米公子小密圈精選:日本房產能投資嗎?目前貨幣政策如何?什麼是強金融屬性的房產?異地置業安全嗎?

2017年5月9日，米宅小密圈和廣大冬粉相見！

2017年5月20日，米宅小密圈和廣大密友相識10天！

在520這個特殊的日子裡，密友會收到一份重磅驚喜——密圈20:00見！

短短10天時間，近400名來自天南海北的密友相聚於此，500多個主題探討，數千次話題碰撞，知識交流，於此，無形中每一位密友都在進步，都在提升自我認知緯度！

今天，我們從500多個主題中精選10個話題分享給因米宅結緣的每一位米粉兒。

日本的房子投資回報率高，總價不高，可以投資呢？另外最近比較熱的希臘買房移民怎麼樣?買了房還能移民?

1、希臘買房移民這個要具體看自己情況，馬爾他、塞普勒斯、西班牙都有這個政策，但要考慮好自己的情況，個人認為歐洲這些小國家是給那些沒有辦法和資格移民美國加拿大澳洲的人留的，有能力還是去這些移民國家比較好，文化更開放，社會更好融入，對子女也更好，這些小國家也只是拿個身份，你不可能真正去住去生活的。

2、日本房子要這麼看，目前的價格放在全球之下確實性價比可以，但日本房價被上次的泡沫打的太重，目前都沒有上升的勢頭，日本房價何時起飛？這是一個問題，比如說重慶，過去5年裡重慶房價放在全國也是窪地，但重慶在過去5年一直也沒起飛甚至還下跌了，窪地和上升是兩碼事，就保值來說，是沒有問題的，但追求套現或短期回報，不太理想。

北京朝陽區有一套房，創業急需啟動資金，現在賣覺得有點可惜，想抵押貸款不知道北京現在是否好辦？如果是抵押貸款那個金融機構額度大、效率高？

北上深的房產，本身就是一個金融資產，就相當於存錢在銀行，每年的漲幅，需要用錢時直接提取就可以，就是抵押。

而且這些城市的金融服務機構非常多非常完善，所以，更不是能出售，要持有。

但房齡超過20年時就要考慮出售並置換，因為很多銀行的抵押條件就是房齡不能超過20年或25年。

就抵押來說，越大的銀行越不方便，就工農中建來說，工行稍好，其它更是不方便。

就利率來說，杭州銀行、南京銀行、上海銀行利率上浮不算太多。

就抵押額度來說，起步額度上招商、中信、南京、上海、南洋佔優，最高額度上大多都是1000萬差別不大，但南京銀行最高500萬、浦發也不高。

就抵押類別來說，其它銀行均只作住宅限制商住，但浦發、杭州銀行、上海銀行未作限制。

前一段時間我們還都這麼認為：隨著美聯儲的加息，寬鬆的貨幣政策將接近尾聲。想靜觀一段時間再進入樓市，可是5月12號又寬鬆了。現在，看中的二線城市房子買不到，而老家的房子（近上海的四、五線城市）漲得又飛快。如果買了老家的房子，就沒錢買二線城市的房子。這該怎麼辦啊？

1、首先在此糾正一下這幾天不專業的自媒體又在傳播說央行5.12日大放水的錯誤論調，央行在512日新增MLF釋放了4950億，但央行在5.3日收回了到期的MLF2300億並未有人報道，同時5.16日還有1795億到期，這兩個加起來都有4000億，再加上資金外流外匯占款下降，所以，這次的4950億根本談不上什麼大放水，也談不上是什麼寬鬆重來的信號，這是錯誤的解讀，希望能理解並明白。

2、購房置業，未來兩年應該都是機會，目前剎車還沒剎住。

3、最起碼一點來說，現在真的不用太急，寬鬆時代沒有來，大寬鬆會重來，但不是今年。

目前貸款利率已經是沒有折扣，如果最近1年一直加息，達到之前的7%左右的話，是不是就不適合高槓桿去買房了？目前的加息周期受到國內外形勢的影響，不知道大概會持續多久，要不要觀望到政策利好一些的時候再下手。

雖然利率提升是大勢，但亦不必過份在意和擔心，畢竟2015年之前我們一直都是7%左右的房貸利率，我們也一直過來了，但會影響市場預期和氛圍，從大勢上來說，優勢資產在任何時間持有都是正確的，但局部起伏會有，比如我們預判在2019年利率可能會達到7，在此之下，購房預期和氛圍會下降，會有更多更好的資產機會，但預判不是100%的。

而且都是周期性的，就大勢來說，寬鬆和低利率終究會再來。

我想問現代貨幣體系經濟問題，經濟繁榮，需要放水，經濟蕭條，需要放水刺激，如今經濟處於蕭條期，央行需放水刺激，但今經濟下行，還要加息，豈不是會使得經歷更加蕭條？如今處於周期下行階段，資產應會價格下降，我們應該保留資金減少負債，待有降准降息苗頭時抄底資產。但是如今下行時期，我們是否應該適當負債，對沖稀釋，還是不應負債？現在還買房負債是否合理？

