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這些法律風險怎樣防範

這些法律風險怎樣防範

二手房買賣的法律風險有哪些怎樣防範?

1.必須確認房主真實身份買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性,主要是核實房主的身份。

因此對於業主證件的真實性和其與業主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件,尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下,該項問題更需引起客戶的注意。

2.必須明確雙方違約責任因為房產交易複雜且金額較大,有時會出現意想不到的狀況,導致違約行為。

為了能避免以後出現扯皮現象,需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責任和權利,以及的償付金額和時間,遵循的原則就是雙方責權利對等。目前絕大多數二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款註明,但對於賠付時間卻沒有具體款項,這會導致違約方據此拖延支付時間,使條款的實際約束力和執行力下降,因此合同中應加入「買方在實際支付應付款之日起(賣方在實際交房之日起)規定期限內向賣方(買方)支付違約金」的條款,以確保合同條款的最終落實。

3.必須標明付款過戶時間在實際操作中買方會將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主。

因此,賣方需要明確買方的付款時間,而同時尾款的支付時間有賴於房產過戶的日期,因此買方有權利知道房產的過戶時間。如果逾期則依照實際情況由違約方執行第2款項中的違約責任。

4.必須註明費用交接時間這是買方所應關注的房屋本身附屬問題,屬於「房屋交付」中的重要條款,一定要註明水、電、煤氣、物業、供暖等各項費用的交接年月日。

因為交接時間的明確是清晰劃分責任的關鍵,同時如果是公房交易,對於物業、供暖等費用的交納時間和標準,原房主的單位是否有些既定要求和更改,賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協議等,都應在合同中明確寫明。

5.必須有代理費明細單隨著中介市場的不斷完善,消費者逐漸認識到信譽好的經紀公司能切實保障買賣雙方的權利。

通過經紀公司交易的二手房比例在逐年增加,2004年比2003年該數量翻了一倍還多。因此,經紀公司的代理費越來越受消費者的關注。但是,目前市場上存在經紀公司代理費收取不明確的問題,在合同中只寫其佔總房款的比例,而並沒有明細單,這中間就會存在信息的不對等,最終損害消費者的利益。因此買賣雙方在簽訂合同時,一定要要求經紀公司明確寫明代理費的用途。

6.買方必須見房主現在有些經紀公司有「收購」業務,因此出現「一房多賣」的違規操作。

即經紀公司在收取客戶定金后,還會帶其他客戶看房,最後誰出價高便賣給誰,不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經紀公司的免責條款,即經紀公司無需為其違約行為承擔任何違約責任,而交了訂金的消費者只能忍氣吞聲。為此提醒消費者,如果此時您能夠行使自身權利,要求約見房主當面核實,就會揭穿其不軌行為。

7.必須學會使用補充協議買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確。

或需要進一步約定時,要在合同相關條款后的空白行或在合同后填寫附加條款,將合同中對雙方的意思寫明,會減少後續階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

如何簽訂二手房買賣合同

在二手房交易中,許多購房者往往只考慮房產價值的高低,而忽略了交易中可能出現的問題,對於如何簽訂房地產買賣合同所知更少。事實上,二手房買賣合同在簽訂前和簽訂時更需要特別注意。簽訂前購房者一定要對售房者有較為全面的了解。

1、查看產權所有人的身份證件。

2、房屋產權證上的產權所有人是一位還是幾位?如果是幾位共有,則共有人是否全部同意?出售房產時,房屋的產權共有人一定要全部同意。在簽訂房產買賣合同時,也要全部到場。如有特殊情況不能到場,需出具經過公證的及代理人身份證件,由委託代理人替其簽章。

對即將進行交易的房產進行必要的了解。

1、售方提供的房屋產權證是否屬實。

2、房產面積多大。

3、該房產用途是什麼?是辦公還是居住,或是其他。

4、該房產有沒有被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利。

5、該房產是否已設定抵押。

根據《中華人民共和國》的規定:抵押期間,抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的,應當通知抵押權人並告知受讓人轉讓物已經抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的,轉讓行為無效。在這裡,如果該房產已設定抵押,那麼抵押方即為售房者,抵押權人就是售房者將該房產抵押的第三方即某人、某公司或某銀行;受讓人就是購房者。這個規定的意思也就是售房者已將該房產抵押給第三方,在轉讓該房產時,並未通知第三方或未告知購房者此房已設定抵押,那麼轉讓行為無效。只有在抵押登記註銷或抵押權人同意的情況下,此房產方可進行買賣。

