從最新統計公報看15城的房價未來——即將到來的中國拐點下的人口爭奪戰

編者按：對現代人來說，買房是終身大事，但是在浩如煙海的信息和晦澀難懂的政策下，如何用正確的姿勢買房另所有人頭疼。好在格隆匯擁有特姐這樣的超專業會員，用各種數據，結合十多年的實踐研究，解讀各種「房事」，指導大家正確買房。特姐的文章從來都是洛陽紙貴，像是：

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等等，均引起了全網轟動廣泛討論。今天再次給大家分享特姐從最新數據看房地產的重磅解讀《從最新統計公報看15城的房價未來——即將到來的拐點下的人口爭奪戰》。

春節后城市們又來了一輪調控，花樣翻新，出了很多有創意的調控辦法，除了各種限購限貸，還新出了限賣。這可真奇葩，這哪裡是調控，這是凍結市場，防跌。

限賣之下，各種文章出爐，動輒要絞殺圍獵中產階級，要關門打狗。請問，這些作者難道認為圍獵中產階級和關門打狗都是堂而皇之正義的事業嗎？我想，即使我們無法像陽光一樣透明美好，起碼可以不讓心裡充滿惡意和仇恨吧？我們不能因為高房價仇恨批判個人，因為個人在機制里是被動的，機制不改變，任何個人進去都是一樣的選擇。

不少朋友問我怎麼看市場，我覺得在這種紛紛擾擾之下，保持一顆淡定純凈心最重要。

駕校教練不是說了，看向遠方，掌握平衡。

遠方是什麼？遠方是一個城市的未來，是你選擇在此置業時內心對它的藍圖描繪。房價短期看金融，中期看土地，長期看人口，房產的遠方就是人口，只要一個城市的人口持續保持較高速度增長，房價不會出現問題。

人口是房價的根本，比其他任何因素的影響都要深遠得多。

我下面會分章節闡述一下全的，各區域的，以及重點15城市的人口狀況。

▌一、人口的拐點和城鎮化的基本結束

人口增長率

我們都知道由於計劃生育，人口結構在不斷惡化，但是差到什麼程度呢？先看看下面的人口增長率圖：

從上圖可以看到，人口增長率已經從1970年代的3%左右降到現在的0.5%左右。2015年的自然增長率甚至低於0.5%，這個數據不但遠低於美國的0.9%，也低於英國法國西班牙的0.5% - 0.65%，更不用說印度的1.31%，在主要國家裡，只高於日韓這兩個東亞鄰居。

為何歐美髮達國家人口增長率也高於中日韓？我覺得主要跟都市化有關，工業化改變了以前世代越富裕人口越多的狀況，這一點尤其深重的體現在了東亞的經濟體，日韓都是典型的大都市圈經濟，一個東京幾乎把日本1/3人口吸走了，都市的壓力以及更多元的生活方式使得生育率下降。在大都市裡，即使一個人也可以豐盛的生活，也無需向任何人交代。

勞動力人口增量

如果說總的人口增長率還是微小正數的話，那麼，勞動力人口在2014年出現了減少，流動人口也在這一年減少，這些都契合了著名的「劉易斯拐點」。

城鎮化

總有人說的城鎮化率只有57%，比發達國家的70%-80%差很遠，所以房產市場還會繁榮很多年。其實，這裡存在一個很大的漏洞，那就是，這個57%指的是戶籍人口的城鎮化率。

事實上，很多農民已經流動到了城市，只是因為種種原因，比如說大城市不好落戶呀，他們自身不願意放棄土地呀，沒有在生活打工的城市落戶而已。

這部分流動人口是多少呢，大約是2.5億，如果算上這個人口，實際生活工作在城鎮的已經10.3億，城鎮化率已經75%。

國家統計局的非農就業人口也可以體現了這一點，整體就業人口是7.745億，而從事第一產業的是2.19億，按比例算，非農就業人口已經達到72%。

城鎮現有住宅面積是多少呢？從國家統計局可以查到，從1996年到現在共竣工住宅面積是323億平米，這個數據包括城鎮各種經過驗收的住宅，那麼，1996年之前有多少平米住宅呢？1995年的城鎮人口大約是3.5億，人均住宅使用面積大約是12平米，因此，1996年之前的存量大約是45億平米。

