房企前5月戰報：碧桂園萬科恆大蟬聯「前三甲」

■中房智庫研究員 苗野

2017年以來，全國各地調控政策紛至沓來，在限購、限貸、限售甚至限價的政策「組合拳」下，房地產市場持續降溫。但房企拿地熱情猶在，銷售業績也並未出現明顯下滑。

據中房智庫研究員統計，2017年1~5月，百強房企交出的成績單依然亮麗。在「2017年1~5月房地產企業銷售金額TOP50」中，碧桂園、萬科、恆大三大房企的榜首之爭繼續上演。其中碧桂園以2521.6億元領跑銷售榜，萬科以2271.7億元位居銷售第二，劍指4500億元的恆大則以1820.8億元位列探花。

從榜單顯示的數據可以看出，房地產企業集中度快速提升，前十大房企賣了全國近30%的房子。其中，碧桂園、萬科成為榜單中唯一兩家前5個月銷售過2000億元的房企，突破千億元銷售額的房企增至5家，除了碧桂園、萬科與恆大之外，保利與綠地成為新入局者，中海、融創、龍湖與華夏幸福等房企雖未突破千億元，但衝刺千億元勢頭不減。

新城控股高級副總裁歐陽捷認為，前5個月房企整體表現不錯，銷售總額創下新高。主要是房企出於對下半年市場的擔憂，在上半年多數房企基本都採取了加緊出貨的措施，去化比較猛。在調控趨嚴的市場壓力下，房企「降價潮」很可能不期而至，現在市場上已經出現了「明升暗降」的現象，當「暗降」變為「明降」時，也就意味著房地產市場上的白刃戰開始了。未來龍頭房企之間「龍爭虎鬥」將更加激烈，因為有規模才有江湖地位，有江湖地位才有更多的話語權。

碧桂園、萬科、恆大

「三國志」格局鞏固

截至今年6月8日，已有內地、香港多家上市房企發布前5個月銷售數據，多數房企前5個月銷售增速普遍放緩，包括碧桂園、萬科在內的龍頭房企，5月單月的銷售金額均出現環比下跌。不過，整體上看，重點房企前5個月的銷售總額仍不斷創下歷史新高，碧桂園、融創、正榮等房企銷售額同比基本翻倍。

從單個公司來看，碧桂園、萬科和恆大的三甲格局並未發生變化。以黑馬之勢迅速躋身國內房企第一梯隊的碧桂園，今年繼續一騎絕塵，以2521.6億元穩居榜首，已超去年銷冠恆大全年3733.7億元銷售總額的一半。

碧桂園在3月份被萬科反超的情況下，繼1月、2月連續領先兩個月之後，4月、5月又連續兩個月佔據月度銷冠，逆轉萬科，成為1~5月房企銷售額TOP1，有意衝擊「老大」地位的碧桂園，始終對標著萬科，至前5個月結束，碧桂園已將與萬科的銷額差距擴大到了161.7億元。

萬科在3月份單月銷售破600億元，其餘月份均不敵碧桂園，1~5月整體銷售額以2271.7億元居第二。5月份萬科實現銷售金額358.9億元，同比、環比分別下滑1.35%和14.32%。在2016年全年銷售排行中曾領先碧桂園559.3億元之多的萬科，似乎對此並不太「在意」。在2016年業績會上，萬科總裁郁亮曾表態「萬科從來不在乎規模」。

曾經「萬恆」並駕齊驅的「雙雄」畫面在過半的2017年似乎難以看到，忙於回購和推進回A進程的恆大，正在從行業銷售冠軍的位置上一路滑落，在2017年連續5個月穩居第三位，被位於榜首的碧桂園足足甩開700億元。不過在去年也是在前5個月被萬科拋離數百億之後，最終完成了絕地反擊，因此對於恆大今年接下來的表現，仍舊可以期待。

值得一提的是，除銷冠碧桂園之外，融創、正榮、龍湖的今年前5個月累計銷售額同比基本翻倍，是為數不多銷售業績保持較高增速中的重點房企。

融創今年1~5月銷售金額803億元，同比增長92%。此外，融創5月單月銷售206億元，成為重點房企中為數不多銷售額環比上升的房企。正榮1~5月銷售金額302.7億元，同比大幅增長113%，遠高於其他多數TOP30房企。十強新晉龍湖同樣異軍突起，前5個月累計實現銷售額755.2億元，環比增加155億元，龍湖僅憑5個月的合約銷售額就超過2016全年銷售的86%，已完成今年目標的75%。

當前市場份額收窄，品牌房企正依託自身優勢進一步搶佔市場份額。碧桂園今年勝在布局和貨量充足，得益於三四線城市的銷售火爆，碧桂園業績保持高速增長。正榮今年的爆發與其產品力有關，「府」系產品推出后，市場接受度高，使得正榮前5個月業績受益。

