銀行停房貸的真相，買房人早作打算！

作者：齊俊傑看財經

ID：qijunjie82

近日有消息說，全國533家銀行中有20家銀行已經停貸，而且北上廣深等一線城市紛紛上調首套房房貸利率，而且也有二、三線城市不斷跟進。

反正那意思就是，現在拿到房貸已經越來越難了。要麼就是更貴，要麼就要等待，首套房也不例外。

其實，533家銀行20家銀行停貸，並不是什麼大事。而且都是分行或者支行，顯然不是全面的政策性停貸，就是銀行針對自身情況對貸款政策作出的調整。

但這恰恰應該警惕，因為銀行們面對的情況都是一樣的，沒什麼區別，那麼也就是說這20家銀行遇到的問題，其他銀行也正在面對，未來會有更多的銀行停發房貸。為什麼會出現這樣的情況，到底銀行面臨什麼情況了呢？

毫無疑問，就是錢荒。銀行沒錢，所以先砍掉的就是無利可圖的業務。去年的時候，銀行的麵粉價格是2.8%，他做成房貸4.9%的麵包，賣給你一點問題都沒有，即使給你打個8折，他也能穩賺1個點的利潤。

但到了今年，隨著金融監管的深入，銀行之間的拆借利率大幅上升，隔夜拆借基本漲了1%，3月拆借基本漲了1.5%。隨著同業拆借利率大幅提升，同業存單的利率也水漲船高，一季度也升到了4.5%以上，不過好歹貴一點還能有人買。也就是說還能高價換來一些麵粉。對付著做一點麵包，其實一季度的時候，人家賣麵包已經就不賺錢了。

所以二套房能不貸就不貸。首套房沒辦法，基本就是虧錢貸款。到了二季度末，事情更加麻煩了，同業存單根本發不出去了，銀行徹底沒錢了。麵粉沒有了，哪還有平價的麵包呢？所以這時候銀行也管不了什麼支持首套房的義務了，沒錢就是沒錢。現在1.1倍的首套利息，銀行們也不太樂意把錢給你。所以有的分行缺錢缺的實在厲害，為了金融安全和穩定，只能停發房貸。最先砍掉的就是這塊不賺錢的業務。

未來會怎麼樣，看到餘額寶的利息了嗎？對，還在漲，只要餘額寶在漲，就說明市場上的錢越來越緊張，錢越來越貴。麵粉價格越來越高。但別看麵粉貴，你還未必拿的到這麼昂貴的麵粉。所以別對廉價的麵包再抱有幻想了，未來肯定是越來越多的銀行停發房貸，二套房基本就都不發了。讓你等上個幾個月，也是常有的事。

首先，二套房沒有貸款，會讓換房的需求迅速降溫。不能先買再賣，只能是先賣再買，這是大家不能接受的。萬一房子賣了新房遇到突發問題買不了，比如限貸限購限售，或者房主違約，這酸爽一般人受不了。所以估計二手房的成交將進入快速降溫期。

其次，首套房利率上升，而且貸款緊張，也必然影響剛需置業一族，但要知道這並不是有意為之，我們還是鼓勵剛需自住買房的，只是遇到了經濟周期。加息周期之下，市場利率上升是肯定無解的。所以老齊經常說剛需趕緊買，再不買你可能就拿不到貸款了。有人說我買了之後，房價跌了怎麼辦，之所以這麼想，說明您就根本不是剛需。剛需就是每年房價都跌，但依然要買房的那種，而不是房價漲才需要房子的人。

第三，對於之前買房的目前還沒有影響，您依然可以享受去年的8折優惠，而且是按照4.9%的利率，但也別高興太早，明年隨著基準利率上調，這部分前期購房人的麻煩就來了，未來我們將進入加息通道，基準利率上調，您的還貸壓力也會越來越大。要趕緊算算，您現在承受的是4.9%的8折利率3.92%，那麼如果把利率加到6.4%的八折利率，也就是5.12%你是否還能承受。大概算下來就是每百萬貸款，30年期。每月多還款700元

所以，綜合來看，目前的經濟周期就是緊縮，然後利率上漲，這不是誰刻意為之，而是整個全球經濟大環境使然，除非美聯儲調轉槍口重回QE否則，全世界不太可能回到降息通道。而且這是一個持久戰，利率上升還會繼續，在利率市場化的前提下，雖然央行對基準利率還是按兵不動，但其實影響已經產生。

