莫把工具當目的，囤積的房產未必是財富！

樂視跌下「神壇」，萬達出售資產……今夏一些看似稀鬆平常的交易，背後有著新的市場和投資邏輯。官媒點名：莫把工具當目的！直言寅吃卯糧、僅僅依靠高槓桿、短貸長投等方式進行盲目規模擴張的時代已經一去不復返了。「扭轉脫實向虛、修復經濟結構性失衡」是趨勢，也是防範金融風險的必然要求。

這並不是僅僅針對高槓桿的企業而言，對於投資者而言則是一個去槓桿的信號，同時也提示房產投資者，囤積的房產未必是財富，它們很大程度上帶來的是負債。畢竟沒有人去全款買房子，房產的投資回報率極其不穩定，那麼大體量的資金投入進去，還不如做一個8%年化收益的項目，穩定且最終的實際收益是一樣的。房產吸引人，就在於它可以作為金融工具，獲得銀行的抵押貸款。即便現在信貸收緊，首套房依然可以貸款60%以上。

然而，一下子囤上十幾套二十幾套房子，融資能力確實了不起，但投資思想和投資理念卻不能苟同。單一期望房價暴漲狠賺一筆，就搭進去大量現金流，甚至需要借高利貸來拆東牆補西牆，可以說是非常短視的行為。不說未來房價暴漲，就是穩定上漲都成了問題；即便上漲了，由於「去槓桿」的精神，信貸只能進一步收縮，問題來了：當你想賣房套現的時候，還有人買嗎？沒有了貸款支撐，還有多少人買的起呢？賣不出去，你這十幾套二十幾套房子就是負債，而不是財富；它於投資者而言，成了吸血者，投資者預期的反哺無法實現，反而要變本加厲的把自己的現金流全部貢獻給房產；試問這能叫財富嗎？這能算幸福嗎？

毫無戰略規劃的囤房求富的做法，在資產價格一路上升的時候或許有效，當市場進入調整期就不一定見效了。比如對於資產的估值，現在你覺得手上有千萬資產就可以不工作了，未來幣值稀釋了呢？或者在資產尚未套現就崩潰了呢？當你手中大量現金被房產鎖定之後，發展金融市場的投資熱潮轉向了資本市場，金融機構開始用高回報率的理財產品回籠資金；從歷史經驗看，這個回報率不但會高，而且會高過同時期房產投資回報率，那麼囤房者只能說投資收益不盡如人意。

對此，多套房者如果及時套現，出售掉過老、過久、過小的房產，及時讓財富落袋為安，這些房產擱置越舊，就越難出手，而且房齡越長，其抵押價值就會下降；對於剛需者，放平心態，結合自己的實力，看自己湊出多少首付，且月供不要超過月收入的40%，這樣能買多大房子就買多大房子，滿足居住需求就好。一室一廳不嫌小，20年房齡不嫌舊，千萬不能抱著投資自住兩相宜的心態，試圖一步到位，這並不現實；即便實現了，也會讓自己的現金流很緊張，生活會很辛苦。

本文作者：劉磊，福布斯金融理財師評審委員、遠見財訊特邀地產評論員，外國專家局澳籍專家資質，多家媒體房地產專欄作者、作家，微信號劉磊房產評論。

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