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【新】深圳一刀流A8.5-A9之站上人生巔峰的富貴險中求

【新】深圳一刀流A8.5-A9之站上人生巔峰的富貴險中求

最近,投資圈颳起了一刀流(A8)的旋風。

通過高槓桿,深圳首房首貸、做到千萬級價位的資產。

槓桿越高,金融角度的風險越大。

沒有兩年月供支撐,投資者很容易垮在資金流斷裂上。

這兩年來,我一直比較關注深圳豪宅。

想研究,單個房票,能得到的最高投資凈值回報是多少

房價越高,選籌越難,掉坑越易。CEO豪宅,套死一群富豪的事不少。比如華僑城天麓,nnn年前就幾千萬的房子,現在硬是虧空一兩千萬大甩賣也接盤者少。

但是,如果選對了。人生富貴又似垂手可得。

就如幾個月前,我去了一趟香蜜湖1號。在這個深圳中心區里的頂豪,10年下來,很多人通過一套大戶型、凈資產增值了4000萬-上億。

香蜜湖1號和水榭花都,基本上當年開盤2萬左右,現在報價中位數12萬左右。平均一平米實漲10萬。從200平到600平,從大平面到別墅,普遍幾千萬的凈資產增值是有的。甚至很多業主都很震驚人生最大的財富竟然是腳下這買來自住了7、8年的房子。

所以,我一邊友情提醒,準備一刀流A8的年輕人,小心現金流的陷阱

一邊趴起了數據,去追溯深圳豪宅漲價的痕迹。

一趴之下,才把深圳主流豪宅的面紗揭開乾淨:

原來,這一輪,豪宅漲1倍,就算多的了。

如果,把2015以來,這一波行情,分為上、中、下三個階段

那麼,主流樓盤,通過三階段下來的領漲、補漲輪動,基本漲幅都在1倍左右。

比如,前海、寶中,是第一階段就在飆漲的,投資回報效率最高是2014-2015年,妥妥的1倍甚至有多到手。

第二階段狂飆、至今(第三階段)仍在慣性攀升的,是龍崗中心區、龍華。普遍也是增值1倍再可能略多點。

而羅湖、布吉,屬於第二階段補漲的,但漲到現在就已經平緩了,價格趨於穩定和合理。

第三階段,學位或8號線,帶動蓮塘、沙頭角、布心補漲,把第一階段落後與西部的漲幅給補上了。

中小戶型剛需盤(新盤、次新盤、學位盤),在2014-2017年這輪行情里,漲幅優秀的在1-1.5倍。

一些老城區、邊緣地帶、非宜居樓盤,漲幅在0.3-0.8倍,幫行情墊了個低。

而我們的豪宅呢?

翻到2015年1-4月份數據,香蜜湖、深圳灣、高新南、紅樹灣、后海、華僑城,主流漲幅也是1倍左右。個別低於1倍

嗯,豪宅其實沒剛需漲得快

只是,漲幅讓人跺腳

1000+萬的漲幅,這是企業主管20年也攢不下來的啊。

香蜜湖,漲幅最大的是東海花園、翠海花園。大概從4萬8,漲到10萬。

深圳灣,三湘海尚,大概從6、7萬,漲到12萬。太古城,從5萬多,漲到11萬。

其他豪宅區域主流(明星)樓盤,漲幅比率都接近,就不一一列舉了。

深圳,羅湖的豪宅也在第二、第三階段補漲厲害

合正榮悅,從4萬多、漲到8萬;

百仕達東郡,從4萬漲到8萬;

金翠園,從4萬漲到8萬。

這一輪,很多人身家妥妥的增加了500+萬。

於是,順手,我也趴了下近期市場最飈的A8一刀流

客觀比了深圳一些樓盤價格歷史。深圳華僑城、深圳灣這種豪宅,其實這次也就漲幅1倍。而振業城、中海康城這種這輪也是漲幅1倍左右。部分主流剛需居家盤漲幅是1.2-1.5倍左右。而多數市內非品質樓盤的頂復和大面積低單價的漲幅是0.35-0.6倍左右。

