錢多人傻還在忙炒房 現在清醒還來得及

樓市瘋狂也好，降溫也罷，並非規則起著決定的作用，而是「資金」和「投資者」起到決定性作用。之前總說「錢多人傻」，實際上就是指的當資金體量足夠，但投資者缺乏必要的投資知識，財商匱乏，而導致把一手好牌打爛的情況。越是市場轉型期，這些人就越活躍，因為前期的熱度讓他們看多市場，對樓市估值水平偏高。問題在於，這種非理性主導的機會還多嗎？

貨幣政策回歸中性

今年以來，的貨幣政策回歸中性，M1和M2增速均出現回落。其中，M1的增速從2016年7月份的25%回落至今年6月份的15%，折射出金融去槓桿背景下收緊的態勢，這對房價的漲幅將起到拉低的效果；M2增速已經連續兩個月回落至10%以下，兩者同時對房價產生影響，房子難以像之前那麼暴漲了。

監管政策不斷加強

今年的所謂限購，實際上並不能精準概括我們對於房地產的新政。一方面，是限購，而且是史無前例的限購，甚至出現了十年禁止交易的限制；另一方面，是限賣，不但新政落地后交易的房產被限制，而且追溯了之前的房產；第三，限制之外，看到了開放一部分政策，比如「租購同權」，這也就削弱了房產的重要性，讓房子真正回到「用來住的，而不是用來炒的」這一指導精神上來。

金融監管不斷加強

之前網上有人開玩笑「全部房子變現，能買下美國」，具體數值是否真實權且不論，這說明房價的上漲很大程度上是金融貸款的支持，樓市最火時候新增貸款餘額，大部分流入了房貸。目前，房貸利率普遍上調，金融安全被放在了首要考慮的地方，這在未來一段時間應該是常態。這就必然導致投資者不再「錢多」，那如果還不摘掉「人傻」的帽子，樓市可能就將成為投資者的「滑鐵盧」。

房企輕質化

無論是潘石屹的「房地產業到了天花板」，房地產業「拿地-開發」模式也將進入晚年，還是萬達的「去地產化」，擺脫負債謀求正向現金流，都是未來地產經營的思路。對於普通投資者，則重點關注自己的財富布局，如何讓自己的房子成為能持續帶來現金流收入的資產，而不是每個月絞盡腦汁湊月供的負債，是順應大趨勢的策略。

因此，總體來看，要想摘掉「人傻」的帽子，保證自己前期的收益真正落地，就要改變既有的投資理念。通過槓桿撬動更大規模的投資時代不能說結束，起碼也要告一段落，而且是很長的「一段落」。還是說回萬達，萬達高速崛起的過程，可以說就是擅長利用槓桿的過程，「短債長投」，儘管風險大，但市場順風順水，便是企業乘風破浪的機會；如今萬達都開始拋售資產，難道還不能說明問題嗎？

不過，一壺開水真的涼下來，還是需要點時間，這就是給「錢多人傻」的投資者留下的重置資產的時間。如果資產價格高估值的思維定勢不改變，那麼前期的收益很可能就會固定在賬面上；問題的關鍵在於，在資產過剩、貨幣收縮的大趨勢下，資產價格普漲的機會很難出現；在這輪經濟「高漲—回落」周期過後，短時間內將很難出現再度翻身的機會。保證既有利益，讓收益落袋為安，是投資者最應該考慮的。

本文作者：劉磊，福布斯金融理財師評審委員、遠見財訊特邀地產評論員，外國專家局澳籍專家資質，多家媒體房地產專欄作者、作家，微信號劉磊房產評論。

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