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廈門市國土局:正在研究完善開展住房租賃試點實施方案

廈門市國土局:正在研究完善開展住房租賃試點實施方案

台海網7月22日訊(海峽導報記者 余健平)7月18日,廣州推出「租售同權」政策后,該話題被持續熱議。緊接著,昨日住建部等九部委宣布:大中城市要加快發展住房租賃市場,並且將廈門等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。

廈門市國土局相關負責人表示,廈門市開展住房租賃試點工作的實施方案正在研究完善。那麼,廈門有可能跟進廣州,推進「租售同權」政策嗎?若果真跟進,又將對廈門樓市產生什麼影響?

儘管具體政策尚未出台,但有業者表示,「租售同權」看起來很美,但操作起來困難重重。若真想達到「同權」目的,還需先解決戶籍差異、人口與房子掛鉤、教育資源不均等問題。至於「租售同權」能否抑制房價過快上漲,同樣有待觀察。

熱點1

租房也能上名校?

廈門早有類似政策 但前提條件要求多多

廈門成為首批開展住房租賃試點單位之後,是否會效仿廣州推出「租售同權」政策,是市民關注的一大熱點。

對於廣州發布的「租售同權」政策,有人解讀為:租房也可上名校。其實細讀可以發現,該政策是建立在「符合條件」的基礎之上的。

具體要求包括:具有廣州本市戶籍的適齡兒童、少年,人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生,符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女。此外,承租人要符合本地無房、租房有備案兩個條件。在此情況下,廣州教育部門有責任為這三類承租者子女安排義務教育學校,且可以是政府補貼的民辦學校。

簡單說,符合上述條件的租房者子女在廣州都會有書讀,但不保證一定上片區學校,而是統籌安排。

其實,廈門早就有類似政策了。目前廈門實行的政策為:戶籍人口中,只要父母是無房戶,住的是公租房,符合兩一致的,片區學校一般會接收,如果接收不了,統籌到其它公辦學校。或者只要學位允許,即使是集體戶、掛靠戶,片區也會接收;如果接收不了,再統籌到其它公辦學校。適齡兒童的父親和母親確系無房產,父親(母親)租住片區房屋的,所租住的房屋應為家庭唯一居住地,適齡兒童及其父親(母親)還應在片區實際居住一年以上,並持有合法有效的房屋租賃手續。

顯然,想要靠租房上名校不大容易,因為優秀的教育資源相當稀缺,學區房源有限,學位也有限。而且還要是廈門本市戶籍,非本市戶籍仍要參加積分入學。

「廈門戶籍的,多數已擁有房子,相比非廈門戶籍人員,已經贏在了起跑線上。非本市戶籍靠積分入學,需要時間,和自有房子的自然無法在同一起跑線上競爭。」廈門房地產經紀人協會會長、高鵬房產總經理傅強表示,優秀的教育資源很稀缺,想要靠「租售同權」改變現狀,實際上很難。「除非先解決戶籍問題,否則,租房的人依然不能解決孩子教育問題。」

廈門均和評估董事長王崎也認為,「租售同權」看起來很美,但操作起來困難重重。除去自有學區房的家庭使用掉的學位名額,留給租房人的學位本來就少得可憐,那些不是廈門戶籍的,想靠積分入學太難,等到積夠分數,恐怕孩子也長大了。

熱點2

將拉低廈門房價?

有助催熱租房市場 但學區房會更受追捧

優質教育資源稀缺,學區房價格一路高漲,也帶動了熱點城市的房價水平。那麼,如果廈門果真實行「租售同權」政策,是否會造成學區房降價,以及眾人盼望的「房價迎來拐點」呢?

