學區房概念要廢了？北京已經出手！個別房源降價400萬

北京再出王炸，義務教育推廣多校划片，學區房要成為過去了嗎？

4月26日至27日，24小時之內，北京市的海淀、朝陽、丰台、順義、石景山、東城、西城、密雲八個區密集公布了今年的義務教育階段入學政策。無一例外，各區都著力將買房與入學脫鉤。

另一邊，隨著317新政滿月，北京樓市行情正在發生逆轉。4月30日，記者通過走訪獲悉，北京部分二手住宅出現降價，同一樓盤中個別房源降價幅度超過10%；多家大牌二手房中介關閉了一些自家門店。

和喬麗晶二期，一套285平方米的3居室，已由過去報價的2200萬元降到現在的1800萬元。「這邊有一業主月供5萬元，已出現無法供應月供的局面，資金鏈非常緊張，所以出現了大面積降價。」負責酒仙橋地區二手房的經紀人說。

鏈家研究院數據顯示：北京13個區中有8個區的房屋均價已下跌，東城區、西城區、石景山、朝陽、丰台、通州房價均價下跌5.4%、3.8%、2.3%、2%、2%、1%，其中在鏈家系統內成交量排名前20小區已有9個小區房價下跌，如新龍城、加州水郡、蘋果派房價已下跌8.2%、5.1%、3%。

中原地產首席分析師張大偉則認為，市場價格暫時處於橫盤狀態，政策對價格的大面積影響需要3-6個月時間顯現，北京樓市很可能在第二季度出現價格調整。

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15萬單價就能在北京買到的過道學區房

2016年6月，正值樓市火爆之際，北京一家購房網站推出了一套單價15萬元的學區房，曾震撼全國。只能在帝都買到的「過道學區房」長這樣：

「過道學區房」一般分佈在北京老城區平房的衚衕里。說是房子，其實不過是公共過道。附近的居民來來往往，都要經過這裡。

這樣的學區房已經夠詭異了，更詭異的是，這種「過道房」可以單獨辦理房產證，並擁有學位。

北京一家媒體的記者曾調查發現，大耳衚衕、草廠橫衚衕、香餌衚衕、中毛家灣等地均有標為「學位房」的過道出售。

如此簡陋、詭異的「過道學區房」，還賣出如此高單價，再一次挑戰了國人的認知底線和想象底線，也無形中助推了北京樓市的水漲船高。

「過道學區房」還暴露了此前北京房產證管理的混亂，在平房區，很多房屋可以隨便分隔成小間，還能獲得產權證、學位。所以，大部分「超高價學位房」，都出現在北京的平房區。

今年3月，北京終於出台相關規定製止了這一現象：

一律不能辦理不動產轉移登記、不準上戶口、不作為入學資格，此外平房的「過道」應在不動產登記中標註。緊接著，北京市住建委會同市規劃國土委發布新政，嚴控住宅平房一間擅自分割為多間的行為。

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五一小長假之前，北京再出重拳，讓學區房的 「含金量 」至少腰斬一半！

另外，不少區也明確提出，將以房產、落戶、居住年限等為關鍵指標，確定入學優先順序。而不符合實際居住條件的過道房、車庫房以及空掛戶等情況，均不能作為入學資格條件。

4月16日，北京市教委發布2017年義務教育階段入學工作意見。對「學區房熱」祭出兩道殺手鐧：

1. 強化部門聯動審核，區教委要聯合相關部門共同審核入學資格。

2. 探索單校划片和多校划片相結合的入學方式。

4月16日，北京市教委發布2017年義務教育階段入學工作意見。對「學區房熱」祭出兩道殺手鐧：

→ 強化部門聯動審核，區教委要聯合相關部門共同審核入學資格。特別是對實際居住的審核，重點對過道房、車庫房、空掛戶等情況進行核查，凡不符合實際居住條件的，均不得作為入學資格條件；

→ 根據學位供給情況和戶籍、房產、居住年限等因素，積極穩妥探索單校划片和多校划片相結合的入學方式，形成更加公平完善的就近入學規則。

教育科學研究院研究員儲朝暉接受媒體採訪時表示，多校划片意味著，通過購買學區房進入好學校的辦法可能會落空。另一個作用是給不在優質學校學區範圍內的人進入優質學校的機會。

不過，按照目前政策，尚未嚴重波及已購買學區房人群。對此，北京市教委相關負責人解釋稱，對完全符合學校單校划片條件的，政策不變；不完全符合、入學條件不完全具備，應當就近入學的，實施多校划片。

