達康書記：你想點燃上海樓市 「大風廠」 那把大火嗎？

上海樓市處於十分危急之中！這是我從業多年來第一次產生如此強烈的感受。

事情的第一步是今年 1 月 6 日的 「網簽暫停」，即自該日起，市住建委會同相關部門對商業辦公項目進行集中清理核查；之後，即 3 月下旬，發生了 「綠地峰尚匯」 的強拆和維權事件；再之後，即 5 月 17 日，上海官方發文停止審批公寓式辦公項目，其中規定：對未交房的，一律整改；對已交房、未作整改的交易時限制。

購房者憤怒了。數以千億計的投資，在一紙公文下即將瞬息流失。為啥？因為當初開發商說好的，給你的是香噴噴的公寓，現在，政府說絕對不行！辦公的必須給辦公！政府的理由是：一，這些項目擅自改變了房屋單元空間分割；二，私自接通燃氣管道，由此改變了房屋使用性質。

政府的話對嗎？

最近熱播的電視劇《人們的民義》恰好有極為相似的情節和可資參考的答案：大風廠的土地款已經繳納，大風廠工人的股權已被收購，大風廠的法人在法庭上也已敗訴，但是：我們看到大風廠的工人們依然堅守廠區，阻止動遷，他們在工廠大門前挖了溝渠；並且，居然灌注了汽油！！在這種情況下，達康書記一聲令下：連夜拆除！請問：達康書記何錯之有？？

那麼，達康書記最終錯了沒有？

電視劇最終以事實證明：達康書記錯了。今天，我，作為一個深諳此事來龍去脈的地產研究者，作為一個長期恪守 「客觀求實」 原則的獨立觀察者，想告訴你——上海的達康書記：這次，你們錯了！

因為——

假如你們堅持這樣做，結果會是什麼？中紀委問起，可以這樣答覆：在上海，大風廠的大火會不會因此燃起無法確定，但可以肯定的是：會有 N 個 「祁同偉」 將因此如釋重負！

和百姓說話，我們要 「擺事實講道理」；和政府說話，我們也要 「擺事實講道理」。在這裡，我把所謂 「公寓式辦公」 的故事復原，讓每一個參與者明白真正的來龍去脈！

事實一：被整治對象之身份

自 2005 年起，上海便悄悄出現了一種很特殊的房屋。在售樓處，它們有時被稱為 「公寓式辦公樓」，但更多地被稱為 「酒店式公寓」；乍看，或貌似賓館，或貌似辦公，但卻有獨立的套內衛生，甚至廚房。查閱產證，呵呵，原來都是 50 年使用權的辦公樓。由於數量不多，那時候，它並不引人關注。然星火很快燎原，至 2009 年，其一年的供應規模已近 60 萬平米；至 2013年，竟高達 313 萬平米！313 萬平米是什麼概念？告訴你：2014 年上海商辦土地的供應總量是232 萬平米，而當年此類項目的供應量則是 264 萬平米。明白不？單單一個產品，嘿嘿，比全部產品的原料還多！

事實開始清楚：在上海樓市，這種非驢非馬的特殊產品具有超乎尋常的生命力；並且，它的形態和名稱也越發時尚了：除了酒店式公寓，SOHO、LOFT 也接著吆五喝六地登場。隨之而來，業內的產品交流也漸趨頻繁，唯一的尷尬是，大家見面時怎麼以統一的口吻稱呼這種非驢非馬的、「用商辦產權用地規劃建造的、具有住宅功能的產品」 呢？於是，本人所在的機構，就是同志們都知道的 「方方地產諮詢機構」 給此類產品命名了，把它叫做——

