十年「限售」，百年租賃：從保定樓市新政想到的……

5月22日，保定出台新政，要求非本市戶籍居民家庭在主城區購房需提供3年以上個稅或社保繳納證明，「限房價、競地價」「限地價、競房價」「雙限雙競」模式取得土地的房地產項目由公證機構現場搖號銷售等。同時保定還出台了堪稱目前最嚴的限售方案：住房自取得《不動產權證書》(《房屋所有權證》)未滿2年的，不得買賣；對通過「雙限雙競」模式取得土地后開發建設的商品住房，自取得《不動產權證書》(《房屋所有權證》)未滿10年的，不得買賣。

從近期的調控政策特點來看，限售城市逐步增加，保定「雙限雙競」用地十年限售的規定也將「鎖定」周期大大拉長，限售模式已經成為當前引導房地產市場購買行為，保持房地產市場穩定的重要手段。然而，限售主要還是短期的機制安排，要促進房地產市場平穩健康發展需要有長短相結合的機制，推動住房租賃市場的健康發展就是構建長效機制的重要環節之一。近日住建部起草了《住房租賃和銷售管理條例（徵求意見稿）》，向社會公開徵求意見，住房租賃市場將迎來正式的管理法規。總體來看，當前的政策一方面限制銷售市場的非理性置業，另一方面大力推動存量房租賃市場的發展來逐步構建長效機制。從這個角度來看，保定針對「雙限雙競」地塊十年限售政策與住房租賃法規徵求意見看似是不相關的兩個事件，實則卻折射出當前政策長、短相結合的基本趨勢。

目前，限售政策已經成為此輪調控的重要特點，自廈門率先針對個人出台限制交易的措施后，限售城市逐漸從熱點一二線向周邊三四線蔓延。多數城市明確新購買住房的，需取得產權證后滿2-3年方可上市交易，部分地區分類限制，主要限制非本地戶籍購房再交易轉讓。繼下轄徐水、白溝新城后，保定主城區也加入限售行列。但與其它城市不同的是，除限取得產權證滿2年方可買賣外，保定還新提出對通過「限房價、競地價」「限地價、競房價」「雙限雙競」模式取得土地后開發建設的商品住房，自取得《不動產權證書》(《房屋所有權證》)未滿10年的，不得買賣。

表：當前限售城市一覽

近期，保定有一宗地塊將按照新的模式出讓。5月17日，保定市出台《保定市公共資源交易中心國有建設用地使用權掛牌出讓公告保公字[2017]03號》，其中編號「2017-030號」、位於「西二環西、七一路南」、土地面積100361平方米的居住地塊受到了市場的熱議。這主要是因為對此地塊的競拍規則做出嚴格約束，包括土地出讓採用「限房價競地價、限地價競房價」的「雙限雙競」出讓方式；競得土地人告知此宗地商品住房購買人在取得不動產權證之日起10年內不得買賣。

我們來細細分析這一措施背後的原因以及影響：

形成機制：特定背景、特定地塊的特殊規則。保定此次政策出台是基於京津冀協同發展的特殊背景，其主要目的是穩定市場預期和房價走勢，抑制投機需求。同時，我們認為保定出台最嚴厲的限售政策，也是表明堅決抑制投機、支持自住的態度。此外，從區域性特點來看，保定乃至河北部分房地產市場以往運行相對不規範，通過嚴厲的措施打擊和震懾違規操作行為，推進樓市健康穩定運行也此輪政策強化的重要原因。

對自住需求者：住房回歸居住屬性。雙限雙競等競拍方式通常隨著相應中低價位、中小套型普通商品住房的供應比例加大而來。從其它城市經驗來看，多數規定中低價位、中小套型普通商品住房（含經濟適用住房）和公共租賃住房供應比例不得低於供應總量70%。這類住房主要用於改善民生，通常面對的就自住剛需或低收入群體家庭，因而十年限售政策固然嚴厲，可也是鼓勵了真正的自住需求，促使住房回歸居住屬性。但不可忽視的是，居民住房升級存在一定的周期，預計10年限售期將會對未來居民採用「賣一買一」的住房升級模式形成一定影響。

對投資投機者：投資資金的進入將受到抑制。單純從限售周期來看，10年限售的話，按拿到產權證開始計算基本要在2030年左右方能出售。10年之中僅房地產自身就將經歷幾輪的小周期（按以往的經驗是3年一個小周期），從流動性的角度來看，缺乏流動性、投資周期拉長並不符合基本的投資投機邏輯，投資資金進入的動力將受到明顯消解。因此，對於投機需求而言，流動性長期禁錮無法快速周轉，未來不確定性增加，勢必將擠出投機需求。