323+45=368億平米，這是迄今城鎮住宅存量面積，這些是經過政府建設部門竣工驗收的面積。

我們按照實際的10.3億生活在城鎮的人口計算，人均也達到了35.7平米。

所以，無論從人口來說，還是從存量住宅來說，整體的城鎮化已經接近尾聲。

▌二、房地產的拐點在哪裡

人口的拐點並不完全吻合房地產的拐點，一是房產是經濟的一部分，充滿了複雜性，二是人口存在結構差異，即使總人口相似，人口結構會存在很大不同。

我今天引進一個新的人口概念，那就是「25-40歲人口」，這既是購房主力軍年紀，也是一個人工作生產能力最活躍的階段，是人能呈現給社會的黃金時代。

我們來考察一下這部分人口的狀況：

可以看到，25-40歲人口在2024年出現首次下降，其後便是江河日下，從2024年的3.2億降到2035年的2.2億，再考慮到死亡情況， 10年間，黃金年齡人口減少1/3。因此，我認為，整體的拐點出現在2023-2024年前後。

黃金時代人口的持續減少，不僅僅會影響房產，它將會使揮別黃金時代。

▌三、區域之間人口的流向，誰吸誰的血

整體來看，城鎮化已經進入尾聲，房產的拐點也會在2023- 2024年前後出現。不過，向都市集中的都市化還在一二線城市進行著，這將會是一個吸血的時代，有城市繼續繁榮，有城市加速衰落。

我們首先看一下地區之間人口的流動，看看誰的人口流向誰。有很多互聯網數據揭示人口流向，今天我用各地的人口結構來印證一下互聯網數據。

1）少子化：0-14歲少兒比例在20-25%是正常，在15-20%是少子化，小於15%是超級少子。可以看出來，整體的少子化是非常明顯的，而北京天津上海江蘇浙江更是超級少子；

2）老齡化：60歲以上人口占10%就是老齡化社會，可見，所有省份都已經進入老齡化社會，而超過14%的超級老齡化省份也很多，有北京天津河北山東河南上海江蘇浙江安徽湖南湖北四川陝西重慶；

3）超級少子化和超級老齡化指標都沒入圍的省份僅剩江西廣東廣西福建了；

4）從15-59歲壯年人口佔比可以看人口流動：壯年人口佔比低於70%的省份基本是人口流出地區，可以看到，京滬津還是具有比較強的吸血力的，雖然自身嚴重少子老齡化，但是青壯年比例比較高。浙江廣東做為省來說，也有比較強的人口吸引能力。河南江西湖南廣西四川重慶人口流出還是比較明顯的；

5）由於都市圈的逐步成型，各個城市出現了自己的人口票倉：從區域來看，京津冀以及河南山東一帶是北京的主票倉，北京天津主要吸走河北河南人口。長三角是上海的主票倉，上海主要吸走安徽人口。兩廣和江西湖南是廣東的主票倉，廣東吸走這三個省份的人口。其餘的湖北四川陝西重慶福建，誰也不是誰的主票倉，人口一部分流向一線城市，大部分流向自己的省會了。省會城市的主票倉基本就是本省各地市人口；

6）用票倉概念結合互聯網數據，可以大致看出來人口的流向，京津滬浙江廣東具有吸血能力。

註：人口數據都來源於國家第六次人口普查和2015年的1%抽樣調查。

▌四、從最新統計公報看哪些城市人口增長強勁

強勢區域是京津滬和浙江廣東，但是還看不出來各個主要城市的人口流向，比如說河南四川以省來看人口流出，但是鄭州成都可能是人口流入，因為各個省會也有自己的票倉。下面用最新出爐的統計公報里的數據來進行分析。

a）先看常住人口增長狀況

首先看一下常住人口總量及增量，如下表：

1） 除了京滬蘇州南京，主要大城市的人口增速都超過了全國的0.5%，說明人口還是向都市集中的。所以，在吸血時代，大家注意，不讓再跑出大都市買房了。

2） 廣州深圳表現驚艷，可能是京滬疏散人口的主要受益者；

3） 長沙杭州成都成績也很靚麗，杭州一反前幾年的頹勢，勁增17萬人口，這也許得益於其新經濟的發展；

4） 鄭州武漢濟南青島天津算是差強人意，不功不過；

5） 廈門還是很不錯的，本身就是個小城市，增加6萬多人不算少。合肥也算及格，京滬人口增長停滯是由於主動疏散，蘇州和南京怎麼了？

b）用居民用電量來檢驗一下總的常住人口數據

常住人口統計本身會有比較大的誤差，我再用公報里的居民用電量來檢驗一下偏差，同時用百度活力地圖裡各城市活力圖參照對比，由於篇幅原因，我就不把各地的百度活力圖放進來了，大家可以下載自己查看，很有趣的。

1） 京滬人均居民用電量都是900度，我採用這個數據做為標準，正反浮動超過15%屬於異常；正向超過京滬很多的說明人口少統計了，反向低很多的說明人口多統計了。

2） 有人說廣深天氣炎熱，用空調多，所以人均用電量高。於是我查找了廣東省和佛山市的居民用電量，都在760-780之間，因此即使把廣東省的非城鎮用電按照城鎮的5折來計算，廣東省的城鎮居民用電量也只是900度，所以，廣深用電沒有明顯高出滬深的證據。而且影響用電量的因素還有很多，深圳很大一部分人住在城中村的小屋子裡，用電量會少，江蘇上海冬季用空調取暖用電量會增加等等，所以，我認為採用京滬的900度，對各個城市都具有較高標準；

