上海二手房市場 成交小幅反彈 房價跌幅收窄

  上海二手房指數辦公室今天發布月度報告顯示，2017年2月，上海二手房指數為3953點，比1月下降15點，環比下跌0.43%，跌幅環比縮小0.28個百分點。價格指數下行幅度收窄，成交量雖有所回升但仍低位徘徊，處於降溫通道。

  2月，上海二手住宅成交1萬餘套，環比上漲10.9%，同比下跌58.8%。成交量回升，但僅為正常年份2萬套月均水平的一半。市場特徵表現為：一、剛需購房主體不變，低總價房源佔比上升。全市普通住宅成交佔比72.85%、環比下降0.95個百分點；而低總價的300萬元以內房源成交佔比68.67%，環比上升3.87個百分點。二、隨著成交量上升，總價300萬以上房源佔比下降，其中，300-500萬元房源成交佔比20.99%，環比下降1.06個百分點；500萬元以上房源成交佔比10.34%，環比下降2.81個百分點。三、市區和郊區的成交佔比差距進一步拉大，市區只有郊區的一半，中心城區佔全市成交33.36%，而新興城區達到66.64%。四、成交逐周上升，首周受春節假期因素影響，成交1100餘套；次周回升至2300餘套；第三周接近3000套；末周達3600餘套。五、抽樣調查顯示，帶看量回升一二成，但並不表明購房意願迫切；而一些業主讓價幅度收窄，供需雙方博弈加大。截至2017年2月底，全市二手住宅掛牌量為169322套，較上月上升0.21%。其中，內環內、外環外為37911套、43731 套，分別上升0.42%、0.74%；內外環為87680 套，下降0.14%。由於交投不暢，掛牌數量維持上月水平。

  2月28日，中央財經領導小組第十五次會議指出，建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制，要充分考慮到房地產市場特點，緊緊把握「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位，深入研究短期和長期相結合的長效機制和基礎性制度安排。要完善一攬子政策組合，引導投資行為，合理引導預期，保持房地產市場穩定。要調整和優化中長期供給體系，實現房地產市場動態均衡。

  全市成交近郊過半

  報告顯示，2017年2月，中心城區（7個傳統市區及浦東內環）價格整體下跌0.35%，跌幅環比縮小0.35個百分點，其中內環內整體下跌0.40%，跌幅環比縮小0.38個百分點。徐匯、黃浦、長寧跌幅較大，分別下跌0.50%、0.44%、0.43%；普陀、楊浦、靜安及浦東內環分別下跌0.34%、0.28%、0.26%、0.24%。

  2月，中心城區共成交3300餘套，環比上升4.13%，其中內環內成交1400餘套，環比下降0.64%。中心城區中，老工房（售後公房）成交佔比66.7%，大多門店帶看均為此類房源，千萬級以上的二手商品住宅成交依舊稀少。各區表現分化，統計顯示，黃浦、長寧、楊浦成交環比下降19.32%、7.89%、1.6%，而虹口、普陀及浦東內環三地，成交環比回升16.73%、14.4%、12.19%。從板塊表現看，成交領先的陸家嘴、靜安彭浦、楊浦黃興、徐家匯成交量都在160-180套，300-400萬元、50-60平方米的一室、二室戶型占多數，其中陸家嘴、徐家匯等板塊不少為學區房成交，議價空間收縮1%-2%。

  中心城區內環以內的黃浦、長寧、靜安、徐匯的板塊，成交量分別下跌20.25%、17.52%、9.43%、6.32%。統計顯示，除了陸家嘴和徐家匯板塊成交較大，其餘如黃浦老西門、虹口曲陽、長寧新華路、楊浦東外灘成交量僅40-50套，環比下降二三成，多為600萬左右、75-85平方米的改善房源。究其原因，政策作用下，改善需求受限，先前的高槓桿購房難覓蹤影。

  2017年2月，新興城區中，近郊城區整體價格下跌0.48%，跌幅環比縮小0.22個百分點；遠郊城區整體價格下跌0.75%，跌幅環比擴大0.03個百分點。其中，下跌幅度較大的奉賢、金山、崇明分別下跌0.84%、0.80%、0.79%，而浦東內環外、嘉定、青浦、松江、閔行、寶山，分別下跌0.62%、0.54%、0.52%、0.43%、0.32%、0.25%。

