今年開局樓市指標冷熱不均，去庫存任務繼續推進

摘要

今年1-2月份，房地產行業指標冷熱不均。土地成交量恢復正增長，但地價明顯回落；商品房銷售量增幅回升，但價格基本與去年同期持平，庫存量整體有所增加，特別是住宅庫存一年後再次增加；從房地產市場供求比看，商辦物業庫存壓力大，住宅潛在供求相對平衡。

一

土地成交量恢復正增長，地價大幅回落

（一）全國土地購置面積回到正增長，未來幾個月仍將繼續

1-2月份，房地產開發企業土地購置面積2374萬平方米，同比增長6.2%，去年全年為下降3.4%；土地成交價款794億元，增長12.7%，增速回落7.1個百分點。

從土地購置面積增幅走勢看，在2016年9月份降幅開始收窄后，此後幾個月降幅延續呈現收窄走勢，到今年前兩個月重新回到正增長。主要原因是一些城市在市場火熱后，地方政府為了抑制房價地價的過快上漲，而加大了土地供應力度；同時，去年基期值較低也是重要因素。預計今後幾個月隨著去庫存效果進一步鞏固以及三四線城市樓市的進一步復甦，土地購置面積同比增速將繼續上升。

全國年初累計土地購置面積同比增幅走勢

數據來源：國家統計局、易居研究院

（二）全國土地購置均價明顯回落

1-2月份，全國房地產開發企業土地購置均價3345元/平方米，較去年全年均價回落明顯，同比增長6.1%，增速比去年全年回落18個百分點。今年前兩個月，全國地價出現明顯回落，一方面與春節假期市場淡季有關，另一方面是由於部分城市出台了諸如限制地價或加大土地供應的措施，導致市場熱度有所抑制，市場供需矛盾有所緩和。預計未來幾個月，隨著全國樓市逐步降溫，大部分城市地價也將逐步趨於平穩。

全國房地產開發企業完成土地購置均價走勢

數據來源：國家統計局、易居研究院

（三）土地成本繼續保持高位震蕩

從地價占房價的比重趨勢看，近幾年整體呈現振蕩上行的態勢。2016年5月後上行幅度加大，2016年，地價占房價比重創歷史新高。今年1-2月份，這一比重大幅回落。主要原因是房企土地購置均價漲幅回落明顯以及年初異動的影響。預計未來幾個月，此曲線還將保持高位震蕩態勢。

土地購置均價占商品房銷售均價比重走勢

數據來源：國家統計局、易居研究院

二

房地產開發投資和新開工面積增幅均繼續回升

（一）全國房地產開發投資增幅繼續回升，未來幾個月將趨於平穩

1-2月份，全國房地產開發投資9854億元，同比增長8.9%，增速比去年全年提高2個百分點。其中，住宅投資6571億元，增長9.0%，增速提高2.6個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為66.7%。

從房地產投資額同比增幅走勢看，今年前兩個月延續了去年全年整體平穩回升的態勢，且增幅有所加大。主要原因是新開工面積增速小幅回升和土地購置面積恢復正增長。預計未來幾個月，隨著全國樓市的逐步降溫，房地產投資同比增幅也將趨於平穩。

全國年初累計固定資產投資和房地產開發投資同比增幅走勢

數據來源：國家統計局、易居研究院

（二）全國房屋新開工面積增幅回升，未來幾個月呈現小幅上行

1-2月份，房地產開發企業房屋新開工面積17238萬平方米，同比增長10.4%，增速比去年全年提高2.3個百分點。其中，住宅新開工面積12410萬平方米，增長14.8%。

從房屋新開工面積同比走勢看，今年前兩個月繼續保持小幅增長態勢，且增幅有所加大，主要原因是在去年樓市持續復甦的大背景下，開發商依然保持了一定的項目開發進度。今年前兩個月相比去年全年增幅繼續回升，主要是今年前兩個月房屋新開工面積同比增長明顯。預計未來幾個月，房屋新開工面積同比增幅將繼續保持小幅上行的態勢。

