從優客工場和洪泰創新空間戰略合併分析中國共享辦公行業

2017年4月26日，優客工場與洪泰創新空間共同宣布，雙方已正式簽署戰略合併框架協議。合併后，優客工場董事長將由毛大慶出任，聯席CEO將由毛大慶、王勝江共同出任，洪泰創新空間產品線保持獨立運營，團隊架構不變。擴大后的公司總體估值將達約90億人民幣。漢能投資集團擔任本次交易的獨家財務顧問。

行業格局：WeWork是行業先驅，市場有獨特性

WeWork成立於2011年，目前估值超過170億美金（有報道稱軟銀將向WeWork投資40億美金，估值超過200億美金，但該消息尚未被證實）。WeWork以美國為基地，在全球布局，目前在上海和北京至少擁有8個場地。很多人認為國內的共享辦公是參照WeWork的模式，但WeWork和國內的共享辦公在基因和運營思路上存在明顯的差異。WeWork目前的package收費方式、生活服務配套具有明顯的to C屬性，這也和其將自由職業者作為主要客戶群息息相關；的共享辦公起源於WeWork的模式，但脫胎自的「雙創」熱潮，更加偏重to B端的服務，客戶是中小企業和創業企業，並且希望未來能夠打造to B服務的生態圈。

合併后，優客工場2017年全球布局24個城市近100個場地，包括北京、上海、廣州、深圳、台北及新加坡、紐約、倫敦等城市，未來將堅持全球化戰略布局，計劃三年內在全球35個城市設立150個場地，為創新企業提供10萬個工位，總辦公面積預計達50-60萬平方米，逐步接近WeWork的水平。合併后的估值達到90億元人民幣，即13億美金左右，與WeWork200億估值有非常大的想象空間。

在To B服務生態的培育上，優客工場擁有豐富的服務大中企業及創新型企業的經驗。本次融合了洪泰創新空間在孵化器、加速器方面的成功經驗，有助於打造一體化服務生態圈，為中小企業和創業企業提供全方位的服務。

行業整合：規模化發展精細化運營是未來的方向

在的共享辦公粗放式發展兩年多后，隨著「孔雀機構」、「地庫」等的倒閉，WE+和酷窩合併、無界空間收購Fourwork，行業已經在洗牌整合，不同企業之間已經在有意識的通過合作達成共贏。

作為共享辦公領域的領導者，優客工場憑藉早期的努力，已經建立起先發優勢，處於國內共享辦公行業的領先地位，共享辦公領域首個達到獨角獸級別的企業，同時投資布局涉及FA平台、人力資源、文化傳媒、國際共享醫療平台、互聯網+體育旅遊、知識產權保護、智能硬體、金融服務、創業加速教育和空間設計等領域，形成以共享辦公空間為主的生態體系。

作為優客工場的長期合作夥伴，在協助優客工場完成B輪4億人民幣融資時，漢能投資從行業未來發展的角度考慮，優客工場除了融資、深耕產品和服務升級，打造一體化服務生態鏈，還需要更豐富更立體的產品線。

洪泰創新空間經過2年的發展，逐漸形成了獨特的運營模式，即強大的品牌輸出能力、強有力運營管理能力和輕資產運營能力。

強大的品牌輸出能力：洪泰創新空間從成立起，就得到了廣泛的關注，受到了各地政府、房地產商、風險投資機構和創業者的歡迎，成為各地創新創業積極邀請的合作對象。目前，已在十多個城市布局了近30家空間。

強有力運營管理能力：精細化管理，強大的招商能力。洪泰創新空間的主要創始人來自於商業地產，具有十多年的商業地產運營經驗。在每一個空間開業后，能迅速有效啟動招募，大部分空間基本能夠保持85%以上的入駐率，實現穩定的現金流，並能保持較好的盈利能力。

輕資產運營運營能力：基於以上兩個特徵，目前洪泰創新空間形成了輕資產合作運營模式，具體的做法就是合作夥伴提供並裝修好的空間，並配套相關的政府引導基金，由洪泰創新空間派駐精幹團隊運營。這種模式成本低，風險低，可快速複製發展。

在深入分析研究共享辦公和行業各公司特點及表現的基礎上，漢能投資幫助優客工場及洪泰創新空間完成了本輪戰略合併。

平台發展關鍵要素：租金、出租率和運營決定平台的成長性

如果把共享辦公看做一個互聯網產品，分析其優劣也可以看三層，第一層看產品形態，簡單地說是一張桌子（流量入口），第二層看用戶粘性（如運營能力、社群），第三層看後端服務變現（如財稅人力等）。行業競爭的核心是物業租金、出租率、運營能力及後端服務完善程度。

