這一特徵不出現，樓市拐點都是假的

。文章內容屬作者個人觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。這個春節剛過完，房地產市場新一輪躁動就開始了。

為什麼是躁動，而不是瘋狂？

相比於過去15年之久的國內房地產市場，尤其是2016年前10個月的瘋狂，如今海南的房子再遭東北掃房客集體打包、杭州新房簽約創歷史新高、北京商住樓看房人數激增、三四線城市去庫存迎來返鄉剛需等等現象，似乎顯得都是「小兒科」。

要知道，宏觀政策不僅是保持高壓態勢，反而是步步緊逼，層層加碼。從2016年10月北京樓市調控開第一槍起，新一輪針對房地產的調控政策就沒間斷過，限購限貸擴圍、首付比例上調等常規武器之外，頭上還始終懸著一把利劍，那就是「穩健中性」的貨幣政策，字面意思看不出任何恐懼，一旦聯想到這麼多年的M2增速，一旦清楚2016年的房貸佔比，就會清楚，貨幣政策很難再像去年那樣如水嘩嘩流了。美元也加息了，央行特意在穩健之後提出的「中性」，讓市場嗅到的只可能是擰緊水龍頭的味道。

聽話聽音。中央在全國兩會前的財經會議上再次重申「房子是用來住的，不是用來炒的」，河北涿州就亦步亦趨地繼廊坊、三河、張家口、懷來等環京地區之後，加入了樓市限購行列。風向標如深圳的房地產市場眼看著就降溫了，有炒房客還不起貸款開始拋售……

這個時候，一直看空的人彷彿再次看到了黎明，儘管那絲曙光會瞬間消失；而堅定看多的人卻以勝利者的姿態、老謀深算地會心一笑，都經歷三生三世了，在房價上漲趨勢面前早已開滿十里桃花，任何調控政策不過是下凡歷了個劫，元神還在該是神仙的依然是神仙。

老公，你廢話太多，直接告訴我房價會不會降就行了。

好吧！別急，容老公也老謀深算地會心一笑，這個答案你回家問自己的老公也不靈呀！房價降了又如何？降一年再漲兩年你照樣沒地哭；政策緊了又如何？上有政策下有對策你照樣買不起房。這些都是必要條件，是不是充分必要條件沒有人先知先覺，比照著日本樓市泡沫掐指一算，往往就被現實打回了原形。

但有一個細節，值得所有人注意。只要這個細節特徵不出現，所有告訴你樓市拐點來了的專家都是磚家。換句話說，只要這個特徵出現了形成趨勢了，再有人告訴你房價還會大漲，那他就一定是托。

事後諸葛亮也強過曹賊。

儘管某寶改變了很多人做生意都要繳稅的習慣，但大多數有點常識的人還是明白，尤其是我們經常把「繳稅太多」掛在嘴邊的時候，都知道，買任何東西都是要含稅的，賣方要繳營業稅（即便營改增了也要繳稅）、所得稅等等，買方也要繳林林總總的稅費，可能不體現在明細里，但價格的背後都已包含了。

然而，房地產市場卻是個例外，以二手房為例，賣家報了房價，就是最後把房子賣出去拿到手的錢，至於規定里什麼營業稅、個人所得稅等一概不負責，就是這麼任性。結果，只有買家替賣家去承擔，更別說中介費用從來都是只收買家不收賣家的了。

住建部幾年前就曾特意發文禁止這種現象，明確交易所得稅不得轉嫁給購房者，結果買賣雙方各有訴求仍屢緊不止。多年之後，買賣雙方也早已都習以為常。

這就是讓消費者心有餘悸的賣方市場、流氓市場。替我繳點稅怎麼了？臨時加價又能怎樣？強買強賣又如何？後面排隊的都等著呢，你不買有人買。在賣方市場，賣家是絕對的主導者，買家沒有議價能力，只有為魚肉的份。這種市場特徵的形成都不是一日之間，而一旦形成就是新的趨勢的建立。

不是老公賣關子，是真的難判斷房價一時波動會不會形成趨勢。只要還是賣方市場，即便房價在某個個案某個時點降了些，甚至降得比替賣家承擔的稅還多，而買家又默認了自己本該承擔那些稅的事實，只要這樣的心態和習慣沒消失，你看到的都是假的樓市拐點；同理，只要買方市場的特徵出現了，該誰繳的稅誰繳，然後再談價格，規則變成了市場習慣了，樓市拐點才真的來了。

而當買方市場確立后，一段長時期的房價下降才會如約而至。

近期，有一線城市的中介面對採訪鏡頭稱：春節后，在中介掛牌的房子，有5%-10%的下調空間，並且有的還主動願意承擔部分稅費。對於希望房價降的人來說，這才是貨真價實的好消息。當這樣的信息越來越多，繞開那些磚家，自己就知道房子該買還是該賣了。

儘管這既不是充分條件也不是必要條件，但的的確確是價格趨勢改變的鏡子，一個照妖鏡。