樓市「超級大招」來了！這類城市將獲大利好

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這兩天，一個足以影響貨幣發行方式、未來樓市格局的大招出台了。

然後，由於「太專業」，這個消息竟然沒有引起注意，絕大多數人都沒有看懂。

這個「超級大招」，就是財政部、國土資源部6月1日聯合對外發布《地方政府土地儲備專項債券管理辦法（試行）》。

所謂「土地儲備」，就是地方政府獲得可以對外轉讓的「城鎮建設用地」的過程。對於土地的所有權，《中華人民共和國憲法》是這樣規定的：

城市的土地屬於國家所有。

農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬於集體所有。

國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行徵收或者徵用並給予補償。

按照《憲法》，只有政府才有權出讓「城市建設用地」。而獲得「可供出讓的城市建設用地」的過程中，將產生征地、補償等費用；土地轉讓后，政府又能獲得「土地轉讓金」等收入。

地方政府需要資金來用於拆遷補償，或者是「七通一平」，使土地具備開發的基本條件。在2015年之前，這些資金是通過銀行貸款獲得的。後來，為了遏制政府債務過快增長，防範金融風險，國家叫停了「土地儲備銀行貸款」，只允許地方政府發債來解決資金問題。

此次出台的「辦法」，是在採用地方債方式的基礎上，進一步要求發行專項的「土地儲備債券」來實現融資。具體玩法如下：

1、國務院確定年度地方債限額，財政部根據這個限額，參考土地儲備融資需求、土地出讓收入狀況等因素確定全國「土地儲備專項債券」總額度，以及各省市自治區的額度。

2、地方發債主體是省級政府，其下面的市縣發行土地儲備專項債券的，由省級政府統一發行並轉貸給市縣級政府。經省級政府批准，計劃單列市（深圳、廈門、寧波、青島、大連）政府可以自辦發行土地儲備專項債券。

3、土地儲備專項債券期限應當與土地儲備項目期限相適應，原則上不超過5年；土地儲備專項債券可以對應單一項目發行，也可以對應同一地區多個項目集合發行。

如果把房子比作「麵包」，那麼土地就是「麵粉」。的房地產市場上，供應「麵粉」的只有一個商家，這就是地方政府。而地方政府去「採購、儲備麵粉」的資金來源，以後都只能靠上面說的專項地方債了。所以，這個「辦法」將深刻影響到未來樓市的走向。

第一，中央政府多了一個調控樓市的方法。每年土地儲備發債規模，每個省市區可以分得多少，都由中央政府管控。這樣，中央的權威性將大大增加，調控將更加精準。

第二，直轄市、省會城市、計劃單列市有望優先獲得土地儲備資金，其樓市的優勢將更加明顯。

發債的關鍵權力掌握在省級政府手裡，它可以決定省內各個城市的發債規模、期限、利率，甚至包括融資獲得的資金（由省政府撥付市縣）。由於省委、省政府設在省會城市，其官員的家也在省會城市，所以省里對省會城市的關照能力會進一步增強。

我此前在欄目里多次分析過，在「印鈔票的時代」（增長模式是「城鎮化+房地產+大基建+地方債」），「擁有權力的城市」獲得了更多做大的機會。我們看到，濟南的競爭力正在趕超青島，瀋陽的競爭力已經超過大連，南京在GDP上超過無錫、在資金上超過蘇州。在河南、四川、湖北、安徽、湖南、陝西等省份，都出現了省會獨大、基本上沒有「省內第二大城市」的局面。所以，過去15年基本上是傳統省會城市復興的時代，是明星地級市式微的時代。

我研究過很多省份的數據，在中西部很多省份里，已經出現了全省三分之一以上的房地產投資在省會，全省三分之一以上的商品房銷售額在省會的局面。

新推出的「土地儲備專項債券」制度，將進一步強化省會城市經濟中心、人口中心、資金中心、房地產中心的地位。

同樣通過權力，直轄市、省會城市可以影響到高鐵線路的分佈，個個都成為一方的交通樞紐。所以就出現了我之前在專欄里說的「內陸中心城市復興，沿海港口城市停滯」的新局面。

所以，未來投資房地產，除了「住宅！住宅！住宅！」這個原則之外（商辦物業普遍過剩），還有「省會！省會！省會！」這個原則。

當然，直轄市、計劃單列市視同省會。

第三，央行發鈔的渠道將更加通暢。

地方政府土地儲備專項債券的出現，將增加銀行間的「可抵（質）押品」，為央行拓寬發鈔渠道創造條件。

2015年之前，由於對外貿易、投資等存在顯著的順差，所以央行貨幣發行方式是「外匯占款」。說白了，就是用不斷湧入的美元為抵押品，來發行人民幣。這兩年，順差逐步消失，人民幣的發行方式改為常備借貸便利（SLF）、中期借貸便利（MLF）、抵押補充貸款（PSL）。也就是通過獲得抵押品，把錢借給銀行。隨著PSL和MLF餘額越來越龐大，需要的「可抵（質）押品」也在上升。如果不增加優質可靠的債券，未來「可抵（質）押品」將不夠用。

