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聚變:調控加碼之下,全國樓市站上十字路口

聚變:調控加碼之下,全國樓市站上十字路口

隨著調控砝碼不斷增多加重,政策成效也不斷地從量變向質變轉化,一旦政策疊加效應完全顯現,市場必定迎來劇烈變局。

剛剛過去的3月無異於又一個樓市轉折點。第一季度全國多個城市的房地產市場任性上漲,但當新一輪地方調控大潮此起彼伏,國內樓市的心態已在3月末悄然發生改變。

有統計顯示,3月份地方調控頻率有增無減,共有41個省市出台了67次調控,其中涉及限購限貸的調整有33次。

據業內人士認為,隨著調控砝碼不斷增多加重,政策成效也不斷地從量變向質變轉化,一旦政策疊加效應完全顯現,市場必定迎來劇烈變局。

史上最嚴厲調控

今年「兩會」期間,關於房地產市場的論述主要圍繞如下幾個關鍵詞:穩房價、去庫存、棚戶區改造和長效機制。其中,抑泡沫和去庫存政策並舉將是貫穿全年的調控思路。隨後的3月成為調控政策密集出台期,除了一、二線城市升級限購外,部分三、四線城市也加入了限購大軍。

3月17日前後,北京、石家莊、廣州、鄭州、長沙、保定六城出台加碼住宅限購、限貸的措施。其中,第一財經記者梳理髮現,就在「遏制熱點城市房價過快上漲」寫入政府工作報告前後,20天內,全國17個城市密集出台了樓市調控新政。

北京一向是全國限購最嚴的城市。繼去年「9·30」之後,2017年「兩會」結束之後,北京市場再次進入頻繁調控周期。3月17日的新政要求,居民家庭名下在北京市已擁有1套住房,以及在北京市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的,購買普通自住房的首付款比例不低於60%。這意味著,只要名下住房曾辦理過貸款,即便已賣出、已過戶,再次購房仍按二套執行。

隨後,北京又相繼出台對離婚以及學區房的限制,並於3月26日收緊商辦交易。北京3月26日發布的《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》規定,新建商辦最小分割單元不得低於500平方米,而在建商辦也只能銷售給公司。不僅如此,二手商辦銷售也被要求符合嚴格條件,商業銀行也將暫停對於個人購買商辦的個人購房貸款。在商辦「末班車」效應退去之後,業內普遍預計,4月份北京商品住宅市場成交量將快速降至冰點。

繼北京實行「認房又認貸」后,廣州也迅速跟進。3月30日晚間,據廣州市人民政府官網消息,廣州市人民政府辦公廳發文,規定自2017年3月31日起,居民家庭新購買的住房,需取得不動產證滿2年後,方可轉讓或辦理析產手續;非廣州市戶籍居民家庭在從化、增城區內限購(含受贈)1套住房。

而在此之前,已經有深圳、上海兩個一線城市以及合肥、廈門、南京、蘇州、南昌等五個二線城市採取了「認房又認貸」措施。廣州新限購措施包括戶籍單身(含離異)限購1套,以及提高非戶籍社保連繳年限至5年。

隨後的3月底,全國樓市又迎來一波調控潮。3月28日上午,浙江麗水市住房公積金管理委員會第十二次成員會議審議通過了調整公積金貸款提取政策,麗水將自4月1日起調整公積金貸款提取政策。3月30日消息,從4月1日起,河北承德市也將對住房公積金貸款政策進行調整,提高了住房公積金貸款首付款比例,暫停辦理部分縣區住房公積金異地貸款業務,同時調整「二套房」貸款認定標準。

同樣在3月30日,山東省淄博市房產管理局發文,要求從4月1日起,購房人同一樓盤最多買兩套,網簽價格只能在預售價格10%範圍內浮動;否則需向信息中心報備或辦理預售價格變更手續之後,方可網簽。此外,山東青島市國土房管局也於3月30日發布通知稱,青島市範圍內(六區四市)購買的新建商品住房和二手住房,需取得《不動產權證書》滿2年後方可上市交易。這已是青島市在今年3月15日後,再次發布的樓市調控政策。