類住宅（至今不曾申報專利喲）。

自 2009 年起，類住宅憑藉其數十萬的規模堂而皇之地登陸上海樓市。你知道嗎？這個類住宅可以 「類」 到怎樣一種程度？

請看照片。

奉賢區南郊一品容積率 2.5 規劃五幢 18-21 層

那，不就是一棟普通的小高層公寓嗎？是不是？是的，那就是一棟小高層公寓，但它的產證上寫的卻是：

商鋪。

全世界有這樣的商鋪嗎？

沒有。

事實二：違法主體（配角）之身份

在，是不是住宅用地就得造住宅，辦公用地只能造辦公，商業用地只能造商業呢？是的。正因為如此，所以根據不同品種的供求關係，它們的土地價格就完全不同，比如上海的住宅土地，常常在土地競拍中拍出令人咋舌的天價；辦公呢？常常或低價成交，或被 「搭售」，或直接流標！那區別，一如汽車市場的滬 A 與滬 C 牌照。那麼，我們假設：你在滬 C 牌照的 C字上黏貼一個 A 字，然後用這輛車全天候地、毫無顧忌地賓士在內環、中環高架上，你是否覺得你是在挑戰什麼呢？！

顯然，你肯定知道你在挑戰法治。但是你絕對想不到，在上海樓市，這種挑戰幾乎天天發生。

說一個真實的故事。2014 年的某一天下午，正是類住宅大搖大擺逍遙街頭的時候，上海市房管局的一位處長（不好意思，姓名忘了）給我來電，問：胡某人，有人反映說有一家品牌開發商把什麼辦公搞成了住宅，麻煩你替我核實一下，是不是真有此事；我回答：不需要核實，肯定真有此事。處長驚訝，問為啥；我說，因為你可以這樣問呀：在上海，哪家品牌開發商可以拍著胸脯說俺從來不違法做那個類住宅呢？萬科敢拍胸脯嗎？綠地敢拍胸脯嗎？保利敢拍胸脯嗎？沒有人會拍胸脯，沒有人敢拍胸脯。處長先是無語，后又喃喃低語道：不可能的，不可能的。

行文至此，是不是需要我再問一遍：哪家品牌開發商敢拍胸脯回答說俺從來不違法做那個類住宅呢？

假如有人拍胸脯回答，我將鄭重發帖致歉！假如沒有答覆，那違法主體之身份當一目了然。所以有了 133 個項目被 「暫停網簽」、最終被整治的故事發生。

有圖為證：

浦東保利 one56 容積率 2.4 規劃兩幢 21 層行政公館

一幢 17 層辦公土地：商辦

329㎡三房兩廳兩衛戶型圖

為了公允起見，還得補充一下事實。眾多的開發商雖然是違法主體，但經過仔細研究發現此事仍有蹊蹺之處。還是打那個比方，開發商只是開著一個黏著 A 字、假的滬 A 牌照四處兜風，但事實上，那個滬 C 牌照的 A 字是有另外一批人給黏貼上去的。

這意味著：開發商還不是真正的主角。

事實三：違法主體（主角）之身份

那麼，究竟是誰幫著開發商黏貼假牌照的呢？

前面說過，在，辦公用地只能造辦公，商業用地只能造商業。所以，假如你想做別的什麼，按理來說，沒門！然而，正是這些根本 「沒門」 的違法項目最後一個個都順利上市，這讓我們破譯謎團反而變得特別容易了。謎底就在如下兩個問題上：

第一，種種違法設計是如何從規劃管理部門通過從而從容施工的？

第二，種種違法設計出來的產品是如何從房管部門通過從而拿到預售證的？

請問：哪一個區的規劃或房管部門的領導敢拍胸脯說，俺從來就守規矩從不苟且的？浦東新區的敢拍胸脯嗎？青浦、松江的或市裡的敢拍胸脯嗎？

假如這些違法項目是你批准後上市的（是啊，假如不批准又怎麼能夠上市呀），那等於說：那個滬 C 牌照上的那個 A 字是你黏貼上去的，那麼，你就是整個違法項目得以成立的真正主角。開發商何以如此大膽用假牌照逍遙飆車，原來發假牌照的是警察同志！現在你要 「集中清理核查」，很 ok 呀，你當務之急應該率先集中清理核查自己屬下的部門！