1、加息預期更多是和美國加息引發的資金外流壓力所致的。

2、就未來1-2年的大勢來說，資產價格確實有壓力，但就大勢或再放長周期來說，還是要持有資產優於持有現金。而且，即使資產價格未來下降，再未來還要再上去。

3、負債還是提倡的，但前提是找到優質的資產和投資渠道，如果找不到，就要慎重一些，確實和之前極大槓桿負債的做法要有所不同。因為目前資產價格都在高位，大多資產都要橫盤，但局部和小範圍還在上升，還可以負債持有。

4、總體上，利率上升，信貸要收，資產要橫，周期2年左右。

5、2年左右，要具體看那時候的國際國外大勢情況，但2年左右的時候，美國還在加息周期中，外部危機還未解除，就看那時候內部的壓力有沒有緩解吧。

什麼是具備強金融屬性的房產？

一線城市房地產：投資+自住，金融屬性更強。

二線城市房地產：自住+投資，功能屬性和金融屬性並存。

三四線城市房地產：自住屬性，只有功能屬性，無投資無金融屬性。

大連和海口的房子目前投資和升值角度看怎麼選呢？

1、如果泡沫再大一些，海口的可預期空間會更大。

2、但大連會更安全，因為有穩定的人流量，出租有保障，出手有保障。

3、但海口的出租、轉手可能不會太好太快。畢竟候鳥居多。

4、有海南置業度假過冬需求的，建議海口。

5、對於一些南方人，大夏天又想避暑的，大連是不錯的可用可投資的選擇。

6、大連目前首套20%，首套利率85折，對於剛需投資來說，可以考慮。

7、具體來說，南方人考慮大連，北方人考慮海口，體驗互補，更能心理安慰，大不了自用嘛。

我應該在鄭州北龍湖買個房子，還是應該把錢分置各地買房？看米宅海南，雲南，還有大連的團購幾次都動心！

要看你自己的實際情況。如果你在鄭州工作生活，鄭州未來價值也不錯，你的主戰場應該在鄭州。

其它城市配置，主要是看階段而定，比如在去年10月份起，鄭州開始了橫盤，但那時候西安、青島、重慶、寧波還在漲。年初的時候海南開始漲，這時候，你選對了節點，會獲取比鄭州更快更好的收益。

但眼下，這樣的節點已經越來越少了。而且還要看自己的資產情況，分城市配置確實可以對衝風險。

比如過去的5年裡，大連沒有漲，西安沒有漲，重慶沒有漲，長沙也沒有怎麼漲，如果你過去把房產全配置在這些城市，在過去的5年裡基本被套，現在才算解。

鄭州也一樣，雖現在都看好，但以前，很多城市我們也是都看好的，為什麼橫盤了這麼多年？

分城市配置，大體方向上是對的。

在米公子看來，大部分省會城市房地產價格在限購調控緩解后仍會大幅上漲嗎？

不能完全判斷，只能判斷的一點是：核心一二線城市的成熟區域房產一定不會跌，也一定很安全。

屆時整體房地產情況如何？會不會再一次大幅上漲？要看以下幾個因素。

1、政府肯定不願意看到房價再重現2016大幅上漲的。

2、但政府不是萬能的。就像去年10月開始全國大範圍調控但房價依然控制不住一樣。

3、要看2年後整個經濟的基本面如何，經濟好壞直接決定房價變化。

4、要看2年後有沒有一個資產池可以把百姓的錢吸引過去，當然，也就是股市。

5、要看那時候整體大家的購房氛圍是什麼樣？如果是2014年地樣子就肯定不會漲，如果到了2015年底的樣子就要漲了。

請問米宅安排的每一次團購都是精心考察過的嗎？都是值得投資的嗎？會不會幫開發商銷售房子？拿回扣，會不會傷害投資方的利益？推薦筍盤？包括海外房產，這個問題值得問，謝謝 ！

1、 米宅所有的團購一定都是經過精心考察過的，而且不止一次，西安重慶海南雲南都是至少三次的考察審核，而且是不同的人去審核。

2、每個樓盤的屬性，都有明確的分類並說明，不見得都是投資屬性。

3、米宅要有收入，但一定是基於冬粉與米宅、開發商三方的共贏，不會去做為了賺錢而亂推薦的情況。之前所有的團購都可以見證。

4、米宅拿的不是回扣，是傭金，是正常的銷售傭金，任何人不能要求米宅來免費貼錢提供團購服務。

5、有的開發商會給傭金，我們就不再收取客戶費用，但有的團購沒有傭金，我們會收取客戶的費用。

6、即使如此，米宅還是出問題，去年重慶團購，一共80套房子，我們支付一套2萬定金，爭取到額外優惠3個點，最後只賣掉了54套，一套收取客戶5000服務費，最後沒賣掉的52萬定金被沒收。而我們賣出的54套一共收了27萬服務費，除去四趟考察花了5萬，收22萬，被扣52萬，虧30萬。

7、我們在海南團購的魯能山海天房源，我們一套交2萬定金，拿到的是15個點優惠，合同約定時間內如果我們賣不掉，扣掉2萬還不算，房款都要米宅來補齊，米宅自己要買下來。

8、在國內你也找不到第二家像米宅這麼負責任的機構了，敬請監督，並珍惜機會，並珍惜米宅這個平台。

9、海外市場我們準備了一年多，為什麼至今沒有組織過？甚至錯過了外匯管制的節點？因為什麼？因為我們心裡沒底！國外雖然研究了一年，但不像國內這麼胸有成竹！換別家機構早開始組織開了。