違約金，這裡的「已交付房價款」算不算貸款部分？

7、開發商延期交房如何正確維權？

8、如何在買房前減少延期交房的風險？

延期交房包括兩種情況：

1、正常延期交付。正常延期交付主要指由於施工遲延或者相關政府手續辦理遲延、市政配套遲延等導致的房屋交付逾期。這種延期交付屬於延後交房時間，購房者給開發商一定的寬限期，經過一段時間等待就可以收房的情況。

2、非正常延期交付。非正常延期交付主要指由於開發商經濟實力、相關政府手續違法且無法辦理等導致開發商不能或者短時間內不能交付房屋的情形。

原則上，出賣人不能在約定時間交付房屋便構成延期交房。

（1）因不可抗力對按時交付產生影響。根據《合同法》第一百十七條：「因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人延期履行后發生不可抗力的，不能免除責任」的規定，因不可抗力的出現對房屋的正常交付產生重大影響，造成出賣人可能延期交房的，出賣人可因此部分或全部免除責任。但是，出賣人應在合理時間內對買受人及時履行通知義務，否則構成延期交房。

（2）因重大規劃、設計變更對按時交付產生影響。如果在房屋建設過程中遇到政府主動提起的規劃變更（如政府部門需要拓寬建設項目前的道路，要求道路兩旁建築物各自退後一定距離，為此，開發商需要時間來對整個設計方案進行修改），或者是房屋在施工過程中遭遇重大技術難題（如地質條件的突變）必須對設計進行變更的，此類情況因不能歸人不可抗力範疇而使開發商免責，但如果完全按照買賣合同的約定由開發商承擔違約責任，顯然有失公平。

Q2、開發商延期交房，購房者可以要求退房嗎？

開發商延期交房，購房者可以要求退房，退房的條件按合同約定執行或按法律規定執行：若雙方在合同有約定，出現合同約定的退房情形時，購房有權要求退房退款。若購房合同中未約定或約定不明，根據法律規定執行。

根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條規定，出賣人延期交付房屋，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，購房者有權解除合同要求開發商退錢。

Q3、如果是不可抗力引起的延時交房是合理的，

《民法通則》153條規定「不可抗力，是指不能預見，不能避免並不能克服的客觀情況。」依據此規定，不可抗力應表現為一種客觀情況，且該客觀情況的出現應同時具備不能遇見、不能避免並不能克服三個條件。

引不可抗議的原因有2種

一、自然原因，如洪水、暴風、地震、乾旱、暴風雪等人類無法控制的大自然力量所引起的災害事故；

二、社會原因，如戰爭、罷工、政府禁止令等引起的。

《合同法》第118條規定：「當事人一方由於不可抗力不能履行合同時，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，並應當在合理期限內提供證明。」

1、不可抗力的事由要發生在合同履行期間，也就是說在簽訂合同的時候「不能預見」。

2、不可抗力的事由影響的法律主體是購房合同簽訂的雙方，也就是開發商和購房者。

3、不可抗力事件是否發生，必須在一定的期限內提供的有關證明為據；

4、構成不可抗力免責的條件，必須是遭受不可抗力影響的一方（開發商）履行「及時通知對方」和「在一定期限內提供證明「的程序和義務。只有這樣，不可抗力及其免責才能認定，否則，即使確實發生不可抗力事件，若開發商沒有履行「及時通知」和「在一定期限內提供證明」的義務，那麼開發商就不能依此免除其法律責任。

在商品房買賣合同里，開發商對於延期交房的免責理由一般說，都不是不可抗力，開發商往往擴大了不可抗力的範圍。為避免開發商借口不可抗力進行推脫，建議購房者在簽訂商品房買賣合同或補充協議時明確約定具體的不可抗力範圍，更好的維護自身的合法權益。

完全可以。

開發商因逾期交房而承擔的違約責任與接收房屋之間並無法定的向後順序。在開發商已經逾期交房且不存在免責事由的情況下，是否追究以及何時追究開發商違約責任完全是購房者自身的權利。除購房者明確表示放棄外，接收房屋本身並不意味著購房者放棄追究開發商違約責任。當然，追究開發商違約責任受到訴訟時效限制，購房者應當在開發商實際交房之日起兩年內主張自己的權利。

Q5、開發商延期交房，購房者可以要求

開發商支付違約金或者賠償損失嗎？

購房者可要求開發商賠償損失。

購房與開發商協商可以在商品房買賣合同中明確約定具體的違約金額或損失賠償金額。有約定標的按約定執行，若沒有約定違約金的，《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規定"商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類型房租租金標準確定"。

Q6、出賣人（開發商）按日向買房人支付

已交付房價款X%的違約金，

"已交付房價款"是包含了貸款部分的。已付房款,應當指的是已經支付的房款,如果購房者已經辦理完銀行按揭手續，銀行審核完畢后，就會在一定期限內，將剩餘房款支付給房產公司，所以在購房者還貸后，銀行已經放款，開發商已經收到了全額房款。因此發生糾紛后，應當要按照合同約定的總房款計算違約金。

應注意搜集開發商延期交房的證據，保留延期交房的額外損失證據，還應注意訴訟實效。

根據法律規定，購房者應當自約定的交房之日起兩年內向開發商索賠延期交房的損失。了解延遲交房退房條件，開發商延遲交付超過30-90天，買受人就有權要求退房，一般情況下開發商應向買受人雙倍退還定金或支付房款利息。

建議：購房者在買房前查詢房企資質情況，以及開發商實力，避免利益受損。

小科普：

開發企業資質一般分為一級、二級、三級、四級和暫定。

據了解，一級資質需滿足註冊資本不低於5000萬元，從事房地產開發經營5年以上；二級資質註冊資本不低於2000萬元，開發經營3年以上；三級資質註冊資本不低於800萬元，開發經營2年以上；四級資質註冊資本不低於100萬元，開發經營1年上。

除上述條件外，每一級資質還對工程質量合格率、房屋累計竣工面積、人員管理等方面做了相應要求。一般新設立的房地產開發企業，首先定暫定資質，一年後，根據該企業的業績核定資質等級。暫定資質有效期1年，可以延長兩次，每次一年。