是不是這樣？

事實四：問題的癥結

有一個問題，不知大家想過沒有：開發商也罷，政府部門也罷，為何好端端的爭先恐後去違法呢？

這就是此案的耐人尋味之處了。

容我接下去談得稍微專業一些。近 20 年來，與旺盛的需求相對應，上海樓市的住宅供應一直短缺或極度短缺；而與之形成鮮明對照的是，商辦供應一直過剩甚至極度過剩。這，也許是上述所有問題的癥結所在。

一個以女性為主的 10 個人的團隊，最多只需要 2 名男士，結果上級領導偏偏硬塞進來 5位男士，那多餘的 3 位咋辦？於是，人妖出現了。那個非驢非馬的類住宅就是上海樓市的人妖。

那麼，上海樓市為何會產生住宅極度短缺、商辦極度過剩的局面呢？答案太複雜，但至少有一個原因不得不提：至少在 10 年以前，早先拚命推住宅用地的各級政府已經普遍覺悟到，住宅用地的出讓僅僅是一次性買賣；而商辦用地，除了一次性轉讓收入外，未來還有稅收和就業兩大支撐。這是一個美好的預期，它影響了決策，於是商辦用地一年接著一年地鋪天蓋地湧來近 10 年來，它幾乎從不消停。政府的想法錯了沒有？沒有。錯的是：它過量了，它持續過量了，過量到市場壓根兒消化不了，過量到一旦消化不了，這個項目肯定死翹翹！！

這是今日爭先恐後違法真正的 「肇事」 緣由！

耐人尋味的是，在上海樓市，那個違法的人妖，就是那個被政府叫停的類住宅，居然比正常的女子更加楚楚動人。你想，它在銷售時，用得著限購嗎？它在設計時，用得著照顧朝向嗎？它的成本呢？與地王天壤之別。在這種情況下，你還能說服開發商放棄它而選擇死翹翹嗎？

不能！

結論：州官可以動怒，但州官必須公正

有一個成語，叫 「逼良為娼」，描述的就是近 10 年上海樓市上述那一情形的。從這個角度看發生在眼下的 「公寓式辦公整治事件」，我們似乎看到了它突然發生的謎底，那就是：風情街上，為娼者過於肉麻的聲息已經到了管理者，即肇事者本身無法容忍的地步！

綜上所述，我把所有的事實擺清楚了，大家想：還需要講道理嗎？

為了長治久安，我相信：所有理性的朋友都可以為州官的動怒整治點贊；但我更堅信：所有參與者都不會開心地接受偏袒一方，特別是偏袒自己（不乏自己內部大大小小的腐敗分子）的整治方案。

誰也沒想到，僅僅一天時間，上海樓市 「公寓式辦公整治事件」 會真的完全依循《人們的名義》的情節演繹！

那是 2017 年 5 月 24 日，中午 12 點一刻許，我的手機開始頻頻傳來網上的視頻和照片，我看到：就在這天中午前，上海普通購房者終於走出家門，排著長長的隊伍來到人民廣場訴說衷腸；我看到，不少警察在偌大的廣場 「維護秩序」，個別警察和隊伍中的個別人在彼此拉扯推搡。我知道：我們的工作已經晚了！

「上海樓市處於十分危急之中！這是我從業多年來第一次產生如此強烈的感受」，話音未落，感受成了現實。

事情真的發生了。

情況很清楚：在上海，大風廠前溝渠里的汽油已經突然間沾上了火星。事態之危急，危在旦夕！此時此刻，我想問：上海的達康書記，你真的想點燃上海樓市大風廠那把大火嗎？

不是！肯定不是！

既然不是，那為什麼不可以傾聽人們呼聲，查清真相，實事求是地承攬自己（或者自己身邊的祁同偉）應該承擔的那部分責任？

多少年了？的高速發展驚天地泣鬼神，廣場的對峙和烽煙早已離我們遠去！但是為什麼今天人們偏偏又重返廣場了？達康書記，你想過嗎？

在電視劇里，溝通政府和普通工人的重任落在一位共產黨人陳岩石肩上。是他，阻止了事態的進一步惡化；是他，恢復了黨實事求是、聯繫群眾的優良傳統，從而促進了問題的最終解決。今天，上海的達康書記，我想說：讓我們以陳岩石為榜樣，共同維護百姓利益，共同維護法律秩序，絕對不讓上海樓市大風廠的那把大火真的燃燒！