香蜜湖、深圳灣這種高價豪宅幾乎都不能gpgd。很多主流區域較品質的盤不能gpgd。但是低單價的多數能gpgd

以下數據皆為概算、不是精算,投資選盤時,要盤源和樓盤和金融貸款額度和利率進行精算。

- 能較大程度gpgd,漲幅1倍左右的振業城、中城康橋,gpgd的單位資金回報率是【10】。不gpgd的單位資金回報率是【3】。出租和租金回報。銷售速度中下。加轉按操作性。這種盤很少

- 能中等程度gpgd,增值幅度較好的如1.5倍。gpgd單位資金回報率是【9】。不gpgd的單位資金回報是【5】。出租和租金回報。銷售速度。加轉按操作性。這種盤非常少

- 能較大程度gpgd,增值幅度低的普通大面積盤,假設如彩虹新都,漲幅是0.6倍,則gpgd的單位資金回報率是【6】。不gpgd的單位資金回報率是【2】。出租和租金回報。銷售速度非常低。加轉按操作性。這種盤比較

- 不能gpgd的高成長剛需盤,最多的漲幅是1.8倍。單位資金回報率是【6】。出租和租金回報。銷售速度。加轉按性。這種盤非常少

- 不能gpgd的主流高成長潛力物業,漲幅可能是1.2-1.5倍(假設如今年3-5百萬的新盤),單位資金回報率是【4-5】。出租和租金回報。銷售速度。加轉按性。這種盤比較多

- 不能gpgd的豪宅和品質剛需盤,平均漲幅1倍左右,則資金回報率是【3】。出租和租金回報中上。豪宅銷售速度中下。品質剛需盤銷售速度。兩者的加轉按操作性。這種盤比較多

總結就是

- gpgd總是能提升資金的回報率

- 單價高的盤,是不能gpgd的

- 單價低的盤,能gpgd的可能性比較大

- 最理想是,增長幅度能追上大勢、同時又能最大幅度gpgd的。但是這樣的盤很少。但有。

- 最安全的是,增長幅度優秀、又能適當gpgd的。這種盤有,也是非常少。

- 品質不好、低單價的、能gpgd的,資金回報是不錯的;但是在金融屬性、銷售速度上(安全性)不會很好。這種盤有。

- 品質好的剛需盤的、增長潛力大的,但是不能gpgd的,單位資金回報並不最優;但在安全性、金融屬性、銷售速度方面比較好。這種盤比較多。

- 品質、銷售、增長都不大好,又不能gpgd的,無論什麼角度看,都不是太理想的投資標的。這種盤比較多。

分析之後,還發了個朋友圈。

即刻,一位豪宅投資者,就馬上微信我:

首長,我買的蛇口豪宅別墅,漲了1.5倍。

我:具體漲幅多少?

答:7000萬-2700萬=4300

好吧,我本來想放棄這篇文章的寫作:

因為豪宅普遍漲幅也是1倍,甚至略弱於主流剛需樓盤,所以一刀流A8.5並不廣泛的存在。

結果,一刀A8.5送上門來,讓我繼續了這篇文章的寫作。

文尾彩蛋,穩健投資建議:

1.你可以高槓桿,但必須有高保障性的現金流

2.你可以高槓桿,但資金成本不能太大、否則純利並不高

3.高槓桿,單位資金的投資回報才容易更大;但是金融與轉手的風險性更大

4.正常槓桿,選擇主流片區、主流樓盤,一個完整周期下來,漲幅比率都會跟上大勢

5.資金多(真正的壕),單個房票回報效率來說,當然購買主流豪宅回報最合理

6.普通人,選擇主流宜居剛需樓盤、帶學位概念,最容易獲得合理回報

7.偏門、冷門,除非高槓桿+高租金,否則容易滑鐵盧

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