全國年初累計房屋新開工面積同比增幅走勢

三

商品房銷售量增幅回升，價格同比基本持平

（一）商品房銷售面積增幅小幅回升

1-2月份，商品房銷售面積14054萬平方米，同比增長25.1%，增速比去年全年提高2.6個百分點。其中，住宅銷售面積增長23.7%，辦公樓銷售面積增長39.1%，商業營業用房銷售面積增長31.8%。商品房銷售額10806億元，增長26.0%，增速回落8.8個百分點。其中，住宅銷售額增長22.7%，辦公樓銷售額增長49.3%，商業營業用房銷售額增長41.6%。

從商品房銷售面積同比增幅走勢看，2016年年初再次大幅回升，5月以後增幅逐步趨穩回落，全年基本保持20%以上的增長幅度，今年前兩個月延續了這一整體趨勢，且增幅有所回升。主要是在目前全國樓市以去庫存為主要目標的背景下，大多數城市仍將延續寬鬆的購房和信貸政策，再加上居民受制於投資渠道有限，往往將投資房產作為資產增值的主要工具，因此樓市成交整體仍較為活躍。考慮到未來寬鬆的貨幣政策可能保持中性，需求的快速釋放已持續了很長一段時間，加上2016年國慶以來一些熱點城市紛紛採取了限購限貸等政策，預計未來幾個月全國商品房銷售面積增幅將呈現小幅回落態勢。

全國商品房年初累計銷售面積同比增幅走勢

數據來源：國家統計局、易居研究院

（二）商品房價格增幅大幅回落，價格與去年同期基本持平

1-2月份，全國商品房成交均價7689元/平方米，同比增長0.7%，增速較去年全年大幅回落9.3個百分點。其中住宅成交均價7333元/平方米，同比下降0.8%；商業營業用房成交均價增長7.5%；辦公樓成交均價增長7.5%，增幅較去年全年回落明顯。

全國商品房年初累計銷售均價同比增幅走勢

數據來源：國家統計局、易居研究院

（三）住宅待售面積近一年再次上升，市場整體庫存壓力未減

2月末，商品房待售面積70555萬平方米，比去年末增加1015萬平方米。其中，住宅待售面積增加468萬平方米，這是近一年以來的再次上升，辦公樓待售面積增加155萬平方米，商業營業用房待售面積增加260萬平方米。

從2016年末的商品房庫存量來看，自3月以來已連續九個月出現減少，去庫存效果得以顯現，直到年末庫存有所回升，今年2月末庫存繼續上升。主要是與近期住宅市場供應量較大有關。此外，2月末商業物業庫存增量繼續上升，辦公物業增量雖然有所回落，但庫存量也處於近幾年新高。從整體庫存量來看，雖然在中央和地方政府的努力下，去庫存效果得到體現。但未來一段時間三四線以及商辦物業去庫存壓力依舊較大。地方政府仍將結合自身實際情況出台相應去庫存政策，如廣東和蘇州近期出台「商改住」政策，也是為了加快商辦去庫存。

全國商品房各類物業待售面積走勢

1-2月份，商品住宅待售面積同比下降12.7%，較去年全年降幅擴大1.7個百分點。1-2月份，商品住宅銷售面積同比增長23.7%，較去年全年增幅擴大1.3個百分點。商品住宅待售面積增幅與銷售面積增幅兩者的差值為36.4%，較去年全年的差值擴大3個百分點。自2015年12月商品住宅待售面積增幅與銷售面積增幅兩曲線完成交叉后，去庫存速度明顯加快，當前趨勢未變。