火星剛剛濺落，事態可能擴大。為了促進事態的良性發展，我們想立即告訴人們，特別是達康書記三個極為要緊、可能發生的情況：

情況一：涉案人數太多了

大風廠的員工人數為 1000（人），在上海，這個數字或許可以忽略不計；24 日在人民廣場遊行的 「業主代表」（人數不詳），在上海，或許也可以從容應對；但是，以 5 月 17 日政府發布的《關於開展商業辦公項目清理整頓工作意見》要求，若徹底 「依法」 拆除已建成未交付的 「公寓式辦公」，據我所在機構的最新統計，其「涉案」 面積在 134 萬平米上下，其 「涉案人數」 將數以萬計，在，它可以是一個巨大的社會問題；而同樣按《意見》所述，已交付項目在未來交易時將受限的數字，你知道是多少？是 1165 萬平米！其對應的人數將數以 10 萬計（我們內部估算含家庭成員約為 50 萬），在全世界，它可以是一個城市，甚至一個國家！

你可以輕鬆對待一個城市，或者一個國家嗎？

你自己想！

情況二：最大分歧是時間點的確定

如此蔚為壯觀的 「公寓式辦公」 規模，我們的主管部門知情嗎？有人問。

假如不知情，他們是不是瀆職了？假如知情，他們是不是縱容了？

答案呢？

我們看到，那其實是一出曠日持久的盛大演出，劇名叫《公寓式辦公之皇帝的新裝》。舉例吧！2008 年 5 月，上海發布《關於加強對公寓式辦公建築層高規劃管理的意見》文件，其中層高被規定為 4.5 米，禁止內部插層（就是搭閣樓）。這就是說，這件胡作非為之事，政府早就明令禁止！問題是，在之後的九年裡，插層依然源源不斷地出現。這究竟是為何呢？

大家想。

可以確定的是：在相關管理部門的一些關鍵崗位上，祁同偉的身影在不時出沒。他們不僅知情，而且成了今天所有難題的重要起因。

今天，是不是大家在糾纏這個問題？不是的。大家在意的只是這樣一個更為實際的問題：啥時候算起！！那麼多年來，在 「公寓式辦公」 問題上，大家從來都眼開眼閉的，現在要一本正經了？可以呀！那麼說好時間，現在，OK！現在是什麼時候？是 2017 年 1 月 6 日，政府是從那天起板著面孔說話的。那麼那天之前，注意聽：你所有的簽約是不是都應該有效？現在你提出以交付為時間，憑什麼？！

假如之前的網簽全不算數，那麼你迴避的，還僅僅是你的歷史責任嗎？這不是逼著購房者走向廣場，去點燃大風廠那把大火嗎？

令人喜出望外的是，即便在廣場，人們打出的還是 「****，網簽為界」 的口號。那口號吶喊的不正是最起碼的法制精神？不正是政府信用最低程度的回歸嗎？！

達康書記，仔細想想，這過分嗎？

情況三：極為巨大的浪費可能馬上發生

還有一種情況同樣也極其糟糕，我擔心，很有可能緊接著發生。

假設：所有的人都乖乖地聽達康書記的話了；我擔心，緊接著，我們會看到一場有史以來罕見的浪費大戲！

第一筆浪費是：裝修浪費。目前，已建成未交付必須整治的建築，若 「依法」 拆除插層、拆除內置衛生間、重新裝修，我最保守估計，其費用將至少 10 億！當然，這個錢肯定是開發商買單。

第二筆是：生產滯銷產品浪費。那些已建成未交付必須整治的建築，原先生產的是香噴噴的、市場短缺的 「類住宅」，現在是庫存壓艙、人見人怕的的小型辦公，前者溢價熱銷，後者折價滯銷，以市場價格最保守估計，其浪費至少 70 億；這個錢，開發商和業主都得倒霉。

