廈門市國土局：正在研究完善開展住房租賃試點實施方案

台海網7月22日訊（海峽導報記者 余健平）7月18日，廣州推出「租售同權」政策后，該話題被持續熱議。緊接著，昨日住建部等九部委宣布：大中城市要加快發展住房租賃市場，並且將廈門等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。

廈門市國土局相關負責人表示，廈門市開展住房租賃試點工作的實施方案正在研究完善。那麼，廈門有可能跟進廣州，推進「租售同權」政策嗎？若果真跟進，又將對廈門樓市產生什麼影響？

儘管具體政策尚未出台，但有業者表示，「租售同權」看起來很美，但操作起來困難重重。若真想達到「同權」目的，還需先解決戶籍差異、人口與房子掛鉤、教育資源不均等問題。至於「租售同權」能否抑制房價過快上漲，同樣有待觀察。

熱點1

租房也能上名校？

廈門早有類似政策 但前提條件要求多多

廈門成為首批開展住房租賃試點單位之後，是否會效仿廣州推出「租售同權」政策，是市民關注的一大熱點。

對於廣州發布的「租售同權」政策，有人解讀為：租房也可上名校。其實細讀可以發現，該政策是建立在「符合條件」的基礎之上的。

具體要求包括：具有廣州本市戶籍的適齡兒童、少年，人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生，符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女。此外，承租人要符合本地無房、租房有備案兩個條件。在此情況下，廣州教育部門有責任為這三類承租者子女安排義務教育學校，且可以是政府補貼的民辦學校。

簡單說，符合上述條件的租房者子女在廣州都會有書讀，但不保證一定上片區學校，而是統籌安排。

其實，廈門早就有類似政策了。目前廈門實行的政策為：戶籍人口中，只要父母是無房戶，住的是公租房，符合兩一致的，片區學校一般會接收，如果接收不了，統籌到其它公辦學校。或者只要學位允許，即使是集體戶、掛靠戶，片區也會接收；如果接收不了，再統籌到其它公辦學校。適齡兒童的父親和母親確系無房產，父親（母親）租住片區房屋的，所租住的房屋應為家庭唯一居住地，適齡兒童及其父親（母親）還應在片區實際居住一年以上，並持有合法有效的房屋租賃手續。

顯然，想要靠租房上名校不大容易，因為優秀的教育資源相當稀缺，學區房源有限，學位也有限。而且還要是廈門本市戶籍，非本市戶籍仍要參加積分入學。

「廈門戶籍的，多數已擁有房子，相比非廈門戶籍人員，已經贏在了起跑線上。非本市戶籍靠積分入學，需要時間，和自有房子的自然無法在同一起跑線上競爭。」廈門房地產經紀人協會會長、高鵬房產總經理傅強表示，優秀的教育資源很稀缺，想要靠「租售同權」改變現狀，實際上很難。「除非先解決戶籍問題，否則，租房的人依然不能解決孩子教育問題。」

廈門均和評估董事長王崎也認為，「租售同權」看起來很美，但操作起來困難重重。除去自有學區房的家庭使用掉的學位名額，留給租房人的學位本來就少得可憐，那些不是廈門戶籍的，想靠積分入學太難，等到積夠分數，恐怕孩子也長大了。

熱點2

將拉低廈門房價？

有助催熱租房市場 但學區房會更受追捧

優質教育資源稀缺，學區房價格一路高漲，也帶動了熱點城市的房價水平。那麼，如果廈門果真實行「租售同權」政策，是否會造成學區房降價，以及眾人盼望的「房價迎來拐點」呢？

「在擁有優秀教育資源的城市推行『租售同權』，意味著原本就已稀缺的學位，將面臨政策帶來的更大需求，最後可能要靠抽籤入學，這也不是個好辦法。」王崎認為，若在廈門推行「租售同權」，會讓學區房更加熱門，租金也會隨之上漲。「一旦它的回報率高了，也就表明它的投資價值在提升。所以，盼望『租售同權』能拉低學區房價格，並不現實。」