所以買房的人或者剛買了房子的人，都應該早作打算。

為什麼越來越多的城市用限售來調控房價

最近根據中原地產研究中心最新統計數據，包括成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、承德、保定、北海、南寧、張家口等超過36個城市，歷史上首次啟動了買房后一定年限限制出讓的樓市調控政策。限售成為了，本次地產調控一個具有特殊標籤的政策。

很多人並不理解，為什麼要用限售，買完了房子為何不讓賣，大量的房子不讓出手，不是更加減少了市場供給嗎？沒房可賣，大家能買到的房子不就更少了嗎？房價豈不是要更貴。這是大家普遍擔憂的地方。但其實這次的限售可以說是一次有效的精準打擊。

其實我們早說了，自打2008年以後，推動樓市不斷上漲的因素就是金融，而不再是實際需求，這點從貨幣供給和樓市的銷售就能看出來，總是一寬鬆樓市就漲，一緊縮樓市就消停一段時間。所以既然是金融上惹的毛病，就要用金融的手段來治，供給需求的那種分析，完全就沒有意義了，就好像這個人得了流行性感冒，你卻按照普通感冒給他治療一樣，沒什麼卵用，還容易廣泛傳染。如果是需求的問題，我們加大供給就可以了。

但顯然不是特別是最近，之前很久都不漲的三四線城市的房價也遭遇了上漲，供給很大甚至嚴重過剩的地方，房價也在被炒作。這就絕不是供需的問題，而就是一致性預期太強烈了。所以已經沒辦法通過正常手段來化解房價泡沫了。那麼這時候限售就要登場了。

首先，限售可以有效增加炒房投機者的持有成本，很多人買一套房為了炒房價，甚至可以2年不到就轉手出售，而且獲利頗豐。這樣就加劇了市場流動性的風險，太多的投機交易，讓市場的買手大幅增加，所以多少供給都是不夠的。甚至很多地方都出現了眾籌式炒房。

通過非法集資的方式，獲取資金賭房價上漲，有的民間金融還用期限錯配，風險錯配的方式，吸收社會資金，然後給一個固定的年化收益，大量投資房產增值，賺取權益收益和固定利息之間的差價。這些錢進來才讓整個市場失衡。而現在限售，就是增加他們的不確定，再想集資炒房的，或者動用槓桿炒房的，就要好好盤算一下了。

其次，限售形成巨大的心理壓力，這是一次在退出路徑上設立障礙，之前都是限購，管住買房人，現在加入限售就是為了管住賣房人，給你一個特別不好的預期。限售的年限我可以隨時加，任性加！逼著那些炒房一族，儘快退出市場，否則未來還不知道有什麼更嚴厲的政策出台，要知道這些借來的錢都是有成本的，真弄個好幾年不賣，利潤被利息吃掉了不說，搞不好還會被債主追債。

第三，限售也很有眼光，基本都在跟風漲上來的二線城市三線城市展開，一線城市沒有限售。這就是典型的圍城必闕，那些地方漲的太高，反正也沒什麼人接盤了，乾脆限售敲山震虎，反過來倒逼一線城市的炒房資金退出，只有一線的資金退出了，才能逼著這些錢進一步的去周邊三四線城市去庫存。一舉兩得，一箭雙鵰。

所以綜合來看，限售的政策一方面是去槓桿，增加持有成本，增加他們的不確定性，給心理壓力，另一方面也是在去庫存。把一線城市的炒房資金嚇出來，然後再到周邊去買買買，當周邊庫存去的差不多，就馬上限購加限售升級，一下就把這些錢套死在了供給過剩的三四線樓市裡，這時候限售的目的就又變了，變成了防止暴跌。因為這些地方根本就沒人接盤，不能讓這麼大量的資金一塊往外賣，所以限售是一個最好的保護。

我是支持限售的，限售期甚至可以再長一點，進一步降低房子的流動性。只有降低流動性，才能打壓他的投資屬性，一個無法變現的資產，也就不會有那麼多人去爭搶著投資了。這樣才能讓房子重新回到居住屬性。否則像之前那樣，到處都是民間集資式的炒房，那麼多少房子估計都是不夠用的。而盲目增加供給，最後又是到處爛尾產能過剩。

最要命的是，這些集資來的錢，很多都是大爺大媽的棺材本，一旦樓市漲不動了，民間金融跑路了，損失的反而是這些老百姓。所以必須給予高度的重視。