三、四線城市成交活躍,也是今年開年房地產開發投資增速強勢回升的重要原因。綜合國家統計局數據與交通銀行(6.230, 0.09, 1.47%)金融研究中心的統計數據來看,今年1~2月份全國開發投資同比增長8.9%,房屋新開工面積同比增長10.4%。以上增長均超市場預期,中西部投資增速較高也與其銷售火熱相對應。土地購置面積增速轉正,同比增長6.2%。

交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹對第一財經分析稱,接下來限購範圍還有擴大的趨勢,調控政策執行力度也可能進一步提升。市場不應低估抑泡沫調控的決心,從當前的形勢來看,保持合理的價格彈性是首要任務。不論是一、二線還是三、四線城市,凡是出現脫離居住需求、房價漲勢較猛的過火情況都可能招致滅火措施迅速跟進。

開發商態度由樂轉憂

多個城市密集出台新一輪緊縮調控政策,調控城市由熱點一、二線城市轉變為環一線周邊三、四線城市。在這樣的政策環境下,所有房企都感受到了壓力存在,內部目標開始更加謹慎。

綠地香港董事局主席陳軍認為,政府一系列的政策限購、限貸、限價非常明顯,中央也明確房子是用來住的,不是用來炒的,這些非常明確的信號傳遞給市場造成很大的壓力。

融創董事長孫宏斌公開表示,對房地產市場非常悲觀,融創去年10月份后沒有再拿地,2017年也將以併購為主。實際上,他從去年底就開始警告本輪調控力度幅度超過以往,「這輪調控史無前例的嚴格,我對市場非常悲觀」。

克而瑞數據顯示,2016年第三季度是融創拿地高峰,為2143萬平方米,其中60%地塊以收併購方式獲得;第四季度融創穫取土地1150萬平方米,收併購比例更是達到82%。

不只是融創,萬科同樣開始對後市表示出了審慎的態度。萬科在2016年業績發布會上,對2016年新增存貨減值合計約8.4億元,涉及一個老項目和六個新項目。這七個項目分別位於七個城市:遼寧大連、營口、撫順,江蘇鎮江、南通,浙江寧波,四川南充。

從業內的分析看,萬科計提的減值主要是因為萬科對這些城市的樓市持悲觀預期。

同樣對未來保持謹慎的還有綠城,在其2016年度業績發布會上,綠城行政總裁曹舟南直接提到了目前的風險問題。

對於今年的市場,曹舟南更是保持悲觀的態度。他認為,去年國內新房成交量是11.6萬億,可是約5萬億購買力是投資購買。而今年房地產政策調控明顯加強,因此成交量應該會降到7萬億~8萬億。面對這樣的下降幅度,他認為很多開發商規模不可能增加很快。

出於這樣謹慎的情緒,綠城將自己的銷售目標也定得非常保守。曹舟南表示,綠城房產銷售目標約700億,代建銷售目標約200億。

禹洲地產董事長林龍安說:「房價單向上漲的年代已經結束,房地產進入穩定增長時代。2017年房地產市場調控措施不會放鬆,因城實施,分類調控將是今年樓市的主旋律,因此保持合理的增速才能平衡風險。」

林龍安指出,和規模相比其很關注盈利數據,我們希望把每個項目利潤率做高。

策略變化的背後是對風險意識的加強,而幾乎每家房企都開始不斷尋求併購方式獲取土地。

融信董事局主席歐宗洪表示,內地競爭越來越激烈,現在很難把握市場,仍看不清楚走勢,未來會傾向於併購的方式進行擴張,預計未來三到五年的增長率保持不低於50%的水平。

林龍安認為,未來收購將成為房企獲取項目的一個重要途徑,而今年的下半年也將是獲取項目的不錯周期。

別人貪婪時我恐懼,別人恐懼時我貪婪。大家最悲觀的時候,往往是市場轉機的到來。對於很多開發商而言,雖然意識到今年的風險,但是依舊會保持一定的增速,希望通過周期變化來進一步擴張自己的規模。

恆大集團董事局副主席、總裁夏海鈞認為,從2009年到今年,國家在進行宏觀調控,大的企業都是穩定地增長,未來要擠進前十,企業銷售額需要達到4000億元,高一點的銷售額需達到6000億元~7000億元。

也有一些房企高管透露,其今年的內部銷售目標依舊是同比增長100%,面對高壓的市場大房企可能需要更好的周期把控能力和產品能力才能夠在紅海中突圍。正如孫宏斌所言,未來十年是大房企的鑽石十年。