對區域內的其他項目：單個地塊限售升級之後，仍需通盤考慮其他項目的影響。我們認為政府還將通盤考慮這一措施下受限地塊與未受限項目之間的平衡，如這一限制措施會不會造成對其它未受限地塊的追捧而形成新熱點？其它周邊未受限項目要不要有後續相應措施引導？未來出讓的類似此種性質的宗地規模比例有多大？都需要政府的多方位考量。

對其他城市：能夠形成預期。目前限售十年僅在保定主城區執行，當前也僅有單個案例，因而單就此宗地塊而言，從量上來說對市場的影響較為有限，但從限售周期上卻可以看出當地政府在去槓桿問題上決心的堅定、態度的堅決，未來也有可能有其它類似「品相」的地塊出讓參照這一規則。同時，考慮到京津冀協同的因素，此項政策也可能對京津冀區域及其他城市起到示範效應。

2016年國務院辦公廳出台《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》后，我們在相關解讀中就認為，住房租賃市場仍需要完善的規章制度和適當的政策扶持，要加強住房租賃市場制度建設，健全相關法律及政策，著重維護承租人與出租人的合法權益。而此次住建部起草《住房租賃和銷售管理條例（徵求意見稿）》（以下簡稱《條例》）是對國務院關於發展住房租賃市場若干意見的進一步細化。

從歷史來看，原建設部已於2011年開始實施《商品房屋租賃管理辦法》，對商品房屋的租賃管理、租賃行為的規範，以及租賃雙方當事人合法權益的維護均做了明確的規定，立法層級為部門規章。從內容上看，此次徵求意見稿除了對2011年實施的管理辦法進行了重新強調外，也新增了許多創新性的內容。同時也以條例的形式上升到法規層級。

根據我們的統計，法規內容中「出租人」被提及18次，「承租人」被提及20次，表明法規對供需雙方都給予了極大的關注。

隨意解除合同、驅逐出租人？不行。

「出租人不得採取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐承租人，收回住房。」「出租人在租賃期限內不得解除住房租賃合同，但承租人有五項規定情形之一的除外。」

隨意漲租金？不行。

「住房租賃合同中未約定租金調整次數和幅度的，出租人不得單方面提高租金。」

租金還按季付？非也。

「承租人應當按月支付租金，當事人另有約定的除外。」也就是說按月支付才是「硬道理」，這無疑極大緩解了承租人的房租支付壓力。

找借口扣押金？不行。

「出租人收取押金的，應當在住房租賃合同中約定押金的數額和返還時間。除住房租賃合同約定的情形外，出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的，應當承擔舉證責任。」

隨意進出租房？不行。

「未經承租人同意，出租人不得擅自進入租賃住房。當事人在住房租賃合同中約定出租人可以進入租賃住房情形的，出租人應當按照約定進入租賃住房並提前通知承租人。」

公共服務？要有。

「當事人應當依法簽訂書面形式的住房租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租金及其支付期限和方式、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務。」「當事人應當在住房租賃合同簽訂后十五日內，到房產管理部門或其委託的街道、鄉、鎮等基層組織辦理住房租賃備案。辦理住房租賃備案，不得收取任何費用。」「經備案的住房租賃合同可以作為承租人有合法穩定住所的憑證。承租人可持備案的住房租賃合同依法申領居住證，並享受規定的基本公共服務。」

點評

當前住房租賃市場由於承租人權益無法受全面保護而造成的市場混亂現象，已成為制約房屋租賃市場發展的痛點。承租人住的沒有「尊嚴感」是根本原因。因而加強制度建設維護，著重維護承租人利益，出台相關法律法規作為市場行為準繩成為保障市場有序運轉的重點。此次條例的出台，參照國外住房租賃管理相關法律法規，全方位保障承租人住房權益、租金利益、穩私權益等利益。

其次，我們看下此次《條例》對出租人的激勵：針對鼓勵發展機構出租進行了明確，這在此前租賃相關文件中是缺乏的。

鼓勵房屋託管。「鼓勵發展規模化、專業化的住房租賃企業，支持住房租賃企業通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，支持個人和單位將住房委託給住房租賃企業長期經營。」

點評：住房託管機構的房源籌集有了法律的保障，有利於機構在後期快速發展住房租賃業務，進一步做大做強。事實上，在房地產業極度發達的國家，將投資購買的不動產委託給信託公司打理是最普遍、最受好評和最為可靠的方式之一。從的政策基調來看，其長期發展趨勢將由單一的房屋租賃逐漸轉變為業主房屋資產管理，由分散型出租逐漸轉變為房屋託管。

設立質權。「住房租賃企業依法享受有關金融、稅收、土地等優惠政策，可依法將住房租賃相關收益設立質權。」

點評： 質權是擔保的一種方式，分為動產質權和權利質權，將住房租賃相關收益設立質權就一種權利質權。通過將租住相關收益設立質權，企業能夠進行相關的融資，提高了租賃業務對企業的吸引力。同時，法規也指出將在金融、稅收、土地等方面給予相應的優惠，相信對住房租賃企業進一步的金融創新也會加速推進。