（1）空間租金，屬於共享辦公行業重要的硬成本，優客工場的管理層擁有豐富的地產經驗，同時也吸納了眾多產業背景的股東，優客工場模式即是自營+合作，其合作方有部分地產商，綜合物業租金成本低於市場均價。

（2）出租率：出租率代表了流量導入狀態，良好的出租率有助於共享辦公社群的搭建。漢能團隊調研發現，以社區運營見長的共享辦公社區平均出租率可達85%，較高的出租率帶來了活躍的社群，續約率也高，這類企業比較擅長精細化運作，但因為運營投入成本較大，如果簡單地追求規模化，必然遇到成本邊界，失去原有競爭力。合併后的優客工場將覆蓋全國主要一二線城市，進一步鞏固共享辦公領域的領導者地位，品牌優勢的加強也有助於社群活躍性的不斷提升；

（3）運營能力及後端服務的完善程度：洪泰創新空間運營能力較強，且由於資本背景，其在企業的篩選、培育、服務、投資等方面有一套完整流程和豐富經驗，與優客工場也已從管理層到業務層有過很好的合作基礎；而優客工場後端服務健全，並且線上、線下體系結構完善。二者結合，將在後端服務建設方面形成合力，和優客工場形成較強的互補，從而降低運營成本，提升EBITDA Margin。

多樣的市場生態：對要素的不同側重帶來了多種的發展模式

對租金、出租率、運營和服務能力等要素的不同側重，使得目前的共享辦公市場產生了風格各異的服務提供企業，不管是精細型，還是規模型，都會有生存和發展的空間。

以優客工場為代表的優秀共享辦公空間，以空間為平台，為創新企業提供全產業鏈服務，以構建國際一流的聯合辦公空間為目標，建設基於社群的商業社交平台和資源配置平台，充分激發城市創造力階層的創新活力。其模式有壁壘和物業價格談判能力，初期需要資本助力，對資源整合能力要求高；

以洪泰創新空間為代表的輕資產運營企業，重運營和社群凝聚力，適合小規模精細化耕作，可以做出特色空間，形成局部品牌認知，甚至能夠很快達到商業上盈利，但在拓展能力和規模化上會遇到一定瓶頸。

共享辦公未來的想象空間：B2B + 地產運營的深度結合

目前包括Soho、萬科、綠地、龍湖、遠洋等知名開發商在內，市場參與者都開始積極嘗試共享辦公這一新模式。優客工場創始人毛大慶曾表示：做開發商和共享辦公並不割裂，而且有一定優勢，開發商把原來蓋房的地，變成了生產資料，把這個產業鏈繼續下去，它本身是在傳統業務上的一種創新與突破。

當前實體經濟整體下滑，越來越多的開發商在尋找新的增長點。毛大慶將優客工場做到獨角獸，體現了「To B（企業服務）+地產」的共享辦公模式的生命力。其他共享辦公服務提供企業也在學習這種思路，比如WeWork也開始尋求與本土的開發商合作，優勢互補。

與國內其他較小的共享辦公企業不同，除了收納創業企業外，優客工場還入駐了一些相對成熟的中小企業和某些大企業的分部。比如在上海陸家嘴的優客工場，方正證券、某些知名私募基金等的入住就形成了優質的成熟金融企業社群，因此優客工場的目標不僅是創業企業的服務平台，而且是中小企業、大公司分部的服務平台。

共享辦公這個行業很大，在企業服務領域屬於最大的基礎設施服務，未來如果加上雲和增值服務，會把各類企業的需求覆蓋的很全，因此，通過這個入口，提供多維度延伸的解決方案是現在共享辦公各企業都在準備和發力的重要著力點。以2017年一季度數字，優客工場加上洪泰創新空間內入駐企業年營業額規模為約80億人民幣，到2017年底，此數據將超過100億元。如此龐大的交易總額可以衍生的服務品類，特別是金融類服務產品，具有強大的想象空間。優客工場作為聯合辦公領域首個達到獨角獸級別的企業，天然具備跨界整合的領導力，而洪泰創新空間作為精細化運營極具特色，輕資產運營模式的典範，是生態化道路上做深度運營最好的助力。

本次合併向市場釋放積極信號，雙方希望能夠聯合行業內的優秀夥伴，帶動共享辦公的升級，維護行業的良性健康發展，持續為的雙創事業提供土壤和動力，通過共享辦公模式帶領的中小企業走向國際。

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