地方政府發行的「土地儲備專項債券」，就是比較優質的抵押品。有了這些東西，以後央行印鈔會更加得心應手。

那麼，地方政府土地儲備融資，為何要發專項債券？專項債券發行額度和期限如何確定？債券到期后如何償還？針對社會關注的熱點問題，有關部門和專家進行了詳細解讀。

1、解決土地儲備資金需求，只有一條路

國土資源部有關負責人介紹，提供保障性安居工程用地，應對房價過快上漲，城市總體規劃實施等，都需要一定的土地儲備作保障。土地儲備制度，有利於保證土地利用總體規劃和城市總體規劃實施，促進土地節約集約利用，提高土地利用效率。

「依法依規解決土地儲備資金問題，是土地儲備制度健康發展的重要基礎。」北京大學法學院副教授樓建波說，政府儲備的土地，未來進入市場肯定是有收益的。但政府在進行土地儲備時，需要取得土地、前期開發、儲存管理等，這些都是需要資金投入的。

2015年以前，地方土地儲備資金的來源以銀行貸款為主。新預演算法實施后，銀行貸款這條路就行不通了。新預演算法規定，地方政府舉借債務只有一條路，就是發行地方政府債券。除此以外，其他任何方式舉債都不可以。這等於把「旁門左道」都堵死了，只開了一扇正門。這意味著，地方政府的土地儲備融資需求，也應通過發行地方政府債券的方式解決。

2、專項債券與土地儲備項目對應

「此次推出的土地儲備專項債券，就是為土地儲備業務量身打造的。」財政部有關負責人介紹，在發行額度和期限、發行對象、項目管理、收益回報等方面，通過專項債券管理模式創新，形成總量可控、動態可持續的資金保障機制，以合法規範方式保障土地儲備項目合理融資需求。

《辦法》明確，土地儲備專項債券發行，嚴格對應項目實施。發行土地儲備專項債券的土地儲備項目，應當有穩定的預期償債資金來源。項目對應的政府性基金收入，應當能夠保障償還債券本金和利息，實現項目收益和融資自求平衡。

省級政府為土地儲備專項債券的發行主體。土地儲備專項債券可以對應單一項目發行，也可以對應同一地區多個項目集合發行。債券期限與項目實際相適應，原則上不超過5年。同時，鼓勵地方政府通過結構化創新，合理設計債券期限結構，既避免期限過短造成的錯配風險，又減少期限過長帶來資金閑置問題。

土地儲備專項債券，到期如何償還？《辦法》要求，債券本金償還，與項目取得的土地出讓收入相對應，不得通過其他項目對應的土地出讓收入償還到期債券本金。因儲備土地未能按計劃出讓、土地出讓收入暫時難以實現，不能償還到期債券本金時，可在專項債務限額內發行土地儲備專項債券周轉償還，項目收入實現后予以歸還。

「建立專項債券與項目資產、收益對應的制度，以項目收益來償還債務本息，真正體現了專項債券的本質。」上海財經大學副教授鄭春榮認為，項目收益和融資自求平衡，償債資金來源明確、有保障，有利於防範和化解專項債務風險。

3、分類發行專項債券，品種還將增加

「特別需要強調的是，土地儲備專項債券的發行額度，不得突破地方政府專項債務限額的『天花板』。」財政部有關負責人指出。2017年地方政府專項債券總限額是72685.08億元，各省應當在國務院批准的分地區專項債務限額內安排。

土地儲備專項債券資金，由財政部門納入政府性基金預算管理，並由土地儲備機構專項用於土地儲備。任何單位和個人不得截留、擠占和挪用，不得用於經常性支出。

「發行土地儲備專項債券，既是解決地方政府土地儲備資金的重要渠道，也是政府債務防控的重點。」農業大學資源與環境學院教授朱道林表示。

發行土地儲備專項債券，將土地儲備資產及其預期土地出讓收入顯性化，明確地方政府不得以儲備土地，為任何單位和個人的債務以任何方式提供擔保。也就是說，地方政府也不能拿儲備土地作抵押，為融資平台公司融資提供擔保，等於從機制上堵住了變相舉債的「後門」。

「逐步按政府性基金收入項目分類發行專項債券，有利於增強地方政府債券透明度。」鄭春榮說，政府舉債融資更規範，投資者心裡也更有底。「土地儲備專項債券，只是地方政府專項債券的一個品種。隨著今後逐步擴大範圍，可能還會有新品種問世，像市政基礎設施專項債券、交通運輸專項債券等。」

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本期編輯：韓寧寧

文章來源：綜合人民日報、樓市參考微信消息 內容僅供參考

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