獨家大數據：上海住房發展「十三五」規劃的冰山一角！

從規劃來看，可以看出上海市調控房價的決心，以及發力點：

第一，上海的確在增加住宅供應量上，準備出重手！

上圖來自上海統計局2016年統計年鑒，可以看出，2010年的時候上海各類住宅面積是5.26億平方米，到了2015年為6.3億平方米，5年增長了1.04億。這個5年的前三四年，上海人口仍然在快速增長，到了最近兩年才開始放緩。

在上海人口增長顯著放緩之後，上海提出「十三五」（2016年到2020年）累計增加住宅面積1.275億平方米，的確比十二五期間有了顯著增長。更重要的是，在套型面積上大量增加了中小戶型。因此，從套數上看，將增長60%的供應量。這對於滿足實際需求，平抑上海房價，增強城市競爭力，都將有重要意義。

第二，在新增的170萬套住房裡，商品住房約45萬套，以中小套型普通商品住房為主；租賃住房約70萬套；各類保障性住房約55萬套。由此可見，商品房供應量（套數）下降到了第三位，第一位是市場化的租賃住房，第二位是保障性住房，第三才是商品房。

從新增土地供應上看，商品房也只佔了用地的36%。而未來類似昨天我們分析過的「租賃住宅」用地，將大大增加，佔到土地出讓量的46%左右。

第三，國家鼓勵改變住房觀念，發展租賃市場，而上海作為經濟中心和一線城市，此次在「十三五規劃」充分落實了中央的意圖。新增住房套數里，租賃住房佔了6成以上，這力度可謂非常強，意味著樓市的方向發生了巨變。

此外，上海還明確鼓勵三股力量在租賃市場上提供房源，一是民間企業，二是個人，三是通過區屬國有企業「代表政府持有一定比例的租賃住房，在租賃市場中起到「壓艙石」、「穩定器」的作用。」

可見，在未來上海土地拍賣市場上，將有相當比例的土地會定性為「租賃住房」，而且極有可能定向轉讓給上海區屬國有企業，普通開發商將無法染指。

第四，由於十三五期間上海可供出售的純商品住房供應量事實上將減少（5年只有45萬套，而2016年上海銷售的新建商品住宅是10.84萬套），所以上海商品房價將會對貨幣政策、限購政策等非常敏感。如果國家不能控制住貨幣增速，則商品房價則可能出現大幅上漲。但從制度設計看，主要的房子已經不是商品房，而是租賃房和政策性住房。

未來商品房也許會成為少數有錢人的遊戲。

再看一個城市數據團分析，上海到底有多少套住宅？

在今年3月份，城市數據團對於各大房產網站（鏈家/安居客等）的數據進行了整理統計，上海市轄區範圍內共計約有2.6萬個小區。這些小區的分佈如下圖所示：

根據整理統計，在上海市內的2.6萬個小區內，一共約有760萬套住宅。

按照官方統計，上海常住人口數量是2415萬，那麼上海每套住宅的平均居住人數約為：3.16人/套

按照官方統計，上海市每個家庭的人口應在2.6~2.7人之間，2415萬常住人口則需要900萬套左右的住宅，才能滿足一家一套房的需求。樂觀的計算，假如舊改面積不計，170萬套新增供應在4年後保質保量地完成計劃，那麼加上760萬套存量，總共930萬套，對於上海的人口而言，這麼多房子只僅僅只是夠住而已。

而且，十三五預計新增170萬套之中，只有45萬套是商品房，剩餘125萬套則是保障房、租賃房。那麼760萬套的存量，僅僅只有45/760*100%≈5.9%的新增供應，這5.9%會對市場造成多大的衝擊呢？

而新增建設用地大部分都位於郊區，起拍價又非常的貴，看看今年後半年的土拍計劃：

市區沒有新增土地供應，郊區成交樓板價接近或超過房價，未來商品房價能便宜嗎？

《上海市住房發展「十三五」規劃》（以下簡稱《規劃》）今天（7月7日）正式發布。《規劃》明確提出，「十三五」期間本市城鎮住房供應總量以及住房用地供應總量將顯著增加，其中新增住房供應總套數170萬套，比「十二五」增加60%左右。同時，本市將積極推進購租並舉的住房體系建設，進一步健全房地產市場健康發展長效機制。

根據《規劃》，「十三五」期間，上海將堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，保障和改善市民基本居住條件。到2020年基本形成符合市情、購租並舉的住房體系，實現住房總量平穩增長、住房價格總體穩定、住房困難有效緩解、住房結構有所優化、居住條件明顯改善、管理能力顯著提升的總體目標。

為實現目標要求，「十三五」期間，本市住房用地供應總量將明顯增加，預計供應5500公頃，其中商品住房用地穩中有升，租賃住房用地大幅增加，保障性住房用地確保供應。城鎮住房供應總量也將顯著增加，預計新增供應各類住房約170萬套。其中，商品住房約45萬套，以中小套型普通商品住房為主；租賃住房約70萬套；各類保障性住房約55萬套。此外，以市場為主，新增代理經租房源30萬套（間）左右。按照「留、改、拆並舉，以保留保護為主」的原則，用城市更新理念推進舊區改造，中心城區完成二級舊里為主的房屋改造240萬平方米，實施約5000萬平方米的各類舊住房修繕改造。積極推進「城中村」改造和農村低收入戶危舊房改造。

《規劃》強調要突出住房居住功能，努力滿足居民合理住房需求。加快完善住房保障各項體制機制，進一步優化保障性住房供應結構，保持保障性安居工程建設和舊住房改造力度，健全實物和貨幣補貼相結合的保障方式，努力解決本市戶籍中低收入群體和住房困難群體的住房需求，多渠道保障和改善市民基本居住條件。

《規劃》明確要大力發展住房租賃市場，鼓勵住房租賃消費，穩定住房租賃關係，到2020年，基本形成多主體參與、差異化供應、規範化管理的住房租賃市場，更好緩解部分常住人口及青年群體和各類人才、創業人士的居住問題。在新增供應租賃住房約70萬套的基礎上，還將通過政策引導扶持住房租賃企業擴大規模。

「十三五」期間，本市還將繼續嚴格規範住房市場秩序，加強和完善房地產市場調控政策，建立健全房地產市場健康發展長效機制。不斷推進房屋管理體制機制改革，進一步理順市區房屋管理體制，強化國有企業在住房保障、住房租賃市場建設、公房管理等住房發展方面的功能性、公益性、專業性作用，全面提升住宅小區綜合治理水平和住房綠色環保節能建設水平。

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