魔方金服凌駿：輕運營的後房產時代，存量資產如何進擊ABS？

近兩年，在房地產市場輿論甚囂塵上的背後，一個新的藍海正在匯聚——住房租賃市場。截至2016年，長租人群的用戶規模已經達到2.36億。

據鏈家研究院2016年12月發布的研究報告《租賃崛起》顯示，房屋租賃市場規模2016年1.1萬億，預計2020年1.6萬億、2025年1.9萬億、2030年超過4萬億。然而，2016年，北上廣深4個城市房屋交易額近6萬億，而住房租賃規模共計約2500億元，存在「供給結構的錯配」。

隨之迎來的是，互聯網企業發現這一商機並快速切入，魔方公寓、YOU+、青客公寓、優客逸家、自如寓以及連鎖酒店內孵品牌逗號、城家、窩趣等相繼入局，通過空間運營，發力租客消費市場，尤其在2015年形成高峰期。

魔方金服創始人兼CEO凌駿向億歐表示：「長租公寓等空間運營商通過收購、包租、託管等方式獲取房源，隨後還有設計、裝修、傢具等環節都需要大量資金支持，但目前市場上融資渠道單一、資金成本高效率低，融資困難成了存量空間運營商們最大的痛點。」

業內分析人士指出，長租公寓整個行業的毛利率約為25%，且目前仍處於增量市場，但空間品牌運營商除了要解決房源，面臨的另一難題是資金。

房產運營商的資金之痛

當前房地產「存量時代」的機會是以租賃為主導的「後房地產市場」，此外，房產歷來是「重資產」行業，但「輕資產」正在成為運營商的新出路。而房產運營商為追求「輕資產」運營，需要大量資金支撐。目前，中小企業主流的融資方式是出售股權，2016年有17家房產運營商拿到資本投資。

凌駿指出：「企業融資無非『股權』和『債權』。迫於資金壓力，運營商以『包租』的方式獲取房源，難以擺脫『二房東』的本質，而這正是不被資本方說看好的，因此很難給出高估值；此外，品牌化裝修改造也會讓企業資產變『重』。其次，當前小貸公司、銀行借款等債權融資市場尚不成熟，操作流程、利率等存有風險。」

此外，「房產運營行業25%的毛利還是比較高的，但其中一些小企業因缺乏品牌溢價，集中採購、經營管理等綜合成本相較於大規模企業（房源1000-5000）更高，因此整理利潤較低。」凌駿向億歐指出。

ABS是個很大的概念，美國已從中分離出REITs

目前市場上，為空間運營商解決上述資金痛點的互聯網金融服務商在2015就隨著公寓、酒店等房屋空間而興起，除了房天下、魔方公寓、愛上租等空間品牌運營商自建金融支持業務，還有魔方金服、房互網、房眾金融等房產金融服務平台，主要形式包括資產管理、租房消費金融等。

在運營模式上，房產金融服務平台根據客戶屬性，可分為B端和C端兩類。B端主要為長租公寓、聯合辦公、商業地產、酒店等空間運營商，通過資產證券化、P2P平台等方式為其提供資金支持。C端主要指提供租房消費分期、投資理財、資產配置等。兩種業務模式，服務平台的盈利方式是賺取一定比例的利差或服務傭金。

據了解，凌駿在復星集團復地資本投融資副總經理、私募基金星浩資本投資者關係及基金業務總監。2015年8月，看到這一市場機遇，創立魔方金服，目前合作公寓100多家，合作長租公寓30萬間，如易居、青客、YOU+、方糖小鎮等，此外還有部分辦公、商業地產、酒店等，發行租約貼現產品總規模3億元。

目前，魔方金服旗下擁有火駱資產、魔房寶、商業保理（2016年12月獲得保理牌照）等產品，業務涉及租約證券化、供應鏈金融、租約貼現、消費金融、股權融資五大類，以租約貼現為主，覆蓋公寓運營商全產業鏈全生命周期。凌駿向億歐介紹道。

所謂「資產證券化」，即ABS：Asset-backed Securities，是指以特定資產組合或特定現金流為支持，發行可交易證券的一種融資形式。2005年，開始探索ABS業務；數據顯示，2016年互聯網企業的ABS發行規模達千億。

凌駿指出，ABS是一個很大的概念，並不是一個單一產品，具體到房地產領域，基於「現金流」的證券化是ABS的一類產品，基於「資產」的證券化是REITs（房地產信託投資基金）。目前美國租房人群佔比40%，是的兩倍，美國房產金融走「運營+投資」的路線，從中分離出新的REITs，可以延習這條路。

目前，魔方金服已聯合某國資背景信託基金髮行基於租金資產證券化的專項基金計劃，整體規模達5億元；此外，還獲得某銀行3個億首批授信資金。凌駿向億歐透露。

不過，消費信貸進入證券市場仍有待探索。今年1月，長租公寓運營商「魔方公寓」發行首單公寓行業的公募資產證券化產品，募集資金總額3.5億元，但資金成本並不低。

面臨「無場景」風險，向產業鏈條延伸

3月16日，長租公寓品牌運營商「麥家公寓」宣布完成數千萬元A輪融資，投資方為保利資本，融資資金將用於全國戰略布局開拓新市場和研發智能硬軟體系統，提高麥家自身的流量轉化。

作為長租公寓品牌運營商，麥家布局自己的金融產品和資金計劃。麥家公寓聯合創始人朱甜園在融資報道中表示，麥家通過合資子公司但保持控股的形式，結合股權融資和債券融資實現資金快速回籠，並在未來根據手中優質的項目實現部門項目私募RETIs的發行，完善ABS金融層面的操作。

業內分析人士指出，相較於房產運營商，垂直於運營商的金融服務企業並不存在明顯優勢，原因在於，金融服務商與房產消費場景中間隔了一層，及無法直接把控場景，尤其是在C端用戶租房消費環節，金融服務商需與運營商達成協議，即依存關係。

對此，凌駿表示，除了租金證券化，魔方金服強調幫助存量房產提供運營解決方案，在存量物業、收房、設計、裝修、配置、出房、租后服務等環節的產業鏈條上進行整合，如在後續的租客管理上，提供SaaS和內容運營以及社區管理服務。

今年3月，魔方金服啟動「城市更新計劃」，招募北上廣及長三角優質城市更新公寓項目，為其提供50萬貸款額度，無需租客申請分期或貸款業務，直接授信空間運營商，利息最低6%。

凌駿介紹，該計劃的核心是「舊樓改造、存量提升」，從包租到運營，其商業模式需要長期資金注入，前期的包租、後期的裝修再出租，還有項目運營的費用支出。這樣的運營模式使得存量物業運營商的回本周期非常長，這樣投資和現金流迴流時間的不匹配，就需要充沛的現金流補充。

據了解，魔方金服的私募ABS產品的運作流程是：由塵埃資本作為GP資產管理公司與其他投資人LP共同組建私募ABS基金，由銀行託管，然後進行對企業的投資。

此外，魔方金服的資金渠道，還有旗下房產理財平台「魔房寶」，魔房寶一方面租客為平台帶來穩定流量，另一方面通過租約帶來穩定的現金流。相比於車貸、購物分期等資產的融資租賃業務，房產具有保值、增值、安全性高等特點。

不過凌駿也坦言，當前金融監管尚未落定，為合理規避政策風險，魔方金服已進行多元化布局，主力拓展二級市場的資金渠道。

魔方金服分別於2016年8月獲得戈壁創投、凱泰資本9500萬元A輪融資，2015年12月獲盈動資本、紐信創投Pre-A輪融資。