星月說樓市：總價100萬在南京能買什麼樣的房子？

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隨著南京房價全面抬升，剛需的板塊逐漸外延。越來越多的年輕剛需，只能走出主城，將置業的目光放的遠一點，再遠一點。

目前為止，南京還能在1字頭買新房的地方，除了高淳、溧水以外，只有六合、江寧濱江和祿口了。這3個區域里總價100萬左右還能買到新房。

許多朋友問，這幾個地方哪個更有潛力，更值得買？下面我就從多個維度來分析這幾個板塊的優劣勢，給大家參考。

距 離

首先這三個板塊都在新街口30公里半徑內，但江寧濱江距離河西更近、祿口距離南京南站更近、而六合則距離南京站更近一些。

江寧濱江：距離新街口29KM，距離河西25KM，距離南京南站27KM，距離南站36KM

江寧祿口：距離新街口30KM，距離河西27KM，距離南京南站23KM，距離南站37KM

江北六合：距離新街口31KM，距離河西36KM，距離南京南站39KM，距離南站26KM

註：此處距離為地理直線距離，行車距離以具體路況為準。

所以，你可以根據你的工作地點、交通路線等實際情況，來選擇區域。

交 通

對於剛需板塊，除了價格外，大家最關注的可能就是交通了。本身不論是公共交通出行還是自駕出行，良好的交通配套對板塊發展來說，都是十分重要的。

三個板塊中，目前交通最便捷的是六合，有寧天城際、江北快速路、以及高速公路、機場也正在建設。加上江北新區的利好，區域內與主城對接的通道也比較多。

江寧祿口：目前也擁有捷運S1號線，還有寧溧城際和寧高城際正在建設，預計今年到明年通車；此外高速路和機場也都有。

江寧濱江：相對來說，雖然規劃了捷運8號線以及寧馬城際S2號線，但由於寧蕪鐵路遲遲沒有啟動搬遷，軌道交通短期沒有推進計劃。目前公共教育主要通過D6、707、874等公交接駁二號線油坊橋捷運站。

快速路目前有濱江大道正在建設，通車後到河西時間會縮短不少。

教 育

教育當然也是一個重要的參考因素。不少剛需板塊的教育資源都不是很完善。

江寧濱江：濱江新城國小

江寧祿口：百家湖教育集團空港國小

六合：北京東路國小棠城分校、南師附小方州分校、南京市科利華中學棠城分校、六合實驗國小、金陵中學龍湖分校、雙語國小、廣益國小

就教育配套來說，六合區域教育配套發展相對完善，引進主城多所名校資源，相比於濱江、祿口來說，較為成熟。

江寧濱江規劃有濱江新城國小，由教育部門接入相關的教育資源，還規劃設置幼稚園3所，共計42個班；規劃設置國小1所，10軌、60班；國中1所，8軌、24班；高中在全區範圍內統籌考慮。

而去年百家湖國小正式進駐江寧祿口，作為空港樞紐經濟區的第一所引進國小，將按照36班編製實行公辦免費教學。此外結合居住用地布局，區域規劃了幼稚園5所、國小2所、國中1所。

在售新房價格

除了以上因素，剛需買房，決定性因素還是價格。雖然目前江北六合、江寧濱江、江寧祿口新房價格都在1字頭，一套房子的總價可以控制在百萬左右。但是單價還是有些差別的。

江寧濱江，目前在售樓盤僅2家：

目前江寧濱江的新房均價在11000元/㎡左右，但區域內在售樓盤僅2家，後期魯能矽谷公館（樓面地價11077元/㎡）上市后，價格或迎來新一輪上漲。

江寧祿口：

江寧祿口目前整體價格在三個板塊中最高，憑藉捷運優勢，價格上漲較快。

新城保利天地前期在售精裝均價在17000元/㎡，翠屏城預計後期推出精裝房源，放風價格在17000元/㎡。

此外3月底拍地，祿口目前的最高樓面地價已經拍到了13095元/㎡。

江北六合主力在售樓盤：

去年六合板塊房價集體破萬，但多個樓盤開盤都賣的比較好，包括冠城大通藍郡、紫藝華府等。

區域最大地主榮盛還在去年拿下G86地塊，樓面地價9647元/㎡，也提振了區域房價。

二手房價格

此外，二手房價格也具有參考價值。我結合安居客、365、以及鏈家查看了三個區域部分小區二手房掛牌均價：

江寧濱江（二手房均價13000-14000元/㎡）

江寧祿口（二手房均價13573元/㎡）

六合（二手房均價12394元/㎡）

未來規劃

以上了解的都是區域目前的情況，而決定區域未來發展的就是政府的規劃。下面就跟我一起看看各區最新的規劃。

祿口：

根據祿口新城最新規劃，區域將定位為現代化綜合空港產業片區以及商務、區域職能中心，是南京祿口空港地區的核心位置之一！

祿口新城規劃圖

區域內規劃了製造業、物流產業、科技產業等產業園區，並且毗鄰祿口機場作業區。

今年初，隨著總投資達68億元的43個城建項目集中開工，南京空港新城建設全面啟動。

規劃面積71平方公里，定位為高科技產業新城、高品質宜居新城。朝著「兩年形成核心區、五年基本建成新城區」的發展目標，未來這裡將成為容納「百萬人口、千億產業」的南京主城南部中心新增長極。

江寧濱江：

江寧濱江新城規劃圖

濱江新城功能定位為都市圈承東啟西，向南輻射的戰略性增長區域，具有綜合功能、相對獨立的產業新城。

依據規劃，濱江新城的城市空間結構將形成「一軸、三帶、八大組團」的帶狀發展格局。

其中濱江新城的江寧組團將主要承擔居住功能，區域內大量地塊尚未出讓開發。未來8號線通車，會對區域帶來質的提升。

六合：

江北新區規劃落地后，六合定位為江北副中心，未來規劃多條捷運線路，鐵路、航空等利好也會陸續落地，教育、醫療、文體配套均按照高標準設計。

十三五新型城鎮化建設期間，六合區還定了重點發展區域，包括「一核、兩翼、四極、多節點」。

結 論

總體來說，從房價上來看，三個區域的價格目前都在2萬以下，但後期都有明顯的上漲空間。

江寧祿口有交通優勢，目前板塊內S1機場線已經通車，區域內還有一定的產業支撐。無論新房二手房的價格都是這3個板塊中最高的。

江寧濱江新城距離河西板塊距離較近，自駕還是比較方便的。但目前的劣勢是目前還沒有公共交通，捷運8號線遲遲無法落定，未來通車后，對區域的發展將是十分巨大的！

而六合社會資源比較充分、科教文衛體資源豐富、交通便捷、豐富的土地儲備、供應和價格窪地，並且是江北新區副中心，相對低廉的價格也能夠吸引更多的剛需人群，但是六合周邊化工廠較多，雄州街道垃圾焚燒廠等，也是不得不考慮的因素！

最後和大家分享一段話，「房價像一輛車，有時候跑的快，有時候跑的慢，但是它一直在跑；我們像乘客，不管我們什麼時候上車，最起碼保證了我們在車上，然後可以考慮換換雅座換換位置；如果你還在觀望那麼就繼續跟在車後面跑，除非你能跑得過車」。