  近郊城區共成交5300餘套，環比上升13.26%，成交量佔比全市53.33%。全市成交排名前20的板塊中，近郊城區佔12席。統計顯示，奉賢南橋成交領先，為280餘套，區域內200-250萬元、90平方米左右的次新房成交集中。其餘成交領先的如浦東世博、金橋、三林成交量在180-220套，主力為250-350萬元、55-75平方米的房源。而稍遠的青浦新城、浦東川沙、寶山顧村成交量也都超過160套，這些軌交板塊配套齊全、總價較低、需求集中，成交維持上月水平甚至增長一成。而一些無軌交覆蓋的近郊板塊則延續低迷，如寶山羅涇、閔行吳涇、金山亭林均成交20餘套，剛需購房意願不強。

  遠郊城區全部11個板塊共成交1300餘套，環比上升4成。金山新城、臨港新城、嘉定城區成交集中，佔比近六成，價格分別下跌1.14%、0.81%、0.78%。其中，金山新城板塊以380餘套的成交量，位列月度上海板塊成交榜首。上述幾個板塊的賣家多數是非唯一住宅，通常採取降價策略，低價房源受到了剛需追捧。統計顯示，200萬元左右、80-90平方米的房源成交集中，購房客中不乏將市區房留給子女，來此改善及養老居住。

  上漲板塊佔比一成

  報告顯示，2017年2月，全市130個板塊中，下跌板塊89個，佔比68.5%；持平板塊28個，佔比21.5%；上漲板塊13個，佔比10%。

  下跌板塊價格整體下跌0.64%，跌幅環比縮小0.37個百分點。節后成交量的逐步回升，是對價格下跌的積極反應。其中，中心城區板塊六成、近郊城區板塊七成出現下跌。抽樣顯示，不少門店在春節長假后，帶看量均上升一二成。近郊迎來了剛需客的釋放，如浦東三林、航頭、惠南等成交集中板塊，多為300萬元以內、70-90平方米的房源，價格分別下跌1.19%、1.15%、0.97%。而中心城區，由於學區、地段等優勢，個案議價僅為下浮1%-2%；頂樓、沿街房源讓價空間在3%以上。如普陀長壽路、虹口曲陽、楊浦鞍山分別下跌0.81%、0.75%、0.54%。另外，一些內環內核心地段，如靜安寺、黃浦復興公園房源跌幅僅為0.28%、0.24%，各板塊成交的20餘套中，主要為二室戶型以上的改善房，握有優質房源的賣家報價不鬆動。

  持平板塊較上月增加7個，為28個。部分由跌轉平板塊顯示了價格向下壓力減弱。其中，中心城區板塊16個，較上月增加5個，如徐匯龍華、靜安江寧路、長寧仙霞，普陀萬里，成交均在20-40套，房源主要為500-800萬元、70-100平方米的改善型房源。而閘北公園、徐匯上海南站等剛需板塊，成交主要集中在300-400萬元、50-60平方米的售後公房，成交均在百套左右。新興城區的浦東康橋、寶山顧村、浦東川沙成交均在160套以上，300萬元、80平方米左右的房源最為熱門，成為剛需首選。

  上漲板塊價格平均上漲0.11%，漲幅環比縮小0.02個百分點。中心城區板塊如黃浦淮海西路、浦東聯洋、靜安大寧綠地、普陀武寧分別上漲0.15%、0.14%、0.13%、0.11%。新興城區板塊，如寶山共富、閔行浦江、松江大學城，分別上漲0.13%、0.12%、0.11%。節后隨著帶看量的上升，部分優質房源賣家見狀小幅上調報價3-5萬元試探市場反應，實際成交中，買家往往砍價。調查顯示，成交的多為掛牌中的優質房源，帶動板塊價格微弱上揚。

  上海二手房指數辦公室認為，2017年2月上海二手房市場成交依然低迷，價格跌幅收窄，基本面仍在探底，政策推動市場降溫之中。隨著春節長假后剛需客的率先回歸，成交開始擴大。但限購力度最大的一線城市之一上海，趨緊的政策尚未有放緩跡象。市場成交的活躍度，和供需雙方的價格心理預期密切相關，市場開始展現一輪博弈。

  剛需和低總價房源能否帶動改善需求交易，從而啟動三月樓市傳統小陽春成為關注。預計成交將延續回升，但價格大幅反彈的幾率不大。處於降溫通道的上海樓市，房價波動或是市場運行的真實反映。新政後市場基調已定，兩會將釋放對樓市怎樣的信號？拭目以待。