這個小區牛！業主自管，物業費十年沒漲，還賺了五六百萬

多數城市居民都住在小區里，或大或小；幾乎每個小區都面臨物業管理問題，或多或少。但你有沒有想過，如果你的小區沒有物業公司，生活會是什麼模樣？

還別說，廣州真有這麼一個小區——深嵌在狹窄擁擠的怡樂路內的祈樂苑，因長期不滿服務，業主一氣之下炒了物業公司，索性嘗試業主自管。

俯瞰祈樂苑小區

一轉眼，3年已過。據說，小區業主每天嗨皮著呢，生活不僅井井有條，還賺了一大筆。

有這好事？業主自管？怎麼管？能管好？我們這就去實地看一看。

物業費10年不漲，凈賺五六百萬

行人從祈樂苑小區正門走過

沒物業，小區不亂套？

進門一看，眼前路面乾淨整潔、廣場綠樹掩映、車輛停放齊整；迎面走來的業主，神情從容淡定。

有物業的時候，反而不這樣。1999年就住進來的資深業主鄧伯告訴眼哥，那時治安問題不斷、環境髒亂不堪、設施損壞嚴重。住在17層的鄧伯，甚至連續一周不敢出門，「因為電梯經常故障，下了樓不知道回來時要不要爬樓梯。」即便如此，物業公司還總說「入不敷出」，多次試圖私漲物管費，甚至不惜偽造業主簽名。

這氣誰受得了，業主們怒了：按法律程序成立業委會，召開業主大會炒掉舊物管公司，「心一橫」走上了自管之路。

這不，自管3年來，物業費沒上調一分錢，至今還保持著10年前的水平——樓梯樓0.7元/月/平方米、電梯樓1元/月/平方米；停車月保費甚至從過去的1000元下降到500元至600元。

那麼問題來了：10年來物價、人工漲了又漲，這麼低的收費如何維持小區日常運轉？

52歲的冼敏強是土生土長的「老廣」，2013年6月祈樂苑第一屆業委會成立時，他就是委員；前年換屆，他成了業委會主任，一直干到今天。他給眼哥算了一筆賬：小區每年總收入約為400萬元，包括物業管理費、車位費和車輛管理費、其他收益三個部分。支出部分中，最大頭的是50多名物業管理人員的工資薪酬和保險福利，每月大約20餘萬元。此外包括園區工程建設、購買工程物料、清潔用品、設備維修費用及相關辦公費用等。

「3年自管，小區共收入約1200萬元。除去支付物業管理人員工資等費用外，還結餘約五六百萬元。」冼敏強稱，一是物業費實際收入增長了，二是去除了物業公司在中間的利潤。「過去總有人賴交物管費，現在，整個小區1400戶沒有一戶遲交、賴交物業費，繳費率100%，沒人再當『老賴』。過去很多共有產權的廣告、租賃收益，不明不白進了物業公司腰包，現在都『顆粒歸公』了。」

祈樂苑逐漸形成了三層架構：最高層是業委會，由10位委員組成，全部為兼職，不拿一分錢工資；再往下，有一個物業中心，直屬業委會，設保安部、工程部、清潔部、行政部等部門；最基層是保潔員、保安等一線物管人員。為了保障業主知悉權，業委會還對每月開支收入予以公告，詳細到開會時購買水果的費用。

自管有煩惱，學費沒少交

居民在小區花園玩耍

當然，業主自管也不是那麼好玩，酸甜苦辣咸一樣不少。

炒掉舊物業公司后，祈樂苑聘請過另外一家物業公司，搞了一年的「半自管」：即所有收支全部由業委會統籌管理，然後採用酬金制的方式，按照崗位支付新物業公司人員工資，並將總收益的10%作為物業公司的利潤。

但是，新物管幹得也不咋地。業委會甚至發現，物業公司「吃空餉」。明明只有18個保安，拿工資的竟然有25個人。忍無可忍，2015年2月，祈樂苑業主投票再次炒掉物業公司，自行組建直接隸屬於業委會的物業中心，開始實施全面自管。

「專業的物業公司都管不好，靠你們幾個門外漢，行嗎？」個別業主質疑。剛剛走馬上任的冼敏強心裡也打鼓：過去不滿意可以罵物業公司，如今要再管不好，挨罵的可就是我啦！

幸好冼敏強在企業做過管理，很快就穩住了局面：用省下來的物管利潤適當提高保潔員、保安的工資，穩定了人員隊伍，提高了勞動積極性。小區狀況為之一變，業主信任度明顯回升。

不過，錯也沒少犯，學費也沒少交。

比如對於車輛停放，業委會擬了一個車輛管理規定，經過業主大會投票通過了，但由於缺乏經驗沒有考慮到訪客停車問題，對所有外來車輛一律實行8元/小時、上不封頂的收費政策。

這下不得了，小區里的老人們炸了鍋：孩子來看一下老爸老媽，陪我們吃餐飯，停車就停掉他們幾十元錢，有這樣的道理嗎？

業委會見招拆招：發放了2.5元/小時的「親友卡」，罵聲變成掌聲，皆大歡喜。

3年來，業主自管從青澀到純熟，運營慢慢走上正軌。自管第一年，小區所有監控視頻、消防設施等全部換新，算是收拾完前物業留下的爛攤子；這兩年，業委會開始用結餘款項對小區環境進行改造，讓祈樂苑變得更漂亮。

看起來很美，複製多思量

祈樂苑小區內一景

看到這，你是不是也羨慕嫉妒恨，也想學學祈樂苑。

友情提示，這事看起來很美，複製多思量。物業管理中矛盾是常態，利益永遠在動態平衡中。祈樂苑探索，也依然在路上。

就拿修雨棚這事來說，業委會便沒少煩心。「廣州雨多，很多業主希望在一樓屋檐修雨棚，進進出出方便；可一些二樓業主不幹，嫌滴滴答答的吵。」冼敏強一攤手說，這事到現在還沒搞定，只能盡量平衡利益，讓每棟樓業主自己討論決定。

這些年，報紙上、電視上、網路上，物業公司與小區業主糾紛不斷甚至發展為刑事案件的不少。可是，炒掉物業、業主自管可沒那麼容易。

冼敏強說，業主自管有三難：第一步成立業委會，難；第二步要換物業，更難；第三步要自管，難上加難！「一方面是對業委會能力的考驗，另一方面則牽涉各方面的利益。」

專家對這事，看法也有不同。廣州市公共危機預防協會會長鄧躍暉認為，物業管理牽扯到方方面面的利益，如果實施業主自管，業主利益可以得到更好的保障，可能社會矛盾就會少很多。「不是否定物業公司的作用，而是希望能探討一種模式出來，讓業主獲得更高水平的物業服務。」

在廣州大學社會學教授謝建社看來，業主自管更適合單體樓或業主總量不大的中小規模小區，而對廣州眾多戶數動輒幾千上萬的大型小區來說，「有序」可能比「無序」更重要。這些小區由於業主眾多，難以組織，在走相關程序時很容易流於緩慢、混亂，在此過程中，不但無法提供更好的物業服務，反而可能連基本的秩序也無法保障，最終消耗掉廣大業主的耐心和信心。

還有業主擔心，大型社區自管很容易導致參與不足，如果不能建立起一個完善的民主決策、執行和監督機制，「業主話事」很可能蛻變為少數人壟斷的「業委會話事」。其結果，是在物業公司之外，多了一個「老豆」（廣東話：爸爸），相應就多一重盤剝，多一重風險。

歸根結底一句話：小區實際情況千差萬別，管理模式應當因地制宜，「自管不一定最好，適合自己小區的才最好。」

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