全國年初累計商品住宅待售和銷售面積增幅走勢

四

商辦物業去庫存壓力大，住宅潛在供求基本平衡

（一）住宅去化周期平穩，商辦去庫存壓力大

現房存銷比以「待售面積/現房銷售面積」的公式進行計算。兩組數據皆來自統計局，其中待售面積指代現房可售面積；而銷售面積按過去一年的月均現房銷售面積計算。

根據商品房分物業的現房存銷比計算可知，2012年以來，商品住宅現房存銷比走勢相對平穩，存銷比要遠低於商辦物業的存銷比。2015年商品房分物業的現房存銷比均處於歷年最高水平，其中住宅去化周期基本在20個月左右，辦公物業去化周期在2014年年末達到54個月，2015年平均也在46個月左右，商業物業去化周期在2015年年末達到56個月的歷史最高點。2016年以來，商品房現房存銷比總體呈現回落態勢。今年前兩個月，住宅去化周期回落到13個月左右，這主要是受到市場回暖的影響。但相較前幾年，商品房庫存依舊處於較高水平。特別是商辦物業的去化周期依舊在3-4年左右。可見，這類物業的去化仍將作為去庫存的主要內容進一步推進。

全國商品房分物業現房存銷比走勢

數據來源：國家統計局、易居研究院

（二）商辦物業潛在供求矛盾突出，住宅供求基本平衡

潛在供求比以「新開工面積/銷售面積」的公式進行計算。兩組數據皆來自統計局，其中新開工面積指代房企月度累計新開工面積；而銷售面積指代月度累計銷售面積。

根據商品房分物業的潛在供求比計算可知，2012年以來，商品房潛在供求比整體呈現逐步回落態勢，分物業看，商業物業供求矛盾最為突出，供大於求最為明顯；辦公物業供求矛盾較商業物業有所緩和，但整體也處於供大於求態勢；而住宅受到中央和地方去庫存政策的推進，取得了積極效果，2016年3月以來供求相對穩定。

全國商品房分物業潛在供求比走勢

五

房企到位資金增速明顯回落，國內貸款佔比上升較快

1-2月份，房地產開發企業到位資金22880億元，同比增長7.0%，增速比去年全年回落8.2個百分點。其中，國內貸款4985億元，增長11.5%；利用外資48億元，增長227.4%；自籌資金6897億元，下降17.2%；其他資金10950億元，增長27.7%。在其他資金中，定金及預收款6108億元，增長27.1%；個人按揭貸款3391億元，增長20.4%。

全國年初累計房地產開發企業本年資金來源同比增幅走勢

數據來源：國家統計局、易居研究院

從月度累計情況看，自2016年3月份大幅回升至正增長區間后，此後幾個月房地產開發企業到位資金同比增幅基本平穩，始終保持在15%左右，今年前兩個月同比增幅回落明顯。近期中央監管層對於房企融資出台了多項新規，使房企融資渠道進一步受限。在國內外經濟形勢依舊複雜、整體環境未明顯改善的情況下，未來幾個月，考慮市場整體銷售將有所回落，房企資金來源增速可能會趨緩，房企資金壓力也將加大。

從1-2月份開發企業資金來源的構成分析，國內貸款佔21.8%；利用外資佔0.2%；自籌資金佔30.1%，其他資金佔47.9%。相較2016年，各項資金來源佔比中，利用外資和國內貸款佔比均上升，而企業自籌資金和其他資金佔比均有所回落。其內貸款佔比上升最為明顯，顯示近期銀行等金融行業對於房企的支持力度有所提升。從其他資金來看，雖然佔比回落，但依舊佔據近一半的比重，市場銷售回款對於房企資金的貢獻較大。

2017年1-2月企業本年資金來源構成

數據來源：國家統計局

從企業到位資金與房地產開發投資同比情況看，根據2013年及其前後年份兩曲線對比情況，當企業到位資金增幅快於開發投資增幅時，預示著房地產市場步入較快發展通道，而當前兩曲線自2015年底完成交叉后，2016年1-2月份年初異動，1-3月份再次交叉，此後開口較大，基本平穩。今年1-2月份再度交叉。

對比企業到位資金與房地產開發投資同比