維護出租人房產安全。「承租人應當遵守法律、法規的規定，按照合同約定及物業管理要求合理使用租賃住房，不得擅自改動住房結構和室內設施設備，不得損害他人的合法權益。」

點評： 此項規定為自然人出租的房產安全提供了法律保障，當前部分不規範的出租主體承租後分割、改建后再出租的現象將得到整改。同時，也為出租人簽訂更長期限租賃合同提供了更好的財產保障。

最後，我們看下此次《條例》在管理上的加強：鼓勵簽長期合同、備案激勵化、規範轉租行為都是亮點。

構建租賃信息平台，強化房源監管。「房產管理部門應當建立住房租賃和銷售信息服務與監管平台，以住房測繪成果為基礎建立樓盤表，提供房源核驗、合同網上籤約、交易資金監管、信用信息查詢、投訴舉報等服務。」

點評：加強政府信息平台的建設和法律保障是住房租賃市場長期穩定發展不可或缺的一個環節。信息平台搭建將有助於政府全面了解住房租賃市場信息情況，健全完善住房租賃市場信息資料庫，保障交易安全，提高租房備案率、交易透明度，以及政府管理效率和管理水平。對承租人而言，受保護的穩定居所也有助於其融入城市生活，享有基本公共服務，住的更有尊嚴。這將與居住證制度一起，作為戶籍制度改革的重要部分。

建立住房租金髮布制度。「直轄市、市、縣人民政府應當建立住房租金髮布制度，定期公布分區域的市場租金水平等信息。」

點評：在保護住房合同雙方權益、健全租賃信息平台的基礎上，加強對市場租金的監管指導，保持租金水平合理有效尤為重要。參考國外經驗，對租金的干預指導可以限制合同期內出租人上調租金的頻率和幅度，並通過詳細透明的租金評估方法確定租金指導價和與通貨膨脹率、家庭收入掛鉤的租金上漲幅度，以滿足社會住房合理運營的資金需要。

界定租住空間範圍。「出租人出租住房，應當符合單間租住人數和人均租住面積的標準。廚房、衛生間、陽台和地下儲藏室等非居住空間，不得出租用於居住」。

點評：條例進一步規範市場行為，保護當事人合法權益，一方面規定出租人出租住房要符合人均租住面積標準，不得將地下室等非居住空間出租居住，直擊當前部分地下室改出租、群租房等造成安全隱患的問題。另一方面，也規定承租人不得擅自改動住房結構，維護出租人房產安全，當前部分不規範的出租主體承租後分割、改建后再出租的現象將得到整改。

鼓勵簽長期合同。「鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，當事人簽訂三年以上住房租賃合同且實際履行的，直轄市、市、縣人民政府應當給予相關政策支持。住房租賃企業出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低於三年。」

點評： 為保障租賃市場穩定運行和緩解大城市居住供需矛盾、真正實現「居者有其屋」，長租市場的推進刻不容緩。此前已有政策鼓勵企業自持試水長租市場，這次條例也直接提出個人簽約出租三年以上的將有政策支持、企業出租的不得低於三年。

進一步規範轉租行為。「承租人可以按照住房租賃合同的約定轉租住房；未約定的，承租人轉租住房，應當徵得出租人的書面同意。」」自然人轉租住房達到一定規模的，應當依法辦理工商登記。具體規模和管理辦法由直轄市、市、縣人民政府制定。」

點評： 考慮到人口流動、住房轉換等問題，條例體現了靈活性，規定承租人可按約定轉租住房。同時，法規要求地方政府出台對自然人轉租住房達到一定規模后的具體管理細則，相信市場上的「二房東」亂象將得到有效整治。

總的來看，當承租人更願意租房了，市場需求也就更加穩定，規模的擴大也就有了較好的環境基礎，這對供應方來說本身就是一種利好，住房租賃行業又將迎來新一輪的機遇。然而，一個我們不能忽視的現象是，一直以來，租賃市場發展不起來的癥結之一就是部分已有政策執行不到位。從過去的經驗來看，以其他形式出現的相應法律法規對租賃行為也做出了明確的規定，但在現實中市場主體也並非按照法律規定規範自己的租賃行為，制度與執行之間仍然面臨著巨大的障礙。如今，法規上專門針對住房租賃進行了規定，但如何把握後期的實施，各地的細則能夠達到什麼程度，細則如何執行等方面都是推動住房租賃市場健康發展的重要方面。

未來，隨著限售模式在不同主體、不同區域的創新性運用將可能與住房租賃市場的發展實現更好的銜接，限售是否對平衡租售市場，構建購租並舉的住房制度有所裨益也是後期值得關注的問題。我們認為，限制住房在一定期限內轉讓將對住房租賃市場出租房源供應體系的優化提供更好的基礎。對構建數百年，甚至更長時期完整的住房體系來說，發展租賃必然是應有之義。