「集體土地改革」擴大房源供應 樓市調控重心轉變

  華夏時報（）記者 陳小瑛 深圳報道

  8月28日，國土資源部聯合住建部發布公告，為增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，構建購租並舉的住房體系，建立健全房地產平穩健康發展長效機制，開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，第一批試點城市包括北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都13個城市。

  「集體建設用地蓋租賃房，由於土地成本低廉優勢，可以儘快形成大量房源入市，降低市場的租金水平，減輕居民的生活成本，還可以提高城市的競爭力。」深圳有關政府部門人士向記者分析稱，在各個城市建立起統一的租賃平台後，可以讓低收入群體有穩定的居所。

  集體建設用地入市

  此次國土部出台的試點內容做出了詳細的規劃指導，在試點城市梳理項目報批(包括預審、立項、規劃、佔地、施工)、項目竣工驗收、項目運營管理等規範性程序后，會建立快速審批通道。與過去不同的是，出租房也會配套醫療、教育等公共設施，承租人也能享受規定的基本公共服務。

  北京中原地產首席分析師張大偉分析認為，國土部鼓勵集體用地建設租賃房，有利於提高用地指標緊張的城市加快租賃房源供應的可能性，13個城市基本都屬於一二線城市，這些城市國有土地相對緊張，而部分區域存在的城中村等集體土地，如果部分進入租賃市場有利於房源供應，也有利於城中村改造。

  中央對發展租賃房的決心，此前已發過兩個文件，2016年5月，國務院發布《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》；2017年7月，住房和城鄉建設部等9部門聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求進一步加快推進培育和發展住房租賃市場相關工作。

  此次亮點在於，利用集體建設用地建設租賃住房試點。之前政策都是利用國有建設用地蓋租賃房，包括上海公開出讓的幾宗租賃房用地，而這次是集體建設用地。

  可短期增大供應量

  對於為何會出台這一政策，據深圳有關政府部門人士向記者分析，一方面，目前城市裡的建設用地，還有很大一部分是集體建設用地，如果都要等徵收之後讓房企來蓋租賃房，那周期肯定很長，拆遷成本也高，對市場形成供應，需要很長時間。另一方面，國有建設用地供應不足，要想儘快形成大量的出租房供應，只能從集體建設用地上想主意。

  據了解，的土地屬性，總共只有兩類，即國有用地和集體用地，城市裡政府收儲和徵收后的土地，都屬於國有，而農村的宅基地、城市裡的小產權房，比如城中村，則都屬於集體土地上的物業。

  根據土地管理法，只有國有建設用地蓋的房子，才有紅本房產證，而集體土地上蓋的，雖然也有產權證，但是無法進入市場流通，村集體土地只有被徵收后，才是國有用地。

  而此次國土部的通知里提到，村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。兼顧政府、農民集體、企業和個人利益，理清權利義務關係，平衡項目收益與征地成本關係。

  「如果任由農民自己蓋出租房，消防、衛生標準都不達標，存在安全隱患，且配套不足，統一規劃后，郊區的集體建設用地，也可以申報項目，農民也可以獲得土地收益紅利，提升了整個土地價值。」上述政府部門有關人士稱，有的城市城中村比較多，還有屬於村集體的工業用地，那村股份公司也可以自己開發，然後政府規範出租行為，同時配套好醫療、教育、綠化等公共設施。這樣一來，市場的租賃住房，就可以在短期內增大供應量。同時，建設用地的土地成本，肯定比國有用地的成本要低，供應量大了，也可以拉低整個市場的租金。

  從調房價到多元化住房體系

  國土資源部表示，通過改革試點，將在試點城市成功運營一批集體租賃住房項目，完善利用集體建設用地建設租賃住房規則，形成一批可複製、可推廣的改革成果，為構建城鄉統一的建設用地市場提供支撐。

  「大家為什麼都不喜歡租房，就是因為租賃市場不完善，房東可以隨意漲租金，隨時趕租客走，租客權益完全沒有保障，出租房也沒有任何公共配套設施，總給人一種流離失所的感覺。」業內人士分析認為，建立統一的租賃平台後，至少可以保證租客的利益，低收入階層買不起房子，也可以安心租房住。

  深圳不在國土部的13個試點城市名單內，是因為深圳的土地從法律上來說，已經全部是國有用地了。但深圳也提出要收儲100萬套出租房，並鼓勵村集體成立專業化房屋租賃企業，並將符合安全、消防、衛生等條件的住房統一出租、規範管理，享受住房租賃企業相關政策優惠等。建立統一租賃平台，這樣可以將租賃房納入監管。

  張大偉認為，目前租賃市場的最核心問題的租購比懸殊，開發商開發商品房住宅用地用於出租的回報率過低，大部分年收益只有1%-2%，集體用地因為土地價格相對較低，可以達到年投 資回 報率5%以上。所以用集體土地供應出租房，是多贏的政策。預計這一政策落地后，將對這13個城市的租賃市場有非常大的影響。

  而深圳市規土委表示，深圳正是由於有大量的城中村，給市場提供了相對低廉的出租房，降低了外來人員的居住成本，也提高了深圳的城市競爭力。深圳市委書記已提出，深圳的住房供應體系，將建立「以租為主、租售並舉、先租后買」的住房消費模式。並建立「高端有市場，中端有支持，低端有保障」的住房供應體系。

  《人民日報》發文指出，從購到租，不僅意味著在住房供應體系方面開始補短板，也是調控思路的重大轉變，即從以往側重調控房價，轉變成建立多元化的住房供應體系，以滿足大家的住房需求，從而讓短期調控政策轉變為長效機制建設。

  萬科董事會主席郁亮告訴記者，的房地產市場從1998年發展到現在，二十年了，長效機制終於開始建立，終於回歸到住房市場化的初心，就是解決普通人居住問題，而不是再只把它當做經濟增長的一個工具。

  郁亮認為，宏觀調控政策，不止是調控房價，解決普通人的居住問題，才是政策的核心，他覺得長效機制的重點是要完善供給制度，真正落實「房子是用來住的」，讓年輕人有房子住，要麼租，要麼買，而買多套房子的，可以通過金融手段調整需求。

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