多地樓市調控加碼，鄭州將會如何？

3月11日，海南三亞市人民政府發布《三亞市人民政府關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》。通知指出，三亞房地產市場將嚴格執行商品房銷售明碼標價規定、嚴格禁止預售商品房轉讓。認真執行差別化的住房信貸政策，在三亞市購買第2套住房的家庭申請商業性個人住房貸款首付比例不得低於50%，暫停向購買第3套及以上住房的家庭發放商業性個人住房貸款。三亞成為繼3月2日杭州限購升級之後，又一個調控加碼的熱點城市，信號意義重大。那麼，熱門城市購房需求受到擠壓后是否已經溢出到三四線城市？

在分類調控、因城因地施策的政策基調下，熱點城市持續調控不斷。今年以來，杭州、北京、河北、南昌等地都出台了有關房地產調控的政策。從內容看，各地持續發布政策，政策內容涉及房地產信貸、資金、購買資格、供應等多方面，政策力度逐漸收緊。

2月27日：重慶率先表態，表示將通過四個方面堅決遏制投機炒房行為。

2月28日：北京提出將對自住型商品房的銷售政策進行調整，一是只針對無房家庭進行銷售，二是不允許三年內有房屋轉出記錄的家庭申購。

3月1日：河北保定涿州市規定，非本市戶籍居民僅允許購買1套住房(含二手房)。

3月2日：杭州住宅限購升級，本地人限購第三套住宅，外地人必須交滿2年社保等。

3月2日，保定市的淶水縣亦出台限購政策。包括非本地戶籍居民家庭限購1套房且首付不低於30%，本地戶籍居民購買第二套住房首付比例不低於60%。在各種調控政策加碼之下，各地樓市成交數據已呈明顯下滑趨勢。

最新報告分析稱，一線城市成交下滑顯著，二線和三四線成交漲幅收窄。2 月監測的主要城市成交面積環比均出現下滑，以往春節月成交比正常月份成交量小，但 2017 年卻是相反。分線來看，一線城市成交下滑最為明顯，同環比均出現下滑，一方面是受到限購限貸政策影響需求收縮，另一方面 1~2 月批准上市面積同比萎縮26.5%。二線和三四線城市累計同比雖然為正，但相較去年增速有所下行。此外，城市間的分化較為顯著，一線城市中僅有廣州累計成交為正，二線城市中成都和三亞累計同比漲幅居前。

今年以來，一二線熱點城市和三四線的樓市銷量呈現兩極化態勢，即使春節因素亦無法阻擋。

眾所周知，去年上海實行最嚴樓市新政后，對上海房產市場以及周邊城市起到了立竿見影的效果。上海的樓市在持續高燒后，成交量價也出現降溫。而提高非滬籍人士購房門檻的「新政」無形間讓購房需求外溢，一時間以蘇州、南京為代表的長三角城市樓市熱度風頭無二。

本輪熱點城市調控不斷，購房需求受到擠壓后是否已溢出到三四線城市？業內人士認為：

由於房地產庫存主要集中在三四線城市，去庫存政策的因城施策色彩明顯。2016年全國商品房銷售面積增速達22.5%，為2010年以來最高值，較2015年提升16個百分點。其中，一線城市商品房銷量增速為9.0%，較2015年下降6.3個百分點；二線城市商品房銷量增速為27.1%，上升18.1個百分點；三四線城市商品房銷售面積增速為21.6%，上升16.6個百分點。

從1~2月數據看，三四線樣本城市銷量同比增速仍然保持高位，但較2016年12月下降。在根據Wind日交易數據整理的46個三四線樣本城市中，2017年1-2月有34個三四線樣本城市的日均成交量同比為正，其中有29個城市同比增速超過20%、16個超過50%、3個超過100%。但從整體看，以簡單算術平均值計算，1-2月三四線城市房地產成交量同比增速為38.0%，保持快速增長，但低於2016年12月的42.8%；從月日均成交量合計同比看，1-2月，46個三四線樣本城市同比增速為26.2%，低於2016年12月的29.3%。

對於三四線地產銷量火爆的原因，業內人士分析稱，國際經驗表明，人口遷移的第二個階段是從農村和三四線城市向一二線大都市圈及衛星城遷移，三四線人口面臨遷入停滯，大都市圈人口繼續增加。

據悉，人口遷移存在兩個階段：第一階段，人口從農村向城市遷移，一二線和三四線城市都有人口遷入，這可能跟這一階段產業以加工貿易、中低端製造業和資源性產業為主有關。第二階段，當城市化處於中後期時，人口從農村和三四線城市向一二線大都市圈及衛星城遷移，三四線人口面臨遷入停滯，大都市圈人口繼續增加，集聚效應更加明顯，這可能跟產業向高端製造業和現代服務業升級，以及大都市圈學校醫院等公共資源富集有關。

毫無疑問，已經調控的核心一、二線城市不會存在鬆動的機會。但當全國核心一、二線城市「全城限購限貸」之後，樓市需求勢必會外溢到其他城市，這些非熱點城市可能迎來「活」的時機，將成為新一輪的樓市熱點。

數據顯示，三四線城市前期庫存高企，14~16年積極去庫存且土地供給大幅減少的城市去化周期已得到明顯的改善。核心都市圈周邊的三四線城市溢出效應較為明顯，一二線城市的購房者較多，一旦一二線地產調控政策放寬，資金預計會迴流核心城市；位於長三角等發達地區的強三四線城市銷售增長主要來自本地需求，溢出效應不明顯，部分毗鄰都市圈的項目受益於周邊一二線城市限購。其報告認為三四線未來銷售情況會出現分化，需要重點關注城市是否有經濟和人口基本面支撐，以及是否處於核心經濟圈，同時關注供地情況。