表面風光的產業地產其實很痛

蓬勃發展的表象之下，產業地產的阿喀琉斯之踵已經不堪重負。

產業在前，地產在後

自去年以來，國內房地產市場全面進入調整期，呈現了許多深刻變化。住宅需求逐漸回歸理性，商業地產過剩風險顯現，產業地產作為承載與促進產業發展的形態，在提升土地的產業價值、提升城市產業能力、聚集人口與資本等方面具有重要作用，被業內公認為是一片新藍海，受到地方政府及各界青睞，並因此成為房地產企業轉型、央企消化存量土地、金融資本投資的重要方向。

出去傳統產業地產商，房地產商、製造業企業、許多園區、相關的互聯網企業也涉足產業地產。萬科、綠地、保利、遠洋、碧桂園等房地產企業大舉進軍產業地產，三一集團、中集集團、華立集團等實體企業紛紛圈地尋求業務增長點，國際資本黑石、淡馬錫等開始新一輪的產業地產注資活動，產業地產競爭已然十分激烈。

然而，產業在前，地產在後，只懂地產並不能做好產業地產。

房地產業協會首席研究員李戰軍看來，原來那批住宅地產商涉足產業地產並沒有給這行業帶來多大改變，旅遊地產並不是旅遊地產，只是專註於旅遊住宅的地產；養老地產只是以老年人為住齡對象的房地產，養老地產仍然是在探索過程中。

「工業用地按照城市功能配比來說不是少數，在國外大型功能城市製造業土地只佔3~5%，而上海土地面積20%多都是工業用地」，大大超過一般標準。儘管表面上看，一些產業園區每年招商引資戰果赫赫，可實際上每年又死掉一大批，每年招來一大批，各領風騷三五年。

融資痛 招商痛 拓展痛

在賽迪顧問分析師孫曉利看來，蓬勃發展的表象下，產業地產的阿喀琉斯之踵已經顯現。

首先，產業地產商融資能力很弱。去年，整個房地產行業權益乘數在4左右，這是一個比較安全的界限，但產業地產標杆企業華夏幸福卻達到10.7，這意味著極大的財務風險。中民投入主億達，光谷聯合引入中電集團，從側面反應出行業所面臨的融資困境。華鎮金融控股集團總裁高明認為，對於一些小型房企，融資是一大痛點，其所在的公司正與兩個產業地產項目展開合作。

同時，產業地產企業的業務分佈相對集中，他們似乎遇到了擴張瓶頸。外高橋、浦東金橋、張江高科、市北高新、上海臨港的項目集中度非常高，都在90%以上；華夏幸福的主要項目集中在環北京區域。一家產業地產企業在本地往往具有政策與本土優勢，而是否具有全國布局能力，才是競爭實力的真正體現。

招商是個老大難問題，而且越來越難。招商能力強的產業地產商多分佈在北上廣深地區，但是以華夏幸福為例，資產周轉率在下降，表示著招商難度度在上升。

面對難題，產業地產商將更大的精力投注到「運營」上。

天津正本置業總經理孫文普提出了一個重塑空間與人的關係的新理念。「未來要打破角色分配的觀念，基於共同利益要重塑空間內人與人之間的關係。」提高社會資源利用率、打破招商矛盾體（相互利用，關注收益，卻各自發展）、放棄薅羊毛的投資心理一心發展產業。他以天津智慧大樓的項目建設為例，在項目中把所有企業構建成了合作夥伴關係，把大樓智慧化建造的各個功能委託給垂直領域的合作夥伴，把大樓打造成樣板間、實驗體供大家享用，即是共建、共有、共享、共擔。

與孫文普觀點相近，在IT產業園區代表億達集團軟體新城政府事務總監汪琛也認為科技園區的開發、運營與管理也是離不開人。他還表示產業園區進化的終極狀態是產城融合，通過充分集合城市資源，根據從業者特定需求，量身定製相應的工作、生活、教育、創業、交通等元素，形成植根於城市但又遊離於城市的產業新城。

北京中科電商谷副總裁蘇斌認為，園區需要有對企業的服務及主要支撐體系，並表示在科技創新與應用深入發展、電子商務與實體經濟融合互促、產業面臨創新重構格局的背景下，我們可以利用互聯網吸引資源及合作夥伴為園區企業提供更好的服務。例如，電商谷的園區藉助於京東的技術支持，打通了園區自身電商平台數據於京東用戶數據共享；又如，大膽地與銀行合作使用可以收集使用數據的園區卡，使園區運營更便捷。