北京學區房降價：西城區個別房源降幅超20%

北京學區房一度被認為是房價最為堅挺的一方，即便史上最嚴調控來了也不怕。

《華夏時報》記者近日走訪京城學區房了解到，隨著「3·17新政」、房貸利率上調、限價、學位搖號等政策頻出，北京的學區房價格也放緩了進度，黃城根國小、金融街(11.180, -0.21, -1.84%)學區等多個學區房發現，20萬元1平米的學區房基本消失，部分學區房公開報價踩線15萬元（北京新政規定的房價底線），報價14.99萬元，單價相比「3·17新政」之前的峰值每平米已下降3萬元左右。

「由於房貸利率與首付上浮及限購、限貸、限價、限簽、限售、限轉售等一系列限制政策，學區房已出現成交低迷、價格下降的趨勢。」城市房地產研究院院長謝逸楓6月15日接受《華夏時報》記者採訪時表示，當前樓市調控不斷升級加碼，學區房進入調整期，不排除學區房價格大跌。

學區房降溫

在走訪中，有房地產中介人員向記者透露，北京市重點國小史家國小附近的學區房報價有所下調。

據悉，現在，史家國小附近的學區房每平米13萬元到14萬元不等，而「3·17新政」前，史家國小附近房源價格每平米15萬元左右。降價的還有西城德外片區學區房，目前成交均價13萬元至14萬元之間，相比此前16萬元至17萬元的成交價，下降了3萬元至4萬元。

記者在西城區金融街看到，部分中介店大門緊閉，學區房暫無成交。據悉，3月23日北京市住建委召集鏈家等北京市十大中介機構負責人，進行集體約談，明確提出中介機構和人員不得參與炒房，包括炒作學區房。

而自「3·17新政」之後，北京市住建委明確單價超過15萬元的房源一律不得掛網。為抑制學區房價格畸高，北京3月25日深夜又開出「猛葯」：2017年北京幼升小將繼續擴大多校划片，將通過「隨機搖號」的方式確定具體學校。

學區房調控的效果終於開始顯現。北京單價不超過15萬元的紅線出爐后，各大中介房源報價旋即回到15萬元之下。「在西城區一些售價較高的學區二手房房源，基本消失。」據北京西城區多位中介人員介紹，如果二手房單價超過15萬元，將無法成交。在西城區金融街走訪中介諮詢有關學區房降價的詳情時，我愛我家置業顧問趙英向《華夏時報》記者表示，目前在宣武門西大街店上班，「租房的，可以直接到宣武門找我」。

記者從東城、西城、海淀、朝陽等多家中介機構處了解到，這些區域的學區房成交量非常低。「在學區房政策的變動、樓市整體降溫及信貸政策收緊的情況下，學區房將持續降溫。」中原地產首席分析師張大偉說。

據記者調查，北京的學區房開始微跌，跌幅在3%-5%。「現在成交量很少。」6月15日，張大偉對《華夏時報》記者說，短期跌幅並沒有媒體說的那麼大，且大部分是報價跌得多，實際成交跌得少。

「北京的學區房下跌最多並不是海淀區，反而是西城區，因為之前西城區的學區房漲得太多。」張大偉說。

「我看現在有些個案的確出現了明顯的報價下行，但實際簽約價格跌幅基本都在3%-5%這個範圍。」張大偉分析學區房價格下降時指出，報價不代表最高成交價格，也不代表現在的成交價格。「從市場趨勢看，最近市場從量跌到價跌，預計學區房價格在七八月淡季的下行速度加快。」張大偉說，樓市下行的原因是因為信貸收緊和樓市調控。

房貸擠牙膏

記者採訪獲悉，「3·17新政」之後的銀行房貸利率上調，令支撐市場成交的換房客群放緩了入市腳步。

3月17日，「認房又認貸」的新政策在北京開始執行，給學區房購房者一個措手不及。「銀行批貸的速度變化不大，只是放貸時要考慮客戶的徵信情況及上浮更多的貸款利率了，否則銀行放款就要慢些。」張大偉對記者表示。

這與記者走訪平安、中信、民生等銀行多個分行了解到的情況基本一致，北京多家銀行的房貸放款時間相比此前有所放緩。記者從我愛我家、中原地產、鏈家地產、麥田地產等中介了解到的情況是「首付比例提升和貸款利率上漲」。

「房子1個月前就談妥了，現在就等銀行放款，催了無數次就是不放款。」在北京華騰國際小區開公司搞光伏發電科技的購房者賀黎對《華夏時報》記者說，為了買一套學區房，最近他頻繁跟中介、銀行打交道。據賀黎介紹，他4月下旬在西壩河選定了一個一居室，總價430萬元。「現在，抵押等所有手續都相繼辦好，可兩個月過去了卻沒等到銀行放款。」 賀黎說，聯繫銀行客戶經理，總是說讓再等等。

記者走訪的多家銀行被告知，今年初，北京銀監局約談北上廣深等熱點城市的部分銀行，要求今年房貸要回歸2016年以前的正常水平。「儘管沒有發文要求具體額度，但現在的銀行還是擠牙膏式批放貸，放款速度放緩了不少。」賀黎坦言，銀行遲遲不放貸，讓很多購房者十分焦慮。

對於本輪房貸利率的不斷上調，海通證券(14.850, -0.05, -0.34%)姜超認為，金融去槓桿是主因。姜超稱，過去兩年，國內房價大幅上漲，資產泡沫風險上升，源於金融發展過度，以銀行為首的金融機構資產膨脹過快；所以，央行收緊了貨幣總閘門，今年大幅減少了貨幣投放。

「短期之內，樓市調控不會停止，學區房面臨下行局面，而崩盤、房價暴跌的可能性小；但由於樓市調控政策短期之內無法撫平市場波動，沒有辦法在根源上解決學區房供求矛盾、資源錯配等問題，未來學區房或仍有表現機會。」 謝逸楓判斷稱。