【新】深圳一刀流A8.5-A9之站上人生巔峰的富貴險中求

最近，投資圈颳起了一刀流（A8）的旋風。

通過高槓桿，深圳首房首貸、做到千萬級價位的資產。

槓桿越高，金融角度的風險越大。

沒有兩年月供支撐，投資者很容易垮在資金流斷裂上。

這兩年來，我一直比較關注深圳豪宅。

想研究，單個房票，能得到的最高投資凈值回報是多少。

房價越高，選籌越難，掉坑越易。CEO豪宅，套死一群富豪的事不少。比如華僑城天麓，nnn年前就幾千萬的房子，現在硬是虧空一兩千萬大甩賣也接盤者少。

但是，如果選對了。人生富貴又似垂手可得。

就如幾個月前，我去了一趟香蜜湖1號。在這個深圳中心區里的頂豪，10年下來，很多人通過一套大戶型、凈資產增值了4000萬-上億。

香蜜湖1號和水榭花都，基本上當年開盤2萬左右，現在報價中位數12萬左右。平均一平米實漲10萬。從200平到600平，從大平面到別墅，普遍幾千萬的凈資產增值是有的。甚至很多業主都很震驚人生最大的財富竟然是腳下這買來自住了7、8年的房子。

所以，我一邊友情提醒，準備一刀流A8的年輕人，小心現金流的陷阱。

一邊趴起了數據，去追溯深圳豪宅漲價的痕迹。

一趴之下，才把深圳主流豪宅的面紗揭開乾淨：

原來，這一輪，豪宅漲1倍，就算多的了。

如果，把2015以來，這一波行情，分為上、中、下三個階段。

那麼，主流樓盤，通過三階段下來的領漲、補漲輪動，基本漲幅都在1倍左右。

比如，前海、寶中，是第一階段就在飆漲的，投資回報效率最高是2014-2015年，妥妥的1倍甚至有多到手。

第二階段狂飆、至今（第三階段）仍在慣性攀升的，是龍崗中心區、龍華。普遍也是增值1倍再可能略多點。

而羅湖、布吉，屬於第二階段補漲的，但漲到現在就已經平緩了，價格趨於穩定和合理。

第三階段，學位或8號線，帶動蓮塘、沙頭角、布心補漲，把第一階段落後與西部的漲幅給補上了。

中小戶型剛需盤（新盤、次新盤、學位盤），在2014-2017年這輪行情里，漲幅優秀的在1-1.5倍。

一些老城區、邊緣地帶、非宜居樓盤，漲幅在0.3-0.8倍，幫行情墊了個低。

而我們的豪宅呢？

翻到2015年1-4月份數據，香蜜湖、深圳灣、高新南、紅樹灣、后海、華僑城，主流漲幅也是1倍左右。個別低於1倍。

嗯，豪宅其實沒剛需漲得快。

只是，漲幅讓人跺腳：

1000+萬的漲幅，這是企業主管20年也攢不下來的啊。

香蜜湖，漲幅最大的是東海花園、翠海花園。大概從4萬8，漲到10萬。

深圳灣，三湘海尚，大概從6、7萬，漲到12萬。太古城，從5萬多，漲到11萬。

其他豪宅區域主流（明星）樓盤，漲幅比率都接近，就不一一列舉了。

深圳，羅湖的豪宅也在第二、第三階段補漲厲害：

合正榮悅，從4萬多、漲到8萬；

百仕達東郡，從4萬漲到8萬；

金翠園，從4萬漲到8萬。

這一輪，很多人身家妥妥的增加了500+萬。

於是，順手，我也趴了下近期市場最飈的A8一刀流：

客觀比了深圳一些樓盤價格歷史。深圳華僑城、深圳灣這種豪宅，其實這次也就漲幅1倍。而振業城、中海康城這種這輪也是漲幅1倍左右。部分主流剛需居家盤漲幅是1.2-1.5倍左右。而多數市內非品質樓盤的頂復和大面積低單價的漲幅是0.35-0.6倍左右。

