現在是投資英國房地產的好時機嗎？

海外市場還存在投資機會，尤其是「退歐公投」后，英國的房地產市場成了一塊新的價值窪地。

退歐對英國房市影響較小

在6月底的退歐公投后，英國整體房價非常穩定。拉長時間區間看，房價增速依然處於較高水平（圖表 1）。

從長期看，倫敦的房租也保持上漲趨勢（圖表 2）。

投資英國房地產的理由1英國經濟的優勢

我們看好英國房地產，首先是因為英國本身的優勢。相比於歐洲其他國家，英國經濟穩定、法律體系透明完善、與歐洲大陸的一海相隔又使其避免了一些地緣衝突事件。

退歐公投引起了政界動蕩，但對經濟並沒有明顯影響。

退歐公投后，英國經濟增速依然穩定，三季度GDP同比高達2.26%，創一年以來最高。在發達經濟體中這樣的表現非常突出，這也是英國敢於獨立的資本。

就業和通脹數據也表現良好，失業率下降至4.8%的多年低位，通脹水平更是上漲至1.2%，遠高於歐元區平均水平（圖表 3）。

以上數據均證偽了英國退歐將導致英國衰退的假設，至少在目前，英國的經濟依然堅挺。

這也不難理解，畢竟退歐公投造成的動蕩並非英國經濟本身的問題，這與經濟危機有著本質區別。良好的經濟基本面保證了房地產市場的穩定。

另外，英國依然有人口紅利。英國人口一直凈增加，且增速不斷加大，房地產市場的需求得到保證（圖表 4）。

尤其是首都倫敦，對外來人口的吸引力更強。過去七年，倫敦辦公樓新增租戶最多來自於科技、媒體和電信行業，倫敦正逐漸降低對金融服務的依賴度，這也有助於減輕退歐后金融業衝擊對倫敦的副作用。

根據倫敦政府的預測，倫敦地區人口在未來10年還將增加100萬人，達到970萬人左右。

2英國房地產市場的優勢

不論退歐談判怎樣收場，英國仍然是全球最重要的經濟體之一。英國房地產市場本身也具有一些值得看好的因素，這些因素並不會因為退歐而改變，比如較強的流動性、優良的房屋品質等。

從交易的角度，我們也能看到房價房租長期上漲、住宅供不應求等利好因素。

首先，英國的房價絕對水平確實較高，折算成美元以後英國的平均房價也高於美國。

不過在近兩年，因為英鎊的貶值，英國房屋相對價格已經下降了近20%（圖表 5）。

英國房價長期保持上升勢頭，對比可以看出，英國的房價上漲速度不但遠高於歐元區整體增速，也快於日本，僅次於美國（圖表 6）。

在房價的拉動下，英國的房租水平也保持了較高的增速，2010年以來，英國房租上漲速度已經超過了美日及歐洲其他經濟體，這也有利於壓縮收回投資成本時間（圖表 7）。

房地產市場似乎永遠存在「買漲不買跌」的準則，不斷上漲的房價有助於維持投資者看漲的熱情。

最重要的因素還是在於供需層面，英國房地產市場長期處於供不應求的狀態，永久產權的規定也直接導致了供給受限。

根據RICS的統計，目前的在售房源量已經達到歷史同期最低水平，而且還會持續下滑（圖表 8）。

但購房的需求沒有下滑，近幾年英國住宅銷量總體保持穩定（圖表 9）。

這就導致英國房屋庫存去化速度不斷攀升（圖表 10）。

至於首都倫敦，住房需求缺口更加明顯，這也是全球大型城市的通病（圖表 11）。

在這種供需失衡的狀態下，英國的房價和房租才會不斷上漲。

除去以上房地產市場的自身因素，退歐公投以來，宏觀經濟方面的一些變化也導致英國房地產市場充滿了吸引力。

3英國央行降息，抵押貸款利率維持低位

2016年8月4日，英國央行開啟了7年來首次降息，基準利率降低至0.25%的歷史低位。

英國央行此舉是在看到7月PMI綜合指數跌至2009年後最低水平，為了防止經濟出現失速風險而做出的決定。

事實上英國央行被證明過於悲觀，各項指標在一個月後紛紛反彈，經濟的恢復也可能是受到央行行動的幫助。

不管如何，利率已經下調，並帶動了貸款利率下行。以海外投資者的身份，最多可以申請到70%的貸款，且可以一定時間內只付息不還本，這極大增強了對外國投資者的吸引力。

我們認為，英國通脹水平真正達到超調至少還要等到2018年，所以近一年時間，利率水平有望維持低位。這也是投資英國房產的較好的窗口期。

4英鎊巨幅貶值，吸引海外投資

英國房地產市場保持高溫有很大一部分原因是海外投資者湧入。據不完全統計，在公投后的三個月，海外投資者在倫敦共投資了28.13億英鎊的商用物業，占倫敦整體交易量的78%。

這其中的重要原因就是英鎊大幅貶值。

退歐公投以來，英鎊兌美元已經累計下跌超過15%，最低時跌幅達到18%。英鎊實際有效匯率也下跌近10%。這等於給海外投資者直接提供了超過10%的折扣，吸引力無疑巨大。

Association（LGA）發布了一份報告：英國的年輕人現在也都在為了買房的問題而煩惱！

政府部門對此也發表了一些回應：政府已經意識到住房緊缺問題的嚴重性，而首次購房者的數量也有了一個60%的增長，2010年以來，政府已經通過種種方式幫助了33.5萬家庭購買第一套住房。

政府最新的一期規劃也是自70年代以來在新建住房數量最重視的一個：議會將投資94億英鎊用於住房的建造。

將在英國境內新建14個花園式大型住宅項目和3個大型花園式小鎮，以儘快解決英國全國範圍內的住房短缺問題。

將全力幫助中低層收入人員和剛剛進入社會的年輕人解決他們的住房問題。

而對此，住建部長Gavin Barwell表示：本屆政府將致力於解決年輕人的住宅問題。

總結

1，很明確的是，英國在現在，以及未來的3-5年內，還將面臨著比較嚴重的住房短缺的問題。轉化成市場的量化標準，就意味著整體市場的供不應求情況依然很嚴重，整個市場在供需如此不平衡的情況下，自然會有房價增長的趨勢存在；

2，一旦買房的剛需轉向租賃方向轉移，那租金也會跟著增長，我們的投資回報率會有一個比較客觀的上漲空間；

對於英國的房地產市場，我們覺得不管從供不應求、房屋質量高、人口紅利等市場本身優勢來看，還是從英國經濟情況、超低利率以及英鎊貶值等外部條件來衡量，英國的房地產都是值得投資的方向。

現在這段時間可能更是較為合適的投資窗口期。英國房地產市場依然是一個較為健康的市場。