第三筆浪費：市場估值蒸發。所有存量的估值均大幅走低，保守估計，將蒸發市值 365億！這筆錢，倒霉的絕大部分是業主了。

第四筆浪費：國務院前不久發文說，鼓勵商辦改成住宅搞租賃，那麼，會不會哪一天為了落實國務院精神，剛改成辦公的項目又被要求改回住宅呢？注意：這第四點是我的假想，大家不必當真。

達康書記，我們的錢是不是太多了？！而我們的折騰是不是還不夠啊？！

我們的方案：兩個要點

有人問：按上述說法，長期違規的 「公寓式辦公」 不就可以一直逍遙法外了嗎？？

不是。

「公寓式辦公」 這一歷史頑疾確實到了必須徹底整治的時候！政府的整治之舉不僅無可厚非，而且勢在必行！我們的所有聲音只是在呼籲一個合理承擔各自責任的公平公正的解決方案！而 5 月 17 日的《意見》並不公平。

這是所有問題的關鍵所在！

作為上海 「公寓式辦公」（或者說「類住宅」）研究最系統、最持久的諮詢機構，我們願秉持「實事求是」 原則，從專業的角度，對合理公正的方案提供如下建議：

一、把廣場呼聲理解為一次重大政策的聽證，可以通過舉行聽證會對 5 月 17 日《意見》作出重大修正。

第一、認可 「網簽為界」 的精神，即最低層次的法制精神；

第二、以是否取得預售證為整改依據。所有取得預售證的公寓式辦公，無論交房與否，無論銷售與否，均應 「豁免整治」。因為它們無論如何違規，都通過了規劃報批、預售證報批等多個政府審核環節，你還追究什麼？！如此，徹底避免政府可能存在的失信問題。北京已經這樣做了，只要取得預售證的，全部既往不咎。

第三、對已獲土地但未取得預售證的（包括在建和未建項目），給開發商兩種選擇：或按規定整改，老老實實做商業辦公；或補地價，以正當名義開發銷售住宅。

第四、對尚未出讓的土地，大幅調整土地供應結構，大幅增加宅地（2017 年至今，上海居然一幅宅地都未出讓！全部是商辦！），從源頭上解決商品房供應結構嚴重失衡問題。

二、運用政策傾斜，充分鼓勵開發商 「租賃經營」，大膽創新「經營性公寓」 模式，以此化解業主自住和投資雙重需求的矛盾，為大量的商辦項目找到一條不用偷雞摸狗的光明出路。具體方法為：

第一、在產權上認可 「類住宅」（正式名稱可稱之為：永久經營性公寓）；可以自由進行產權交易。

第二、在使用上必須統一經營與租賃。凡投資客，開發商必須與之簽訂強制包租協議，交付后開發商以經營方身份統一分割裝修（當然要符合消防及安全相關規定要求）；凡自住客，可在此基礎上實施 「反租」，即：以投資客享受業主固定分紅權利，以租賃客身份支付房租。

第三、政府對這一選擇的項目予以稅收等優惠支持。

再讀一下《人民的名義》吧！

陳岩石老先生對大風廠那把大火的極度擔憂，你知道源於什麼？我想，應該源於他心裡有百姓，源於他看到了大風廠的歷史包袱，今天的衝撞和明天的轉型；而我們今天的方案，其實也源於完全類似的視角。

達康書記，是這樣嗎？

最後的期待

我們期待著上海樓市月明風清；

我們期待著 「整治事件」 峰迴路轉。

我們看到：源於上個世紀九十年代的房地產投資大潮，在分享了大國崛起、城市進步的巨大紅利后，其迭創新高的勢頭正悄然減弱；一個健康的、可持續發展的，正期待著真正的轉型：在經濟上，它是均衡的、環境友好的、可持續經營的；在政治上，它是善治的、信息透明的、權力可監督的。

我們的方案，以及以微信的方式推出我們的方案，正是基於這樣的期待。有理由相信，《人們的名義》中那位真正共產黨人陳岩石的所有努力，也正是基於這樣的期待！

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上海房地產