樓市走到十字路口：房企銷售持續下跌 成交量分化

  ■王冰凝

  時間如白駒過隙，在接二連三的調控政策高壓下，房地產市場轉眼已過半年。

  截至7月3日，據Wind資訊統計數據顯示，按照申銀萬國行業分類，滬深兩市共計22家上市房企披露2017年半年報業績預告，凈利潤實現同比增長的企業有12家，佔比超過五成。

  監測則顯示，截至6月30日，銷售額超過50億的房企達到126家，比去年同期增加了11家，銷售額共計36220億元，約佔全國市場份額的62%。

  上半年房地產市場調控政策持續發力，也使得房地產市場大浪淘沙始見金。

  冰火兩重天

  自2017年4月份開始，全國樓市調控政策不斷升級，大部分房企銷售業績環比出現持續下跌。不過從上半年房地產行業整體來看，龍頭房企市場份額繼續提高，而實力差的房企則面臨著虧損甚至倒閉。

  在Wind資訊統計的22家已發布2017年半年報業績預告的房企中，從預告凈利潤變動幅度來看，12家呈現上行趨勢，佔比超過50%；5家虧損，其中3家是首虧；從預告凈利潤下限來看，8家房企歸屬於母公司股東的凈利潤超過1億元，佔比超過36%。具體到企業，碧桂園、恆大、萬科等40家龍頭房企上半年合計銷售額達到21143.56億元，同比漲幅54.5%，多家房企完成了年度業績的五成以上。

  從目標完成率來看，大部分房企均已完成50%以上，龍湖、旭輝等企業上半年目標完成率達70%以上，完成全年銷售目標已經成為大概率事件。

  而從體量來看，萬科、碧桂園、恆大邁過了兩千億門檻，綠地、保利、中海、融創則進入了千億級別的房企陣營。

  克而瑞CRIC數據也顯示，從金額門檻來看，TOP30房企規模繼續保持了高速增長。上半年TOP10上榜門檻為702億元，增長40%；TOP30房企的入榜門檻增幅最大，增長78%至309億元。龍頭房企規模快速擴張，與其他房企差距越來越大。

  從面積門檻來看，TOP10、TOP20和TOP30房企均增長近50%。在市場調控持續加碼的背景下，其他房企受影響較大，TOP200面積門檻則較去年同期有所降低。

  各梯隊房企集中度均呈上升趨勢。其中TOP100房企銷售金額集中度達到58.1%，佔據房地產市場的「半壁江山」。TOP100和TOP200房企的銷售面積集中度達到33.2%和36.9%。

  上半年房地產市場整體數據向好，不同企業分化加劇，碧桂園、萬科、恆大、保利、中海、融創等企業半年銷售就超過千億，其中碧桂園同比漲幅達到了131%，而中小型企業的漲幅則明顯低於龍頭房企。

  成交量懸崖

  除了房企出現分化，全國樓市各區域成交量也出現分化。

  西南證券的統計數據顯示，上半年房地產投資增速回落速度趨緩：2017年上半年房地產投資增長8.5%，增速比前值回落0.3個百分點，回落速度有所趨緩。其中住宅投資增長10.2%，增速反而比前值提升了0.2個百分點。主要因為施工和土地成交走強，住宅施工面積增長2.9%，比前值提高了0.3個百分點。土地購置面積增長8.8%，比前值提升3.5個百分點，土地成交價款增長38.5%，比前值提升了6.2個百分點。

  據記者統計發現，樓市成交主要集中在三四線城市，一線樓市成交萎靡。

  亞豪君岳會的最新統計數據顯示，今年上半年，北京商品住宅僅成交13464套，成交面積204.59萬平方米，同比分別減少44%、42%。這一成交量也創造了歷史新低。以上半年最後一周（6月26日-7月2日）為例，北京除保障房、自住房外的商品住宅僅成交296套，成交面積5.9萬平方米，創近17周新低。

  深圳市國土委公布6月份樓市成交情況，顯示今年1至6月，深圳新建商品住宅共成交10502套，同比減少54.7%，成交均價54632元/平方米，環比下跌3.9%。據悉，自去年10月8日深圳公布「深八條」以來，樓市調控效果明顯，進入今年以來，房價逐月環比下降。1至5月，深圳新房成交均價分別是54931元/平方米、54778元/平方米、54730元/平方米、54619元/平方米、54512元/平方米。

  有業內專家指出，一二線城市的房地產調控，可謂去庫存的極好槓桿，撬動資金奔向三四線城市，整體拉升銷售（去庫存）。

  看得見的風險

  整個房地產市場呈現的分化狀態，也讓風險隱現。

  中原地產首席分析師張大偉分析認為，房企能夠在2017年上半年實現銷售額逆市增長的原因在於，一方面樓市雖然調控持續，但政策效應在二季度末才開始出現。上半年由於疊加了2016年末的部分結轉業績，所以大部分企業依然實現正增長。另一方面，龍頭房企轉型加速、布局合理，業績漲幅普遍超過了市場平均漲幅。

  鏈家研究院院長楊現領也指出，房地產市場長期由增量向存量轉變，短期面臨史上最為嚴峻的調控，開發商提高集中度是必然。

  張大偉認為，雖然房企在2016年獲得豐收，但總體看，在2016年「9·30」開始的這一輪調控中，樓市在2017年將面臨非常明顯的降溫風險：大部分房企都在2016年拿了比較高價的地，這種情況下，對未來房價上漲預期非常高，而調控又導致房價上漲難度非常大。資金成本逐漸增加，對於2017年來說，各種融資渠道壓力逐漸增加；對於很多房企來說，資金鏈的風險逐漸積累。從資金及銷售等方面看，2018年上半年房企的風險可能加大。

  張大偉同時指出，企業間分化非常明顯，多家立足核心城市的上市房企營業收入及利潤率出現了雙下調。特別在北京、上海等城市，房地產市場調控政策從嚴，對於這些企業來說，預計2017年全年市場很難樂觀。大房企因為資金成本等優勢，布局合理，上漲速度更加迅速。增加現金流和降低融資成本亦是對抗市場下行風險的利器。

  西南證券分析師則指出，預計下半年還將有新的樓市調控政策出台，房地產市場仍將有新的風險出現。

  責任編輯：李明徽；主編：公培佳