全國住宅庫存創新低 一年多可賣完

昨日，國家統計局發布最新數據顯示，今年前7個月，全國房地產開發投資59761億元，同比名義增長7.9%，增速比1月份-6月份回落0.6個百分點，其中，住宅投資40683億元，增長10.0%，增速回落0.2個百分點；全國商品房成交均價 7928 元/平方米，同比增長 4.3%，增速比1月份-6月份回落0.3個百分點，其中住宅成交均價 7624元/平方米，同比增長3.9%

對此，國家統計局發言人表示，房地產市場已經降溫，投機受到遏制。房地產市場將更加穩健。

上海易居房地產研究院研究員王夢雯表示，截至7月底，全國住宅庫存創33個月新低，去化周期回到2012年水平，12.3個月可賣完。「今年一季度以來，商品房均價增幅基本保持在 4%-5%，遠低於去年增幅。由此可見，一方面在新一輪調控之下熱點城市新房定價受限，另一方面近期三、四線城市成交比重上升也拉低了商品房均價。全年來看，預計成交均價增幅將保持在 5%以內。」

同時，從企業銷售業績來看，2017年7月份單月成交業績也出現了明顯回落。據中原地產研究中心統計數據顯示，已經有27個標杆房企公布7月份銷售業績，包括恆大、萬科等27家龍頭房企，7月份合計銷售金額為2250.8億元，與6月份的3568.7億元相比，下調了37%，但總體依然處於歷史同期高位。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，從當前房屋銷售數據的曲線來看，繼續呈現增幅收窄態勢，這充分說明了購房市場去槓桿和去泡沫等效果不斷體現。

另據上述統計據數據顯示，7月底，全國商品房待售面積 63496 萬平方米，比 6 月末減少 1081 萬平方米，相當於當月商品房銷售面積的9%。其中，住宅待售面積減少 988 萬平方米。

對此，王夢雯表示，目前來看，各類物業去庫存情況分化明顯，住宅庫存創下 33 個月以來的新低。這與部分三、四線城市近期去庫存效果較好的態勢有關。

嚴躍進也表示，從待售面積數據看，呈現了繼續下滑的態勢，這說明當前房源的高庫存壓力不斷減少，部分城市可能要開始加快進行補庫存。

王夢雯進一步稱，根據商品房分物業的現房存銷比計算可知，2012 年以來，商品住宅現房存銷比走勢相對平穩，存銷比要遠低於商辦物業。從歷史數據來看，全國住宅去化周期商品住宅待售面積商品住宅銷售面積的最高點是 2015 年 12 月份，正是由於 2015 年 12 月中央經濟工作會議中將房地產去庫存作為重要經濟工作目標，各地紛紛出來了去庫存具體措施，尤其是鼓勵農民工進城買房和加大棚改貨幣化安置力度等兩項措施，提升了二、三、四線城市去庫存速度。

鑒於此，2015 年商品房的現房存銷比處於歷年最高水平，其中住宅去化周期為20個月左右。而到了2017 年 7 月份，住宅去化周期回落至 12.3 個月，這意味著一年多將賣完，接近 2012 年的水平。