3） 還有，百度活力圖裡，廣深的熱力甚至比滬深還高，說明人口密度高。別的城市更沒有理由超過京滬的人均用電量了。

4） 居民用電量明顯高於京滬平均的是廈門廣州深圳長沙，廣州深圳長沙的熱力圖也都比較強，廣深看起來比京滬熱力還明顯，說明它們的實際人口比統計的更多，人口765萬的長沙熱力跟1077萬的武漢相仿，而廈門，作為一個統計不到400萬人口的小城市，熱力跟500多萬人口的南昌相仿。

5） 蘇州杭州可能不止統計的1062萬，南京的人口統計數據基本吻合；

6） 鄭州武漢成都數據大致吻合，成都人均用電量比京滬低12%是很正常的事情，參照熱力圖，感覺鄭州實際人口應該更多一點；

7） 濟南青島合肥天津，人口從700多萬到近1600萬，無一例外，熱力圖都很淡，也許青島濟南就是人口密度低。但是合肥和天津，無論從居民用電還是熱力狀態，感覺人口都沒有統計的這麼多，尤其是天津，完全不像一個人口近1600萬的城市；

c）再看各類學生人口佔比

國小生數據是比較好的看人口的方法，今天把幼稚園和中學的也都統計上，看看各城市裡年輕生力軍的狀態，年齡越小的佔比越多最好，就像雨後春筍，節節拔高的感覺。

1）鄭州廈門長沙深圳各類學生佔比高，年輕的城市們呀，鄭州的國小生和中學生明顯高，這幾個城市也是用電量高熱力圖明顯的；

2）合肥廣州濟南成都杭州也還算過得去；

3）青島蘇州武漢南京不理想，尤其是武漢和南京，年輕人佔比低；

4）三個直轄市，年輕人口太少了，與前面的超級少子化對應。

d）新生兒與出生率

在去年二胎發酵的情況下，出生率也只有千分之12.95，這數據不但遠遠低於印度這些發展家，也低於美國這些發達國家，在主要國家裡，只高於日韓德國這些，還希望國家出台更多鼓勵生育的政策，人口才是千年大計。日韓德這些國家因為低生育率導致的問題已經在社會經濟各方面體現出來了。

下表是主要城市的出生率，這也可以印證一個城市的年輕狀況：

1） 深圳去年生了23.1萬個孩子，絕對數超過北京上海，要知道，京滬體量規模比深圳大得多哦，與它們相比，深圳只是個小城市。深圳的千分之19.4的出生率也跟印度差不多了；

2） 合肥廣州廈門長沙的也超過全國平均不少，比越南低一點；

3） 濟南的也超過平均，跟朝鮮差不多；

4） 從青島往下的城市，出生率都低於全國平均，也低於英國澳大利亞等。鄭州也低，所以，在學生佔比表現突出的鄭州出生率並不高，說明它的孩子們不是自己生的，是河南省各地市的實力人士把孩子送過去的，可見它對河南的吸血從小孩子就開始了，屬於強的凝聚力；

5） 北京上海南京天津的低生育率非常明顯了，比著名低生育率的葡萄牙還低，最低的天津甚至比日韓還低；

1） 深圳：無論從人口增長率還是各類學生人數佔比還是出生率，深圳都具有非常明顯的優勢；

2） 廣州廈門長沙鄭州：廣州廈門長沙也都是各項數據很顯眼的，鄭州主要是吸引河南省年輕人口的能力超強；

3） 合肥成都的年輕人口佔比也不錯，合肥的出生率僅次於深圳，合肥常住人口不高的原因在於上海，這部分人如果回鄉落地置業，影響也會很明顯，而成都是人口量級1500萬的表現突出的城市；

8） 在不久的未來，各個城市之間將會開展人口爭奪戰，不要再挑揀年輕人，年輕會是稀缺資源，房子不是。

最後，我還是推薦一下深圳，它除了人口好，還有一個原因，那就是新增的住宅供應極少，別的主要城市每年新增供應都是2000萬平米級別，甚至有3000萬的幾個，但是深圳是200多萬平米級別，差一個數量級。別的城市的槓桿率不見得比它低，因為它的公積金貸款很少，別的城市的公積金貸款多。

特姐 | 格隆匯·專欄作者

清華碩士，研究方向地產金融，

在美知名房企Hines做地產金融分析三年，

數據癖，

整理分析了北上廣深幾乎每一個樓盤的數據，

以及多年在上海、深圳、天津等城市的買房心得。

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