「在擁有優秀教育資源的城市推行『租售同權』,意味著原本就已稀缺的學位,將面臨政策帶來的更大需求,最後可能要靠抽籤入學,這也不是個好辦法。」王崎認為,若在廈門推行「租售同權」,會讓學區房更加熱門,租金也會隨之上漲。「一旦它的回報率高了,也就表明它的投資價值在提升。所以,盼望『租售同權』能拉低學區房價格,並不現實。」

另外,若真的推行該政策,是否會造成買房預期下降,導致房價下跌呢?「理論上是會有一定影響,但這和具體細則關係很大。」王崎舉例,租房者的流動性較大,受房東買賣房子等因素影響,很多家庭並不會在同一間屋子租很多年,那麼,若是靠積分入學,隨著住址變動,積分或許也會受影響。具體的政策不同,租房人遷徙的自由度也會受到影響。但根本原因仍是因為房子捆綁了很多福利,不僅擁有簡單的居住功能,當房子的所有權與教育等公共服務進行緊密捆綁,大家寧可高位接盤,也不選擇租房。

而傅強認為,大城市房價高企,不是所有人都買得起房子,能推行「租售同權」,會降低部分城市人的購房熱情,有利於穩定房價,且能夠盤活存量房源,發揮出租賃價值。同時,也能起到去化商辦樓的效果,商辦樓在租賃市場上的回報會相應提高。另外,「租售同權」還能增強人口流動性,吸引人才進入城市,提升城市活力。

對此說法,王崎的看法有所不同。王崎認為,若廈門跟進「租售同權」,有助於帶熱租房市場,但未必會導致商辦樓改變性質進入租賃市場。「商辦樓地價低,位置好,如果改造后變為具有住宅屬性的房產來出租,對純住宅開發商來說不公平。其次,商辦樓的水電物業費較高,如果改變性質后仍維持同一個價格,對擁有出租房的居民來說,也不公平。」

在吸引人才方面,王崎表示,要解決人才房的教育資源問題,才能讓人才願意留下來,安居樂業。「所以問題又回到了原點,想要真的實現『租售同權』,還是要從改善教育資源入手。」

王崎建議,可以將優秀的師資連鎖化,比如,多所中學共享資源,或者改變優秀師資集中化的現狀,以及將各校老師分配到好的學校進行深造、互相取經學習。

後市猜想

租房用地供應增加 長租公寓成熱點

儘管廈門的具體實施方案還未出台,但業內人士對廈門即將出台的政策也做出了大膽的預測。

「估計在接下來的廈門土地拍賣中,租賃住房用地的比例將大大增加,在拍賣中『競自持率』也將成為一大趨勢,從而大大增加租賃住房的供應量。」相關業者預測。

在這方面,上海起到了示範作用。7月7日,上海推出了浦東和嘉定的兩幅土地,規定只租不售。此外,北京、深圳等一線城市也已先後出台加快租賃住房發展的相關政策,且政策的強度、執行力度均超越以往,顯示出了各地推行「租購併舉」的決心。

在業內人士看來,「租購併舉」顯然比「租售同權」靠譜得多,而且通過發展住房租賃市場,也將對穩定房價起到一定作用。據廈門市統計局數據,2016年末廈門常住人口為392萬人,流入人口佔五成以上,按一定比例的人口租房算,廈門的租房市場已達百億級。

其實,已有不少企業提前布局。據不完全統計,目前長租公寓品牌超500家,包括萬科、遠洋、龍湖、金地、碧桂園等知名房企都已涉足這一市場。在廈門,萬科泊寓、龍湖冠寓、中行信託投資的魔方公寓都在布局長租公寓市場,就連廈門市土地開發總公司旗下的地豐,也在去年打造了地豐公寓。「龍湖的目標是在三年內在廈門推出5萬間長租公寓。」龍湖冠寓運營負責人劉健透露。

地豐公寓品牌也已提前在長租公寓專業化管理上做了充足準備。「未來我們想做的事,不僅是為在廈的外來人提供舒適的租賃房,還要為行業做管理服務輸出。」地豐公寓負責人鄧永敏表示。「長租公寓市場空間很大,一家獨大不大可能,早期更多的是打磨產品,做好服務。我們還希望能積極輔助政府工作,與政府保障性住房形成差異化補充。」萬科泊寓廈門總經理吳迪說。

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