另外，若真的推行該政策，是否會造成買房預期下降，導致房價下跌呢？「理論上是會有一定影響，但這和具體細則關係很大。」王崎舉例，租房者的流動性較大，受房東買賣房子等因素影響，很多家庭並不會在同一間屋子租很多年，那麼，若是靠積分入學，隨著住址變動，積分或許也會受影響。具體的政策不同，租房人遷徙的自由度也會受到影響。但根本原因仍是因為房子捆綁了很多福利，不僅擁有簡單的居住功能，當房子的所有權與教育等公共服務進行緊密捆綁，大家寧可高位接盤，也不選擇租房。

而傅強認為，大城市房價高企，不是所有人都買得起房子，能推行「租售同權」，會降低部分城市人的購房熱情，有利於穩定房價，且能夠盤活存量房源，發揮出租賃價值。同時，也能起到去化商辦樓的效果，商辦樓在租賃市場上的回報會相應提高。另外，「租售同權」還能增強人口流動性，吸引人才進入城市，提升城市活力。

對此說法，王崎的看法有所不同。王崎認為，若廈門跟進「租售同權」，有助於帶熱租房市場，但未必會導致商辦樓改變性質進入租賃市場。「商辦樓地價低，位置好，如果改造后變為具有住宅屬性的房產來出租，對純住宅開發商來說不公平。其次，商辦樓的水電物業費較高，如果改變性質后仍維持同一個價格，對擁有出租房的居民來說，也不公平。」

在吸引人才方面，王崎表示，要解決人才房的教育資源問題，才能讓人才願意留下來，安居樂業。「所以問題又回到了原點，想要真的實現『租售同權』，還是要從改善教育資源入手。」

王崎建議，可以將優秀的師資連鎖化，比如，多所中學共享資源，或者改變優秀師資集中化的現狀，以及將各校老師分配到好的學校進行深造、互相取經學習。

後市猜想

租房用地供應增加 長租公寓成熱點

儘管廈門的具體實施方案還未出台，但業內人士對廈門即將出台的政策也做出了大膽的預測。

「估計在接下來的廈門土地拍賣中，租賃住房用地的比例將大大增加，在拍賣中『競自持率』也將成為一大趨勢，從而大大增加租賃住房的供應量。」相關業者預測。

在這方面，上海起到了示範作用。7月7日，上海推出了浦東和嘉定的兩幅土地，規定只租不售。此外，北京、深圳等一線城市也已先後出台加快租賃住房發展的相關政策，且政策的強度、執行力度均超越以往，顯示出了各地推行「租購併舉」的決心。

在業內人士看來，「租購併舉」顯然比「租售同權」靠譜得多，而且通過發展住房租賃市場，也將對穩定房價起到一定作用。據廈門市統計局數據，2016年末廈門常住人口為392萬人，流入人口佔五成以上，按一定比例的人口租房算，廈門的租房市場已達百億級。

其實，已有不少企業提前布局。據不完全統計，目前長租公寓品牌超500家，包括萬科、遠洋、龍湖、金地、碧桂園等知名房企都已涉足這一市場。在廈門，萬科泊寓、龍湖冠寓、中行信託投資的魔方公寓都在布局長租公寓市場，就連廈門市土地開發總公司旗下的地豐，也在去年打造了地豐公寓。「龍湖的目標是在三年內在廈門推出5萬間長租公寓。」龍湖冠寓運營負責人劉健透露。

地豐公寓品牌也已提前在長租公寓專業化管理上做了充足準備。「未來我們想做的事，不僅是為在廈的外來人提供舒適的租賃房，還要為行業做管理服務輸出。」地豐公寓負責人鄧永敏表示。「長租公寓市場空間很大，一家獨大不大可能，早期更多的是打磨產品，做好服務。我們還希望能積極輔助政府工作，與政府保障性住房形成差異化補充。」萬科泊寓廈門總經理吳迪說。