6、該房產是否已設定租賃。

如果該房產已經出租,則需要售房者提供該房產的承租方出具的在同等條件下放棄優先購買權的聲明。同時購房者還要查詢售房者與該房產的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案。

根據《市房地產轉讓辦法》的規定:轉讓已經出租的房地產,租賃雙方當事人已經依法辦理租賃合同登記備案的,該租賃合同由房地產受讓人繼續履行。這個規定的意思是售房者轉讓已經出租的房地產,因該房產而簽訂的租賃合同是登記備案的,則租賃合同由購房者繼續履行。也就是說:如果購房者購買該房產是為了投資,這種帶租約的房產是比較適合的;如果購房者購買該房產是為了自己居住,這種帶有已經登記備案的租賃合同的房產會對購房者造成較大影響的。

簽訂時需要準備的證明材料。

購置房地產,購房者可能是一人,也可能是數人。無論哪種情況,都需要購房者準備好如下材料:

1、身份證原件或護照原件及複印件;

2、未成年人的戶口簿或出生證明;

3、有委託代理人,須提供經公證的委託書及代理人身份證。購房者如是境外人士,所提供的公證材料是外文的需到上外翻譯公司翻譯。

境外人士提供的有些材料如委託書、同意書等必須經下列境內外機構公證、認證後方為有效:

1)地區:經國家司法部授權的香港律師公證;

2)地區:法律服務(澳門)公司;3)地區:經台灣地方法院公證後由海基會將副本寄送上海市公證員協會,當事人憑正本前往上海市公證員協會核對蓋章;4)外國:經當地公證機構公證並經駐外使領館認證。

看清楚合同中的約定內容。

儘管二手房交易當中使用的《房地產買賣合同》,是由房屋土地資源管理局與市工商行政管理局聯合制定的規範文書,但其中也有很多地方需要填寫,所以要仔細些,尤其注意以下幾點的填寫(如果正文寫得不夠全面,可在補充條款中加以說明):

1、房款的金額是否寫清楚。

2、付款方式該如何?是一次性付款還是分幾次?每次付款是什麼時間?這與購房者自己的資金流轉是否有衝突?避免向售房者承擔逾期付款的違約責任。

3、購房者如需按揭貸款,在合同中是否已經註明?(這裡需要提醒購房者,要先了解貸款銀行的操作程序及規定,一定不要使自己的貸款額度超過貸款銀行的規定額度,造成貸款審核不能通過,目前上海大多數銀行可以貸款七成)。

4、何時交房?交房時還有哪些物品(傢具、電器等設備隨房產一併轉交購房者,也需要在合同的附件中列出明細清單)。

5、交房前與交房后的物業管理費、水電、燃氣、通信等費用由誰來承擔? 一般是交房前由售房者承擔,交房後由購房者承擔;

6、房地產的風險責任何時轉移給購房者?

《xx市房地產轉讓辦法》的規定是:房地產的風險責任,自房地產權利轉移之日起由轉讓人轉移給受讓人(即購房者);但轉讓當事人約定自房地產轉移佔有之日(交房之日)起轉移風險責任的,從其約定。大多數的購房者會選擇使用在房地產轉移佔有之日起轉移風險責任;

7、違約責任是否約定? 違約金的數額是否約定清楚?

8、房地產買賣合同何時生效? (這對購房者是否能夠很好地履行合同是至關重要的)

1)如果交易雙方沒有特別約定,則交易雙方簽字后合同即為生效。

2)交易雙方對合同的效力可以約定附加條件,附加條件自合同成立時生效。

3)交易雙方對合同的效力可以約定附加期限,附加期限的合同自期限到時生效。

4)雙方當事人中有一方或雙方是境外人士,交易雙方在簽署房地產買賣合同時應經過公證,此時合同方才生效。

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