香蜜湖、深圳灣這種高價豪宅幾乎都不能gpgd。很多主流區域較品質的盤不能gpgd。但是低單價的多數能gpgd。

以下數據皆為概算、不是精算，投資選盤時，要盤源和樓盤和金融貸款額度和利率進行精算。

- 能較大程度gpgd，漲幅1倍左右的振業城、中城康橋，gpgd的單位資金回報率是【10】。不gpgd的單位資金回報率是【3】。出租和租金回報中。銷售速度中下。加轉按操作性中。這種盤很少。

- 能中等程度gpgd，增值幅度較好的如1.5倍。gpgd單位資金回報率是【9】。不gpgd的單位資金回報是【5】。出租和租金回報中。銷售速度快。加轉按操作性強。這種盤非常少。

- 能較大程度gpgd，增值幅度低的普通大面積盤，假設如彩虹新都，漲幅是0.6倍，則gpgd的單位資金回報率是【6】。不gpgd的單位資金回報率是【2】。出租和租金回報低。銷售速度非常低。加轉按操作性差。這種盤比較少。

- 不能gpgd的高成長剛需盤，最多的漲幅是1.8倍。單位資金回報率是【6】。出租和租金回報中。銷售速度高。加轉按性強。這種盤非常少。

- 不能gpgd的主流高成長潛力物業，漲幅可能是1.2-1.5倍（假設如今年3-5百萬的新盤），單位資金回報率是【4-5】。出租和租金回報中。銷售速度高。加轉按性強。這種盤比較多。

- 不能gpgd的豪宅和品質剛需盤，平均漲幅1倍左右，則資金回報率是【3】。出租和租金回報中上。豪宅銷售速度中下。品質剛需盤銷售速度快。兩者的加轉按操作性強。這種盤比較多。

總結就是：

- gpgd總是能提升資金的回報率

- 單價高的盤，是不能gpgd的

- 單價低的盤，能gpgd的可能性比較大

- 最理想是，增長幅度能追上大勢、同時又能最大幅度gpgd的。但是這樣的盤很少。但有。

- 最安全的是，增長幅度優秀、又能適當gpgd的。這種盤有，也是非常少。

- 品質不好、低單價的、能gpgd的，資金回報是不錯的；但是在金融屬性、銷售速度上（安全性）不會很好。這種盤有。

- 品質好的剛需盤的、增長潛力大的，但是不能gpgd的，單位資金回報並不最優；但在安全性、金融屬性、銷售速度方面比較好。這種盤比較多。

分析之後，還發了個朋友圈。

即刻，一位豪宅投資者，就馬上微信我：

首長，我買的蛇口豪宅別墅，漲了1.5倍。

我：具體漲幅多少？

答：7000萬-2700萬=4300萬

好吧，我本來想放棄這篇文章的寫作：

因為豪宅普遍漲幅也是1倍，甚至略弱於主流剛需樓盤，所以一刀流A8.5並不廣泛的存在。

結果，一刀A8.5送上門來，讓我繼續了這篇文章的寫作。

文尾彩蛋，穩健投資建議：

1.你可以高槓桿，但必須有高保障性的現金流

2.你可以高槓桿，但資金成本不能太大、否則純利並不高

3.高槓桿，單位資金的投資回報才容易更大；但是金融與轉手的風險性更大

4.正常槓桿，選擇主流片區、主流樓盤，一個完整周期下來，漲幅比率都會跟上大勢

5.資金多（真正的壕），單個房票回報效率來說，當然購買主流豪宅回報最合理

6.普通人，選擇主流宜居剛需樓盤、帶學位概念，最容易獲得合理回報

7.偏門、冷門，除非高槓桿+高租金，否則容易滑鐵盧

【通知】

下周末（2017.8.27），愛Home置業大講座。

從美國看深圳樓市是否有的天花板。

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