認房認貸又認離 北京樓市走向何方？

24日央行營管部等聯合發布的《關於北京地區住房信貸業務風險管理的通知》明確，離婚一年以內的房貸申請人，各商業銀行應參照二套房信貸政策執行。這是監管部門3月17日以來8天內的第6次出手，由此北京限購限貸被業內稱為「認房認貸又認離」。

業內預期，一系列調控政策有助於樓市退燒。近期北京限購限貸的政策或繼續細化，同時，商住房以及環京地區升級調控政策的預期也漸漲。

從北京樓市「3·17新政」以來的八天內，北京從首付比例、貸款利率、遏制學區房炒作等多方面升級樓市調控。調控密度、力度都超出預期。

「從北京此次針對假離婚等內容出台的嚴厲政策，說明對於原有的信貸做法採取了堵漏。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，這很大程度上說明近期北京對於包括限購限貸在內的各類政策都會細化。

史上最嚴的限購限貸之下，北京樓市的購房需求將被進一步遏制。

購房需求方面，一是首付比例提高、貸款利率「上浮」都提高了購買成本。不少中介機構反映已有客戶因首付不夠而放棄購房。二是「認房認貸又認離」之後，封堵住了「假離婚」辦房貸的「空子」。這些將使得換房、改善型需求被抑制。中金標準數據總經理郝文嘉認為，購房資格受限、購房成本抬升將使得北京樓市成交明顯轉冷，房價將出現僵持或穩中微降態勢。

從銀行信貸來看，「偉嘉安捷」發現，目前各大銀行放款速度和年初相比明顯放緩，即使辦理速度最快的銀行，放款的周期也要在20-25個工作日左右。而且，壓縮房貸比的政策信號已較明顯。權威人士日前向證券報記者透露，銀行房貸比或成為今年央行MPA（宏觀審慎評估體系）考核的重要內容。

在市場供應方面，亞豪機構市場總監郭毅分析認為，「3·17新政」打亂了開發商的入市節奏，3月下旬以及4月份北京住宅市場將進入供應調整期。新政中對於二套房的重新認定使得開發商不得不重新篩選有效客源。根據亞豪君岳會統計數據顯示，2017年4月，北京住宅市場預計僅有17個項目入市。郭毅認為，從近兩個月的項目取證速度來看，接下來一段時間的發證速度仍會較為緩慢，因此將影響短期內的市場供應。未來將會出現房企降低價格預期，加快取證入市的現象，預計五六月份供應量將會回升。

在整體供應低迷當中，商辦項目依然表現積極，17個預計入市項目當中商辦佔據7席，郭毅認為，商辦項目的低總價優勢，以及目前仍在執行的「5成首付」優勢，使得其在調控真空期內仍將成為北京商品住宅市場的有力補充。

調控升級預期仍強

政策「組合拳」之下，市場預期調控手段依然充足，而且可能延續「查缺補漏」思路，繼續封堵調控漏洞。比如，業內預期對商住房和環京區域的調控可能升級。

商住房調控方面，目前，限購主要是在北京通州區域，不排除擴大限購範圍的可能性。2016年5月發布的《北京市住房和城鄉建設委員會 北京市通州區人民政府關於加強通州區商務型公寓和商業、辦公項目銷售管理的通知》明確要求，通州區商務型公寓和商業、辦公（含商務辦公和配套商業）項目的銷售將實行嚴格的限購政策。對於環京區域，在「3·17新政」之前，環京區域包括淶水、涿州、香河、懷來等地就已啟動調控。「3·17新政」之後，廊坊市發布《關於進一步加強房地產市場調控的意見》。意見規定，在廊坊市限購區域，非本地戶籍居民只能限購一套住房，首付從最少30%提高至50%。

北京需求外溢，也推動環京區域房價上漲。在國開證券分析師程凌看來，環京地區的需求是客觀存在且逐漸增長的，也催生了短期投機現象。但應該看到，投機客不是環京地區真正的目標群體，環京地區將承接北京的外溢需求，即首套剛需和當下改善性需求的外溢。

同策諮詢研究部總監張宏偉表示，北京等地樓市新政后，其他核心一二線城市樓市政策或密集出台，出台時機根據各自城市樓市情況而定，如果市場暗潮洶湧，樓市新政其實已儲備好，隨時可以出台。環北京等大都市周邊的三四線城市若因核心城市樓市需求外溢再次過熱，同樣也會有強化政策出台。

在打擊房企和中介的違規行為方面，「有形之手」將加大力度。北京市住建委相關負責人也強調，下一步，市住建委將會同發改、工商、地稅、銀監等部門繼續加大聯合執法查處力度，重拳打擊捂盤惜售、囤積房源、閑置土地、炒地以及房地產經紀機構參與炒房、哄抬房價、發布虛假房源、違規代理「天價學區房」及價格信息等違法違規行為，並公開曝光，對違規主體將實施聯合懲戒，確保調控政策措施落到實處。

但在國家金融與發展實驗室理事長李揚看來，市場調控不該把著眼點放在價格上。作為必需品，應當調控可能影響價格的一些制度和規定。可從多方面入手聯合施策：一是確立城市化步調和土地供應之間的關係；二是解決住房問題逐漸轉到以「租」為主；三是嚴格控制土地價格在房價中的佔比。