地產:開工及拿地回升,成交超市場預期

平安觀點:

投資增速符合預期,價格因素影響弱化。6月單月投資同比增長7.9%,較5月回升0.6個百分點,單月地產投資回升主要受新開工、施工面積和拿地回升。前6月累計房地產投資同比增長8.5%,較前5月下降0.3個百分點。考慮到上半年新開工、施工面積、土地購置面積增速分別較前5月回升1.1個、0.3個和3.5個百分點,我們判斷累計投資增速回落主要受原材料價格基數抬升,建安成本價格影響弱化導致。展望2017年全年,住建部、國土部針對性要求相應低庫存城市加大土地供應,近期多城市出台加大供地新政,土地供應增加將對新開工和投資形成提振,預計全年地產投資增長5%以上。

新開工及拿地回升,核心城市土地供應加大。1-6月全國新開工同比增10.6%,增速較1-5月上升1.1個百分點;其中6月單月增速14.0%,較5月上升8.8個百分點。1-6月全國土地購置面積及土地成交價款同比分別增長8.8%和38.5%,增速環比上升3.5個和6.2個百分點,兩者增速差由前5月的28個百分點擴大至30個百分點,增速差擴大主要因土地成交結構變化所致。從百城土地成交來看,6月二線城市土地成交佔比較5月提升11.2個百分點至48.2%。5、6月百城土地供應環比分別增長38%和24%,隨著核心城市持續加大土地供應,預計將對2017年的土地購置、新開工進而對投資形成提振。

成交增速超預期,中小房企銷售回升。1-6月全國商品房銷售面積同比增長16.1%,增速較1-5月上升1.8個百分點,超出市場預期。其中6月單月銷售同比增長21.3%,較1-5月上升11.1個百分點。跟蹤的16城市6月周均推盤量12783套,同比增長46.4%,沖半年度銷售背景下,開發商入市意願增強帶動銷售回升。分房企來看,6月百強房企、非百強房企銷售面積同比分別增長31%和17.9%,較5月增速上升4.2個和14.0個百分點,中小房企6月銷售爆發是銷售超預期主因。分區域來看,東部、中部、西部區域1-6月銷售面積同比分別增長11.7%、19.9%、21.2%,三四線城市為主的中西部區域表現依舊較好。

銷售回升帶動定金及預收款回升,個人按揭貸款依舊偏緊。1-6月房企整體到位資金7.58萬億,同比增長11.2%,增速較1-5月上升1.3個百分點。受按揭利率上行和額度收緊影響,個人按揭貸款增速較1-5月下降1.9個百分點至6.7%;定金及預收款增速則由於銷售回升,上升2.4個百分點至22.7%。考慮公司債、定增、銀行信貸等融資渠道趨緊,開發商將更加依賴銷售回款,若後續銷售回款大幅惡化,不排除部分高負債率房企或將面臨資金壓力。

投資建議:地產板塊上半年銷售數據靚麗,當前板塊絕對估值僅高於銀行,與滬深300板塊PE比處於近年最低。目前市場風格下,龍頭房企無論估值、股息率還是機構持倉仍具備吸引力,配置價值持續凸顯。建議關注以下主線:1)低估值受益集中度提升的龍頭房企:金地、萬科、保利;2)優質資源型成長天健、招商、城建;3)業績高成長個股新城、華僑城、華夏等。

風險提示:銷售不及預期風險。