【博鰲特稿】歐陽捷：看好長江新城 有可能落子吾悅城市廣場4.0版

在博鰲地產直播間，小盟非常榮幸地與新城控股集團有限公司副總歐陽捷先生進行了對話。

住宅立足城市生根戰略 商業選址慎重

在談到新城控股的整體戰略布局層面，歐陽總表示目前新城的發展戰略是住宅+商業的「雙輪驅動」，住宅目前已經深耕做了20多年，商業做了9年，是從2008年金融危機后才開始做的商業地產，因為當年的金融危機后我們覺得，如果有穩定的現金流，就可以平穩的度過危機。

住宅方面，我們實行城市生根戰略，目前進入了全國十五個以上的省會級城市，包括武漢、天津、上海、蘇州、南京等，城市布局主要取決於未來城市的發展潛能，比如鄭州，河南有1億多人，未來它的人口將是全國最大的，城市也還在繼續擴張中，城市發展潛力較大，改善型需求和潛能還是非常充足的，所以這個城市未來完全有可能超越東部地區的一些省會，在量價上都會超越我們的預期。

商業地產方面，他的開發模式和住宅地產不一樣，比如我們的新城吾悅廣場，在一個城市不可能做太多，小一點城市做一個，大一點城市做5個也足夠了，不可能在城市裡做生根，因此要在城市裡尋找機會點。

這幾年，很多城市商業體量已經飽和甚至過剩，特別是一些一、二線城市。比如東北地區，一個省會城市目前已經在建、待建和已經開業的購物中心體量總計達到4200萬平方米，而人口卻只有825萬人，相當於每個人走進購物中心，都擁有一個豪華衛生間。所以這種城市的商業體量已經嚴重過剩，新城對於進入這樣的城市就會比較謹慎。

但是有些城市，儘管總體量相對過剩，但區域板塊缺乏好的商業，比如長春的綠園區，並沒有一個好的商業體，所以當新城的購物中心開業時，首日人流量37萬人，前三天客流量90.7萬人，受到了當地的好評。去年新城開的購物中心，首日客流量都超過了30萬人。所以新城做商業，主要是尋找商業點的機會，而不是城市生根戰略。

住宅、商業比重2:1 全年銷售850億的目標已板上釘釘

目前新城住宅銷售額佔比大概60%，商業大概30%，未來我們會繼續保持這個相對穩定的格局，另外，新城每年可以拿到十幾塊土地做購物中心，可以保持足夠的速度去開發商業，去年新城開業了5座購物中心，今年預計是12座，明年在15座以上，以後每年預計都在15座以上，然後穩定在這個規模。

住宅方面，隨著生根城市的越來越多，規模會越來越龐大。這幾年新城的發展比較穩健，複合增長率達到38%以上，去年銷售650億，今年上半年已經完成了490億，1-7月份已經完成了552億，今年全年超出850億的原定目標，應該是毫無疑問。

看好長江新城 有可能落子吾悅城市廣場4.0版

關於商業的選址和布局，歐陽總表示，目前新城的三條商業產品線——吾悅生活廣場、吾悅城市廣場、吾悅國際廣場中，生活廣場是社區購物中心，體量大約3-5萬方，相對偏小，從新城商業的實踐情況來看，社區商業相對比較難做。

未來新城的商業主要以吾悅城市廣場為主，業態分佈會更看重精神消費領域，也就是新城商業的4.0版本。主要原因，一方面，從國民經濟數據來看，現在人口持續增長，但社會零售品總額卻在下降。

現在我們的消費不太追求奢侈化的物質，包括百貨、超市等都受到了衝擊，即使是電商也改變不了零售的本質。隨著零售的下降，就算以後出現新電商，未來也會隨著大趨勢下降。

另一方面，隨著社會老齡化，老年人越來越多，這些老年人，對於消費的意願也不強烈，導致物質消費大大下降。同時，人們的收入水平卻是在持續增長，錢越來越多，所以未來精神消費這塊會越來越多，那麼新城在未來也會在精神消費上做更多的產品，產品的設計立面、景觀、動線、格局等等，都會在精神消費的領域中考慮。

社區消費格局太小，做不了精神消費，所以吾悅城市廣場最適合做精神消費。它在城市的中心，或者在人口密集的城市副中心，它的體量大概是8-12萬方，有足夠的業態和服務來支撐精神消費。

而吾悅國際廣場則是高端產品線，只能在一、二線城市核心地段做，不過目前武漢的這些地段基本都已經瓜分完畢，只能尋機會。目前在精神消費領域中，我們做得比較成功的有長春的時光引擎主題街區，蘇州張家港的射擊館，未來還會有海洋館、太空艙等感官體驗和職業體驗等。

