第一套房，必須避免的幾個大坑！不看你就虧大了

自己做主買的第一套房，太太太重要了。

它是治療偏心病的最佳藥方，是你由空轉多的分水嶺，是幫助你建立自己投資邏輯的催化劑。

它就是這麼重要。

但是這一切都有一個前提，你買第一套房時沒有犯大錯。

買第一套房，最需要考慮的因素是什麼？

安全！安全！安全！

對大部分年輕人來說，首套房的本金就是他最重要的資產。第一套房如果不賺錢，對你的士氣打擊是巨大的，你在家庭的地位會一落千丈，你對未來的規劃將重寫，說不定又回到了空軍的老路上。

只要避免雷區，你的房子就能跑贏通脹，房子的槓桿屬性將確保你獲得巨大的收益。超額收益不是無房者該考慮的，因為你不能失敗，超額收益所帶來的額外風險不是你現在該承受的。

下面講講幾個絕對要避免的大坑。

城市選擇

小編有興趣投資的城市不超過十個。下面是我根據投資優先順序做的排名，純粹個人看法。

超一線：北京。

一線：上海，深圳。

二線強：廣州，杭州，南京，蘇州，廈門。

二線：天津，武漢，鄭州，成都，重慶，福州，燕郊。

三線強：合肥，寧波，濟南，青島，大連，西安等其他省會和副省級市。

三線：經濟發達地市，如長三角珠三角其他城市。

四線：普通地市和優質縣城。

其他忽略。

買房子儘可能選排名靠前的城市。三線盡量不碰，四線及以下千萬別買。 一線城市的房子是硬通貨，三線城市的房子是消費品，二線介於兩者之間，這就是區別。排名越靠後的城市，越難保值增值，流動性越差，越容易砸手裡。排名靠前的城市，房子可以當傳家寶。

貼一張各地人口凈流入流出示意圖，數據來源是2010年的人口普查。人口凈流出的地區不能碰。

板塊選擇

主要考慮兩個因素：上下班時間越短越好，人口流入越多要好。

我以上海為例。

高薪崗位基本都集中或靠近市中心，所以就上下班時間來說，越靠近市中心越好。

張江、漕河涇兩個碼農聚集地稍微偏些，但也在外環內。

人口變化情況，我貼一張上海市2000到2010各街鎮人口變化圖。

外環線兩側的人口增加最多，內環內因受到政策控制人口清一色下降，外郊環間板塊的人口有升有降，遠郊持平或下降。

綜合評估下來，我建議的優先順序是：

內外環 > 外環至外環外五公里 > 內環內 > 外環外五公里至郊環 > 遠郊

當然這只是一個粗略劃分，涉及到具體板塊會有變數。

但有一點可以確定，除非你就在遠郊工作，否則首套房一定要迴避遠郊房產！

新房還是二手房

其他條件相同的情況下，新房售價對二手房價格是有額外溢價的，落地七折是很普遍的情況。level越低的城市，新房的額外溢價越明顯。

但是也會有某些特殊情況，一二手出現倒掛，就像當前的上海樓市(2017年4月1號)。

我的建議，買二手房不會錯，出現一二手倒掛的情況下才買新房。額外溢價過多的新房絕對要迴避。

住宅還是商鋪

商鋪水太深。第一套房子必須買純住宅，一線住宅買不了就去買二線住宅。第一套房，迴避商鋪！！！

毛坯還是精裝

同新房還是二手房類似，精裝相對毛坯有額外溢價，並且精裝的房子往往更容易打動買家從而賣出高價。溢價過多的精裝修，一定要迴避。

大戶型還是小戶型

常常有人會問，市區老破大、市區次新小戶、郊區次新大戶這三者該如何選？

首套的話，我的建議是：郊區次新大戶 > 市區次新小戶 > 市區老破大。

老破大往往伴隨著低單價，有機會獲取超額收益，但流動性極差，不適合首套房。

上家的選擇

房產交易是有風險的，最大的風險就在房子的上家。你首先要關注房子的產權是否有問題，上家是否有不良嗜好。產權有問題、房東有問題的房子，價格往往會比市場價低一大截，這種單子行話叫做藥單.

做成了，超額利潤，做不成，一堆麻煩。首套房千萬避免藥單，安全第一！

常見的大坑就是這些了，避免這些坑，相信第一套房必定會給你帶來巨大的收益。其他不影響大局的注意事項，比如定金與訂金的區別、如何合理避稅、還款方式如何選等等，網上隨便一搜就是一大堆，我就不再贅述。

再補充一點，在能力範圍之內，盡量早買，盡量買大的。能得到父母支持的話就盡可可能多要點，不要覺得愧疚，持有優質房產對家庭來說是大好事。盡量多貸款，通脹下的房貸就是在給你送錢，不用擔心，你一定還得起，我沒見過後悔貸款太多的。

今天就聊到這了，希望對您有幫助。