丰台區政策就規定，學校在接收完成單校划片入學的兒童少年後，剩餘的招生計劃根據兒童填報的多校划片志願由計算機隨機分配，確定入學學校。

那麼，「不完全符合學校單校划片條件、入學條件不完全具備」具體指什麼情形呢？

上述負責人稱，未來，將根據房產、戶籍、居住年限等因素，進一步加大多校划片的實施力度，具體辦法由各區根據實際情況具體制定。

東城區一所國小招生工作人員告訴記者，今年東城區入學政策對有房有戶籍人群影響不大，但會加強對是否在戶籍所在地實際居住的入戶調查，如果兩者不符，可能會被列入多校划片範圍。

西城區教委一名工作人員也稱，多校划片政策可能對「掛靠戶」等未在戶籍所在地實際居住的人群帶來影響。

朝陽區政策規定，根據適齡兒童戶籍登記時間和其父母或其他法定監護人在國土部門登記的房屋所有權證或不動產權證書登記時間作為入學順序。在同等條件下，按街區服務片所屬學校學位情況以隨機派位等方式統籌安排入學。

北京市教委相關負責人介紹，以往在執行「就近入學」過程中，因為學位足夠，只要滿足戶籍所在地的條件，也能保障入學資格。但如今，隨著學位的漸漸飽和，對「實際居住」的要求和審核也會越發嚴格，買了房子而不實際居住越來越不可行。

業內人士分析，不管是於情理還是法律，義務教育階段「就近」的房子是用來給孩子實際居住的，而非為孩子獲取入學資格；入學資格給的是「人」而非房產。為了獲取入學資格而買了房子卻閑置或作他用，最終讓孩子來回奔波，不僅對孩子的身心是種摧殘，也違背了義務教育法的本意和初衷。

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這一紙令下，朝陽區里 「學區房 」 的概念算是要廢了。那些產權取得日期在 2017 年 6 月 30 日後的朝陽區房產，直接解除了二手房與名校學位的「綁定」關係，購買二手房用於入學的價值將驟減。

丰台區將同樣採取多校划片：規定自2017年9月1日起，逐步實行購置二手房的房主子女通過多校划片派位方式入學。各學校在接收單校划片入學的適齡兒童完成後，剩餘的招生計劃根據適齡兒童填報的多校划片志願，由計算機隨機分配，確定入學學校。

由於今年的入學招生工作一般 5 月就已完成信息採集，在 7 月就已結束，因此，丰台、朝陽兩區的政策還不會影響到今年已購二手學區房入學的人群。

對此，一些微博網友表示，這事若是發生在學校資源較好的西城區、東城區、海淀區，對學區房的殺傷力才會比較大，因為高價學區房往往集中在那裡。

但目前來看，這些區還是保留了單校划片，只是對入學條件審核得更嚴格，所謂的排位入學往往也是根據房產、戶口、居住年限進行順位。雖然這樣降低了學區房的炒作熱度，強化了居住屬性，但並未打破學區房這一資源的絕對稀缺性。

如果某個學區都是牛校，多校划片甚至還可能對房價起到推波助瀾的作用。而只要還是以房捆綁上學，且其他區縣的教育資源仍比不上西城、東城、海淀三區，高價學區房仍可能出現。

中原地產首席分析師張大偉認為，政策衝擊最大的是那些優質學校孤立存在的區域，而對教育資源分佈均衡的區域而言，這些政策影響不大，最多會拉平區域內「學區房」價格。比如西城區動輒每平方米20萬元、30萬元的單價將會減少，鑒於這些區域整體教育資源優越性依然存在，「多校划片」對其「學區房」價整體影響也較為有限。

不過，我們也不至於太過悲觀，不妨將北京的義務教育入學新政看作一個積極的信號：東城區採取單校划片和多校划片相結合；西城區採取非本市戶籍兒童在全區內派位入學；海淀區則擴大多校划片入學適用範圍——至少各區都表現出了要從單校划片逐步過渡到多校划片的計劃。

新政全面實施之後，「過道學區房」失去了學位，不能轉移登記，不能落戶口。如此一來，一平米15萬元的單價，至少腰斬一半。想要獲得補償？只能等拆遷了。如果沒有拆遷，就會長期淪為「死資產」難以變現！北京已經出手了，下一個輪到誰？

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