從市場走勢看，隨著一二線城市的調控收緊，預計房企今年二季度的數據會有較明顯的回落。而近兩年具有品牌優勢、布局優勢、資源優勢和開發能力優勢的標杆企業，通過兼并重組以相對合理的價格收購了大量優質土地，使得標杆房企的銷售業績，利潤上漲速度均超過行業平均水平，市場佔有率也持續上升。

三四線城市短暫繁榮

一二線城市仍是主流

今年5月以來，有20餘個城市先後加碼房地產調控政策。在政策支持以及需求外溢影響下，主要項目集中在一線和二線城市的房企營收在普遍收縮，二線城市限購與非限購城市呈現兩極分化，三四線城市銷售情況明顯改觀，部分傾向於在三四線城市布局的房企緊抓當前政策紅利加大出貨力度，市場步入量價齊升階段。

統計數據顯示，5月一線城市新房成交套數同比下調幅度達到37%，二線城市下調幅度接近30%，三線城市則上升28%。

受此影響，多數房企5月份業績下滑。中房智庫研究員統計《2017年1~5月房地產企業銷售金額TOP50》榜單前10強發現，有7家房企5月份業績環比下降。其中，萬科下降16.4%，保利下降18.4%，中海、龍湖、綠地等十強房企環比增速也紛紛回落。在整個榜單中，這一下降比例達到50%。其中，首開股份下降17.8%，榮盛發展下降15.3%，而雅居樂更是達到66.6%的驚人跌幅，萬達集團、泰禾集團等也遭遇環比下滑。

同策諮詢研究總監張宏偉表示，單月銷售額環比下降，不會過多影響品牌房企自身規模化增長趨勢。相反市場利潤收窄后，中小房企的生存空間進一步受到挑戰，行業集中度越來越高，市場格局也面臨轉變。

隨著熱點一二線城市樓市趨冷，此前在三四線城市多處布局的房企日漸發力。其中，碧桂園、中梁等房企表現尤為突出。如2016年拿下67宗地的中梁地產，當前銷售表現也十分亮眼，前5個月實現銷售金額286.6億元，在全國排名第26位，今年以來在蕪湖、麗水、信陽等具有較大潛力的三四線城市加大布局，優勢開始顯露。

在歐陽捷看來，因各熱點城市限購、限售政策進一步收緊升級，項目定價、預售證發放的限制等，導致房企供給端續力不足，在銷售去化上產生了較大影響。一線市場遇冷，二線城市市場出現了分化，三四線城市銷售情況明顯改觀。但這並不是房地產市場的真正景象，未來一、二線城市仍是主流，仍然看好京津冀、長三角以及珠三角地區一線及環一線城市的發展。

在「因城施策」的調控背景下，不但各城市間的樓市表現出現分化，預計年內房企較高的業績目標可能很難完成。從目前來看，2017年前5個月很多公司銷售業績數據的增長，得益於2016年的結轉及去化的影響，二季度市場繼續沖高可能性越來越小。

此前就有多家龍頭房企表示，上半年將採取加緊出貨的態勢，同時預計下半年銷售勢頭將弱於上半年。碧桂園總裁莫斌在近期召開的股東大會上表示，去年公司管理層已預見到政策加碼會對市場產生影響，因此一季度開始加大銷售力度。而萬科董秘朱旭在最近的一次投資者電話會議中表示，調控政策越來越緊，上半年銷售漲幅翻倍是非常態，下半年應該弱於上半年。

實際上，從榜單的數據可以看出，房企集中度越來越高，TOP10房企賣了全國近30%的房子。

據克而瑞研究中心數據統計顯示，從全國房企銷售TOP100排名來看，1~5月，TOP10集中度達到28%，TOP20集中度達到37%，強者恆強態勢愈加明顯，房企規模越大，跑得越快，梯隊斷層擴大，房企分化加劇。

歐陽捷預計到2020年，20家房企的市場份額將超過50%，百強房企的市場份額將超過70%，剩下的30%市場份額留給小房企去蠶食，競爭異常慘烈。但這也並不代表大房企的日子好過，大小房企壓力一致，只是表現方式不一樣。唯一可以肯定的是依賴大量融資激進拿地、銷售回款能力較弱以及債務結構偏短期的中小型企業經營風險會有所上升。

易居執行總裁丁祖昱認為，整個市場已經擴容到所有人都吃驚，「我們也在期待一家萬億級房企，總盤子沒有太大變化的情況下，市場到底能聚焦到什麼程度？一切都不好說。綜合來看，今天市場行情上揚的時候，對房企來說，就是一場王者榮耀的捍衛戰。」