不得不說,2017年的春天必將是寫入房地產史冊的一個春天,整個行業迎來了歷史最嚴的調控政策,而標杆房企在第一季度的銷售額卻創了新高。

在這個強者恆強的時代,大房企開始不斷擴張並進一步提高行業集中度,而中小房企則面臨更多的壓力。但是行業的周期伴隨政策調控已經開始出現,價量齊跌也開始讓所有的房企感受到了壓力和無奈。

據業內人士認為,現在市場已經被政策不斷影響開始齊跌,大家不應該過度樂觀,政策的疊加必然導致市場走向發生變化,此前是政策向左市場向右,接下來很可能市場也將轉向右邊,因為購房者的心態必然會在累積的政策面前發生改變。

購房者觀望心態滋生

一波又一波的調控來了,帶著深刻的時代印記和管制意味。

行業普遍認為,在通過設置購買門檻、限制定價、收緊流通性等措施影響實際的買賣交易之外,調控政策對房價走勢預期的扭轉、對購房者心態的影響最為深刻。

過去兩年的樓市大年中,投資者通過低買高賣賺得一桶桶金,完成新的財富積累,但這個群體是現行新政的主要阻擊對象。嚴苛的政策、不明朗的未來使投資客從樂觀變為審慎,最終逐漸離場。

中指院數據顯示,2017年第1~12周,其所監測的十個重點一、二線城市中,武漢、上海和廣州成交面積仍穩居前3名。從累計同比來看,除南昌和廣州分別增加34.01%和21.30%外,其他城市均呈下降態勢,深圳同比降幅較為明顯,達79.22%,其次是蘇州,同比降幅超七成。

同時,調控政策也誤傷了剛需。例如廣州,3月17日深夜,房產限購升級政策出台,購房社保年限從三年改為五年。非戶籍人口購房需付出的代價更高了,突然多出的兩年社保將部分購房者擋在門外。在深圳購房社保從三年改成五年後,作為四個一線城市中限購政策最為寬鬆的廣州(此前購房社保年限為三年),曾一時承載了不少購房者置業的計劃。

意向購房者陳女士在辭去效力兩年的廣州某公司工作后,服務於深圳某單位,但為了不浪費此前已在廣州交納的兩年社保並不斷繳,陳女士到了深圳后,依然向單位申請交納廣州社保。如無意外,陳女士將在2017年7月在廣州交納社保滿三年,並獲得購房資格,但是新政的出台打亂了她的計劃。陳女士告訴第一財經記者,她已放棄在廣州買房的想法,為方便計,已決定把廣州交納的社保、公積金遷移到深圳,並把深圳列為購房置業的首選之地。

然而,目前深圳的樓市環境也不樂觀,去年10月出台「深八條」以來,深圳新房交易一蹶不振,房價更是跌破5.5萬元/平方米。

據某研究中心統計,3月份,深圳新房推售16.3萬平方米,批售14.1萬平方米。市場供應恢復至1月的水平,但相比新政前,批售與推售仍顯乏力。3月新房成交價格為54730元/平方米,環比小幅下跌0.1%,這是自「深八條」新政后首次跌破5.5萬元/平方米的均價。此外,3月僅成交803套新房,總建面約8.03萬平方米,成交量刷新了2009年以來的最低位。

截至目前,在其他一、二線甚至三、四線城市在調控中風聲鶴唳時,深圳政策環境相對穩定,自「深八條」后未曾出台新的調控措施,政策暫時沒有再次收緊的信號。

但這並不意味著安全。在多個城市相繼出台新的調控政策甚至短期內一再升級加碼政策的情況下,深圳出台新政的壓力有增無減。

李女士從2月看房至今,曾在3月中旬的二手房回暖潮中感到熟悉的恐慌感,但很快地受全國樓市調控潮影響,預期轉向保守。李女士至今仍未出手,她告訴第一財經,「目前大家都在等,看看深圳新一輪調控政策會不會落地,最近業主的放盤數量減少了,政策出台前的觀望情緒比政策出台後還要濃厚,不論購房者還是業主。」

作為地域特徵顯著的一個特殊市場,房地產在城市之間的變現分化極為顯著,未來,這種分化仍將持續顯現。但可以確定的是,隨著各地調控政策的加碼,企圖通過買房獲利的投資行為已無法持續,這將在很大程度上改變市場走勢。

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