從房價5千到地價5千 北二環版塊憑啥「光速」增值？

365淘房 瀋陽訊 830土拍上，於洪區千山西路39-1號地塊最終被萬科以單價5000元每建築平方米收入囊中，消息一出，許多關注市場「內幕」的網友紛紛感嘆，5千？那不是北二環的房價嗎？

事實證明，只要你對一個區域疏於關注超過100天，那麼這個區域你就再也不能說自己熟悉了，沒錯，不是你不明白，是這個世界變化太快。

5年了，北二環的「變」與「不變」

北二環作為瀋陽北部的傳統宜居版塊，這裡早在5年前就已經是「高樓林立」了，但神奇的是，北二環在此後的5年間，經歷了房價上的「變」與「不變」，讓這一區域變成了一個擁有「迷之價值」的區域。

說起「變」，可以說北二環的房價是「萬年不變」的。至少，在最近五年間，許多剛需項目的房價並未出現大幅波動，比如，有部分項目在5年前均價就是在5000-6000元/平方米左右，而在5年後的2017年，這部分項目的增值情況並不明顯，所謂「跟漲」，漲幅也少有能夠超過20%的。

而說起「變」，也可以說北二環的房價是持續上揚的。至少，在最近五年間，許多高端產品的定價不斷上揚，就連早在2008年開發的高端產品，在經過了近十年的歲月後，洋房二手房價格仍然堅挺在1.2-1.5萬/平方米之間。

從北二環的結構來看，這一區域會出現這樣的「奇景」其實一點也不奇怪。從近幾年來看，版塊內雖然有多個品牌房企持續深耕，但由於多家房企均將項目定位於品質剛需，因此這部分房源可以說一直處於「供需平衡」的狀態，加之近幾年來區域內的剛需產品在品質方面也並沒有進一步提升，因此剛需產品價格出現滯漲。

而與剛需的「量多價低」不同，北二環版塊內的高品質產品可以說是極為稀缺的，尤其是洋房產品，更是在近五年裡多次「斷供」，加之版塊內城市精英層面的客群居多，因此在高端住宅產品方面，北二環一直處於「供小於求」的狀態。

這也是為什麼2017年北二環首個寬景精裝洋房項目萬科長江府亮相后，不僅瞬間就被「搶購一空」，甚至出現了「走後門」買房的盛況。

房價地價「傻傻分不清楚」的北二環

從830土拍的情況來看，萬科以超過100%的溢價率拿地，自然是對北二環的情況有著深刻的理解的，而從其對萬科長江府的運作來看，萬科對於北二環版塊的判斷，也是十分精準的。

的確，5000的價格，對於一些銷售情況相對稍差的剛需項目而言，這僅僅是房價。數據顯示，2017年上半年，北二環版塊銷售TOP排行榜中，有備案較遲的項目備案均價都徘徊在5000元/平方米左右，甚至有項目不到4000元/平方米，但部分品牌房企開發的項目也有部分備案均價在6800-7500元/平方米左右，但這個價格也並未比千山西路地塊的樓麵價高出多少。

不難看出，在北二環，你想買「便宜貨」還是有希望的，但是從區域內萬科長江府、玉祥明居等高品質項目的備案價格來看，如果你想買「又好又便宜」的房子，那就比較「艱難」了，畢竟「一分錢一分貨」這句俗語也是經驗之談。

更重要的是，在「神奇」的北二環版塊內，賣的「貴」的項目，也正是賣的最好的，從1-7月瀋陽商品住宅銷量榜單中就不難看出，北二環版塊上榜的幾個項目，都是均價過萬的項目。這也足以證明，北二環版塊對於高品質項目的需求十分旺盛，只要企業對於高端產品有著足夠的開發經驗和信心，那麼即是5000的地價，也並不會讓房企「血本無歸」。

而萬科作為在北二環成功運作了萬科魅力之城、萬科長江府多個項目的房企，必然對千山西路地塊是有著深刻的理解的，也許，千山西路地價賣出房價的「奇談」，在萬科眼裡也從不算是什麼「奇談」吧。