【聚焦】德國房價上漲都怪中國人來炒房？這個鍋我們不背！

越來越多的人在德國買房，但是他們是否能被稱作「炒房團」？在外匯政策收緊的情況下，他們如何解決海外購房變難的問題。德國是否出現房產泡沫？

"我們的客戶大約一半是來自國內，另一半是在德國生活的華人。很多客戶都是因為跟德國有淵源，或者有德國情結，例如之前在德國上過學，或是提前為孩子以後上學做準備，" 柏林一家房產公司業務負責人W女士向記者表示。

德國房產網站immobilien 24作出的柏林80平方米3室房價地圖，

顏色越黃價格越高，顏色越淺價格越低

據業內人士的消息，人的購房需求集中在柏林和法蘭克福兩地。《法蘭克福彙報》近日援引扎貝爾地產集團首席執行官Thomas Zabel報道稱，2015年至2016年人在法蘭克福的購房量翻了一番，從500套增至1000套。這一成交量是柏林的三倍，但是在柏林購房的買家也在增加。

德國債券銀行協會最新推出的VDP（房屋價格指數）報告顯示，2016年德國私人住房房價平均同比增長7%。漲幅最強的地區是原本房價就名列前茅的城市及其周邊地區。在房價最高的慕尼黑，黃金地段的私人住宅的價格漲幅也是最高的：同比增長逾11%，至每平方米9525歐元（約74000元人民幣）。柏林房價漲幅也超過了11%。

慕尼黑

W女士介紹："以柏林為例，給人房價漲幅大的印象是因為，之前的房價跟歐洲大城市和首都城市相比，房價非常低，因為基價低，所以漲起來，給人感覺浮動很大。今年，跟德國的其它大城市以及歐洲的其它首都相比，依然相對較低。"

一對去年在柏林買房的夫婦告訴記者，他們買房是因為兩人現在在德國都有穩定的收入，身邊也有不少德國朋友在買房，主要是現在貸款利率持續走低，所以他們也走出了這一步。對於指責人抬高房價的說法，他們認為，實在有失偏頗。

上漲原因

德國的新建住房也在不斷增加，但蓋房的速度明顯追不上住房需求的增速。據德國住房和房地產公司聯邦協會（GDW）測算，2009年以來，德國少建了一百萬套住房。他們認為住房需求增長的原因是，2009年以來，德國人口增加250萬，其中主要原因是移民人數增多，另外，越來越多的人遷入少數幾座大城市也是造成住房緊張的原因之一。

儘管如此，德國的房產市場依舊相對穩定。W女士提醒說："整個德國市場不是一個做投機的市場，所以不要指望德國的房子會在短時間內迅速升值，因為德國的政經環境比較穩定。在整個歐洲來說，德國是領頭羊，這方面非常吸引客戶，因為風險極低。但這裡只適合做長線投資。"

她強調："房價上漲，不要覺得是因為炒房團來了，不存在這個情況。外國投資者過來，不會得到其它政策上的優惠。人雖然錢多，但不傻。"

資金問題

根據德國法律，在德國購房與獲得居留權並不掛鉤。另外，也有投資者受到外匯管理局關於個人年度購匯總額最多5萬美元的影響。W女士說："確實有顧客非常喜歡我們的項目，但經過各方面的努力，資金依然無法到位，只能作罷。"

她補充道："這個問題也讓我們公司非常頭疼，因為這是的大環境，沒有辦法改變，只能按照國家的規定。來德國的投資者都是比較理性的，很多和德國有淵源，他們中的很大一部分人都已經有一定的海外資產。所以他們不需要百分之百的資產。"

這位房產經紀人還介紹："自住的客戶基本上都是生活在這裡的華人，他們購買的房屋較大。投資者一般會買小戶型，因為好出租。柏林的藝術氣息濃厚，吸引了藝術家身份的客戶。這樣的客戶就是有自住的，也有投資的。他們在演出和展覽旺季，會想來歐洲生活幾個月，房子這段時間就是用來自住的。其它時間就可以出租。"

房產泡沫？

越來越多的專家警告，德國房市過熱，存在風險。但是W女士認為，泡沫經濟的前提是供大於求，現在德國房市仍是處於供不應求。"我們現在還是處於項目少於客戶的階段。"

德國經濟研究所（DIW）的房產專家Claus Michelsen（上圖）向記者分析說："我們的調查發現，一些城市的部分市場確實有過熱的現象。尤其是新建的房屋。這類房屋的價格與可獲得的租金不成正比，這對我們而言就是房價不可能如此持續的跡象之一。但是我們現在還不會說，德國正在形成一個使整個經濟都受到威脅的泡沫，距離這種情況我們還很遙遠。"

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