對於武漢來講，我們和武漢的市、區級領導交流過，武漢的商業相對來講比較多，目前在武漢的核心區域很難找到機會，主要是在武漢周邊地區，如孝感、黃石等，包括目前武漢正在打造的長江新城，有機會就會入駐。

買房越早越好 選址一定要能節省時間成本

歐陽捷認為買房還是要儘早，尤其是一二線城市，買不了大的買小的，買不了近的買遠的，買不了新的買舊的，買不了住宅買公寓，總之一定要買。目前人們的家庭財富，最大財富不在於儲蓄，目前北京的人均儲蓄是8萬多元，上海是11萬多元，根本不算什麼，大部分資產都在房子上，擁有了房子，至少你擁有了保底財富，至於房子會不會貶值。

從全球範圍的歷史來看，美國的房子跌過，但又漲上去了，而且比跌之前還要高，香港在98年亞洲金融危機，2008年全球金融危機都跌過，甚至是遭到腰斬，但現在都比跌之前要高。歐陽總用非常簡練的話語表達了房價上漲的因素：房地產本質就是人、錢、地三者之間的配置關係，在城鎮化的過程中，人口向大城市遷移，其相關的資產也向大城市遷移，而大城市的地卻是不變的，因此就導致了整個地價、房價的上漲。所以一定要買房，買了才能跟隨財富增長的步伐。

對於目前政府推出了共有產權房的政策，歐陽總認為其背後的邏輯，就是鼓勵大家在能買的時候先買，這樣你不至於在財富增長的過程當中掉隊，買房選址，第一，節省時間成本的地方，也就是居住離工作要近的地方，這樣你可以把大量時間省下用來學習、用來成長和掙錢，住遠了，意味著你浪費了你的成長和掙錢的機會。第二，就是買不了大的買小的，買不了近的買遠的，買不了新的買舊的，買不了住宅買公寓

明年前23強房企的業績將佔半壁江山 中小企業只有三條路可走

房企目前兩極分化比較嚴重，2013年曾經提出過未來90%的房企會退出，現在來看，2016年前23個房企的銷售額超過了3萬億，占房地產市場份額的26.8%，今年上半年這個速度進一步加快了，前23家房企的市場份額達到36.3%，預測到明年前23家房企的市場份額就有可能會佔到半壁江山。

畢竟整體土地供應在減少，意味著新開工面積下滑，未來的市場蛋糕也在減少，品牌房企市場搶走了越來越多的蛋糕，中小房企就越沒有機會。從現在的金融投資情況來看，目前多數銀行是非百強房企不貸，有的基金也只做百強房企，甚至不少建材供應商有70%都是前50強房企。同時，中小房企捲款跑路、破產也讓購房者失去了耐心，所以中小房企未來會越來越難過。

現在還活著的中小房企，主要是靠早期地價便宜時拿的地生存，有時候賣幾套房子就繼續生存下去，再就是高息貸款。未來中小房企大概有3條路走，一是做私募，以自身房地產經驗去參與大型房企的投資項目，二是求包養，利用現有土地資源與大型品牌房企合作，如代建等，三是去海外，海外發達國家的市場相對成熟，但地產規模不大，小房企容易存活。

新城裝配式建築比重可達80% 目前仍需政府加大政策扶持

今年3月份，武漢市政府發布了關於進一步加快發展裝配式建築的通知，要求到2020年新建裝配式建築面積占當年新建建築面積的比例不低於40%。歐陽總表示，目前新城的裝配式建築佔比可以達到80%以上。

裝配式建築可以大大減少現場工地水泥使用率，減少當地霧霾等，而且屬於「搭積木」，工地現場只需做電梯、樓梯等核心筒，以及場地管線和綠化，整個工期較短，施工效率比較高。

目前國內主要做法是6面牆在工廠做成，然後運到工地吊裝，組成一間房，新城則是更進了一步，在工廠就直接拼好一間房。相對於以前還能解決漏水問題，密實度不均的問題等。但目前裝配式建築的效率不高，因為涉及到開設工廠以及物流運輸等問題，成本較高，如果政府能大力推進，推出一些優惠政策並鼓勵企業去做，未來搞裝配式建築可能會是雙贏或多贏的局面。

據小盟了解，目前新城控股在武漢僅布局有三個住宅項目，其中兩個位於漢陽四新區域，一個位於東西湖區。總體存量並不多，若要維持其城市生根戰略，未來還需在土地儲備上進行補倉。

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